開(kāi)發(fā)商獲取土地的途徑
1．土地使用權(quán)出讓
為規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開(kāi)、公平、公正的土地使用制度，國(guó)土資源部于2002年4月頒布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，并于2007年9月對(duì)該規(guī)定進(jìn)行了修訂，形成了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。從加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理、優(yōu)化土地資源配置、規(guī)范協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)行為的角度出發(fā)，國(guó)土資源部于2003年8月頒布了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。按照這些規(guī)定，工業(yè)（包括倉(cāng)儲(chǔ)用地、但不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。不適合采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓的土地，才允許以協(xié)議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是：
（1）招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)：是指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人或者其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。
（2）拍賣(mài)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。
（3）掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。
（4）協(xié)議出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)：是指出讓人與特定的土地使用者通過(guò)協(xié)商方式有償出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的行為。該方式僅當(dāng)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓時(shí)，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”，但商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。
2．土地使用權(quán)劃撥
土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項(xiàng)目及國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目的用地。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目用地，目前也是通過(guò)行政劃撥方式供應(yīng)。以行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地時(shí)，也逐步開(kāi)始采用以未來(lái)住宅租售價(jià)格為標(biāo)的的公開(kāi)招標(biāo)方式。
3．原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
對(duì)于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購(gòu)等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。在不改變土地利用條件的情況下，該類(lèi)土地使用權(quán)可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門(mén)代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格或基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，采用國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式，對(duì)原劃撥?chē)?guó)有土地資產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。值得指出的是，隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，存量劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開(kāi)發(fā)商直接獲取該類(lèi)土地的機(jī)會(huì)逐漸減小。
4．與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作
由于各種各樣的原因，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在許多擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)，在尋求合作者。因此，對(duì)于擁有資金但缺少土地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購(gòu)或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。
1．土地使用權(quán)出讓
為規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開(kāi)、公平、公正的土地使用制度，國(guó)土資源部于2002年4月頒布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，并于2007年9月對(duì)該規(guī)定進(jìn)行了修訂，形成了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。從加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理、優(yōu)化土地資源配置、規(guī)范協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)行為的角度出發(fā)，國(guó)土資源部于2003年8月頒布了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。按照這些規(guī)定，工業(yè)（包括倉(cāng)儲(chǔ)用地、但不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。不適合采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓的土地，才允許以協(xié)議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是：
（1）招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)：是指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人或者其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。
（2）拍賣(mài)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。
（3）掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。
（4）協(xié)議出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)：是指出讓人與特定的土地使用者通過(guò)協(xié)商方式有償出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的行為。該方式僅當(dāng)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓時(shí)，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”，但商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。
2．土地使用權(quán)劃撥
土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項(xiàng)目及國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目的用地。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目用地，目前也是通過(guò)行政劃撥方式供應(yīng)。以行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地時(shí)，也逐步開(kāi)始采用以未來(lái)住宅租售價(jià)格為標(biāo)的的公開(kāi)招標(biāo)方式。
3．原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
對(duì)于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購(gòu)等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。在不改變土地利用條件的情況下，該類(lèi)土地使用權(quán)可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門(mén)代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格或基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，采用國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式，對(duì)原劃撥?chē)?guó)有土地資產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。值得指出的是，隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，存量劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開(kāi)發(fā)商直接獲取該類(lèi)土地的機(jī)會(huì)逐漸減小。
4．與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作
由于各種各樣的原因，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在許多擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)，在尋求合作者。因此，對(duì)于擁有資金但缺少土地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購(gòu)或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。