四、貸后與檔案管理
個(gè)人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止期間對有關(guān)事宜的管理，包括貸款本息回收、合同變更、貸后檢查、貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。它關(guān)系到信貸資產(chǎn)能否安全收回，是個(gè)人住房貸款工作的重要環(huán)節(jié)之一。
1.貸款的回收
銀行根據(jù)借款合同的約定進(jìn)行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計(jì)劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。
(1)貸款支付方式
貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。
(2)還款方式
借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進(jìn)行還款。常用的個(gè)人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。
2、合同變更
(1)基本規(guī)定
(2)合同主體變更
(3)借款期限調(diào)整
期限調(diào)整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限、縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期;無欠息;無拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計(jì)算分期還款額。
延長期限是指借款人申請?jiān)谠瓉斫杩钇谙薜幕A(chǔ)上延長一定的期限，借款合同到期日則相應(yīng)延長。原借款期限與延長期限之和不得超過有關(guān)期限規(guī)定的要求;原借款期限加上延長期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從延長之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從延長之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行。
縮短期限是指借款人申請?jiān)谠瓉斫杩畹幕A(chǔ)上縮短一定的借款期限，借款合同到期日則相應(yīng)提前。對分期還款類個(gè)人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個(gè)結(jié)息期內(nèi)，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。對到期一次還本付息類個(gè)人貸款賬戶，不允許縮短借款期限?？s短借款期限后新的借款期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(4)分期還款額的調(diào)整
(5)還款方式變更
按照個(gè)人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。
(6)擔(dān)保變更
3、貸后檢查
貸后檢查是以借款人、抵(質(zhì))押物、擔(dān)保人、擔(dān)保物、合作開發(fā)商及項(xiàng)目為對象，通過客戶提供、訪談、實(shí)地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對影響個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過程，判斷借款人的風(fēng)險(xiǎn)狀況，提出相應(yīng)的預(yù)防或補(bǔ)救措施。
(1)對借款人的檢查
(2)對保證人的檢查
(3)對抵押物的檢查
(4)對質(zhì)押權(quán)利的檢查
(5)對開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)檢查的要點(diǎn)
4、貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理
(1)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類
貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)J款資產(chǎn)進(jìn)行分類。貸款風(fēng)險(xiǎn)分類一般先進(jìn)行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進(jìn)行分類，再進(jìn)行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險(xiǎn)程度對定量分類結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。
貸款風(fēng)險(xiǎn)分類應(yīng)遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)，而不能同時(shí)處于多種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類。
正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。
關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素。
次級貸款：借款人的正常收入已不能保證及時(shí)、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對外借款、保證人、保險(xiǎn)人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任或處理抵(質(zhì))押物才能歸還全部貸款本息。
可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責(zé)任人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任、處理抵(質(zhì))押物，預(yù)計(jì)貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。
損失貸款：借款人無力償還貸款;履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。
(2)不良貸款的認(rèn)定
按照五級分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對不良個(gè)人住房貸款進(jìn)行認(rèn)定。
銀行要適時(shí)對不良貸款進(jìn)行分析，建立不良個(gè)人住房貸款臺賬，落實(shí)不良貸款清收責(zé)任人，實(shí)時(shí)監(jiān)測不良貸款回收情況。
(3)不良貸款的催收
對不同拖欠期限的不良個(gè)人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機(jī)構(gòu)催收，以及采取法律手段催收等方式。同時(shí)，應(yīng)利用信息技術(shù)對不良貸款催收情況進(jìn)行登記管理，實(shí)現(xiàn)不良貸款催收管理的自動化。個(gè)人住房貸款出現(xiàn)違約后，銀行的經(jīng)辦人員或相關(guān)管理人員應(yīng)該按照規(guī)定程序，對未按期還款的借款人發(fā)出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款。
(4)不良貸款的處置
個(gè)人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止期間對有關(guān)事宜的管理，包括貸款本息回收、合同變更、貸后檢查、貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。它關(guān)系到信貸資產(chǎn)能否安全收回，是個(gè)人住房貸款工作的重要環(huán)節(jié)之一。
1.貸款的回收
銀行根據(jù)借款合同的約定進(jìn)行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計(jì)劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。
(1)貸款支付方式
貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。
(2)還款方式
借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進(jìn)行還款。常用的個(gè)人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。
2、合同變更
(1)基本規(guī)定
(2)合同主體變更
(3)借款期限調(diào)整
期限調(diào)整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限、縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期;無欠息;無拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計(jì)算分期還款額。
延長期限是指借款人申請?jiān)谠瓉斫杩钇谙薜幕A(chǔ)上延長一定的期限，借款合同到期日則相應(yīng)延長。原借款期限與延長期限之和不得超過有關(guān)期限規(guī)定的要求;原借款期限加上延長期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從延長之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從延長之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行。
縮短期限是指借款人申請?jiān)谠瓉斫杩畹幕A(chǔ)上縮短一定的借款期限，借款合同到期日則相應(yīng)提前。對分期還款類個(gè)人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個(gè)結(jié)息期內(nèi)，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。對到期一次還本付息類個(gè)人貸款賬戶，不允許縮短借款期限?？s短借款期限后新的借款期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(4)分期還款額的調(diào)整
(5)還款方式變更
按照個(gè)人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。
(6)擔(dān)保變更
3、貸后檢查
貸后檢查是以借款人、抵(質(zhì))押物、擔(dān)保人、擔(dān)保物、合作開發(fā)商及項(xiàng)目為對象，通過客戶提供、訪談、實(shí)地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對影響個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過程，判斷借款人的風(fēng)險(xiǎn)狀況，提出相應(yīng)的預(yù)防或補(bǔ)救措施。
(1)對借款人的檢查
(2)對保證人的檢查
(3)對抵押物的檢查
(4)對質(zhì)押權(quán)利的檢查
(5)對開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)檢查的要點(diǎn)
4、貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理
(1)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類
貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)J款資產(chǎn)進(jìn)行分類。貸款風(fēng)險(xiǎn)分類一般先進(jìn)行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進(jìn)行分類，再進(jìn)行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險(xiǎn)程度對定量分類結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。
貸款風(fēng)險(xiǎn)分類應(yīng)遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)，而不能同時(shí)處于多種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類。
正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。
關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素。
次級貸款：借款人的正常收入已不能保證及時(shí)、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對外借款、保證人、保險(xiǎn)人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任或處理抵(質(zhì))押物才能歸還全部貸款本息。
可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責(zé)任人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任、處理抵(質(zhì))押物，預(yù)計(jì)貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。
損失貸款：借款人無力償還貸款;履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。
(2)不良貸款的認(rèn)定
按照五級分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對不良個(gè)人住房貸款進(jìn)行認(rèn)定。
銀行要適時(shí)對不良貸款進(jìn)行分析，建立不良個(gè)人住房貸款臺賬，落實(shí)不良貸款清收責(zé)任人，實(shí)時(shí)監(jiān)測不良貸款回收情況。
(3)不良貸款的催收
對不同拖欠期限的不良個(gè)人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機(jī)構(gòu)催收，以及采取法律手段催收等方式。同時(shí)，應(yīng)利用信息技術(shù)對不良貸款催收情況進(jìn)行登記管理，實(shí)現(xiàn)不良貸款催收管理的自動化。個(gè)人住房貸款出現(xiàn)違約后，銀行的經(jīng)辦人員或相關(guān)管理人員應(yīng)該按照規(guī)定程序，對未按期還款的借款人發(fā)出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款。
(4)不良貸款的處置