土地估價理論與方法各章精解(七)

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城鎮(zhèn)土地分等定級二
    四、土地定級的程序與方法
    (一)土地定級程序
    1、編寫土地定級任務(wù)書,做好組織上、物質(zhì)上的準備
    2、收集資料
    3、資料整理及分值表的編制
    4、權(quán)重確定及因素選擇
    5、土地定級單元的劃分
    6、土地級別的確定
    7、土地收益、地價測定
    8、面積量算及土地級別圖的編制
    9、土地定級報告及成果驗收歸檔
    (二)城鎮(zhèn)土地定級資料收集與調(diào)查
    包括繁華程度資料、交通條件資料、基本設(shè)施狀況資料、環(huán)境條件和自然條件資料、社會歷史及人口資料、土地利用效益資料、產(chǎn)業(yè)聚集和城鎮(zhèn)規(guī)劃資料以及其他資料的收集與調(diào)查。
    (三)因素分值計算
    城鎮(zhèn)土地定級一般采用多因素綜合評價法進行。在評級過程中,往往涉及面狀因素和點、線狀因素,二者在對土地質(zhì)量影響的方式以及賦分處理上略有不同。
    掌握幾個概念:功能分(f)、作用分(e)、因素分值(F)、單元總分值(S)
    1、因素分值計算原則:5個原則
    2、因素分值計算方法
    (1)因素對土地質(zhì)量影響方式及類型
    根據(jù)各因素在城鎮(zhèn)中空間分布形態(tài)及其影響土地質(zhì)量的方式,分為兩類:點、線狀分布形式土地因素和面狀分布形式土地因素。
    點、線狀因素的兩個特征:所依附客體多為點、線狀形態(tài)分布;有外溢影響
    面狀因素的兩個特征:所依附客體分布面積較大,基本無外溢影響
    (2)面狀土地因素分值計算方法
    ei = 100(Xi-Xmin)/(Xman-Xmix)
    (3)點、線狀土地因素分值計算方法
    求相對功能分——計算其作用或平均影響范圍——計算各相對因素距離上的因素作用分
    一般常用的計算模型有線性和非線性兩種:
    線性模型表達公式:e = f·(1-r)
    非線性模型表達公式:e = f(1-r)
    3、商服繁華影響度的作用分值計算
    (1)商業(yè)服務(wù)繁華影響度指標分析
    商業(yè)服務(wù)可劃分為4級,商業(yè)服務(wù)繁華度隨距離增加而遞減,遵從指數(shù)衰減規(guī)律。
    (2)繁華影響度分值的計算與疊加
    4、道路通達度作用分值計算
    (1)道路通達度指標分析
    (2)道路通達度的分值計算
    5、公交便捷度分值計算
    (1)公交便捷度分析
    (2)公交便捷度的分值計算和修訂
    6、基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計算
    7、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用分值的計算
    (1)衡量環(huán)境質(zhì)量指標的三種類型
    (2)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度分值計算
    8、公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度作用分值計算
    9、綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計算
    10、產(chǎn)業(yè)聚集影響度的作用分值計算
    (四)單元劃分及取樣
    1、土地定級單元的概念
    2、單元劃分的原則
    3、確定單元界限的原則
    4、單元大小的要求
    5、單元的劃分方法
    包括疊加法、主導(dǎo)因素判定法、網(wǎng)格法(固定、動態(tài))、均質(zhì)地域法
    6、單元內(nèi)指標取樣
    常用方法有以點代面、線性內(nèi)插、面積加權(quán)
    (五)單元總分值計算與土地級別劃分
    1、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律
    土地質(zhì)量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復(fù)雜程度有關(guān)
    2、土地質(zhì)量與土地級別
    3、單元總分值計算
    采用因素分值加權(quán)求和法
    4、土地級別劃分
    初步劃分土地級別的方法有數(shù)軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計的聚類——判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計判斷法
    (六)土地收益測算與級別確定
    1、土地收益測算的原則
    (1)土地收益測算的原則
    (2)利用企業(yè)利潤數(shù)據(jù)進行土地收益測算
    (3)利用宗地地價測算土地級別收益
    2、土地級別的最后確定
    采用多因素分值加權(quán)求和計算總分確定的是初步的土地級別,還需對土地收益測算進行驗證,然后將土地的級別進行修定和歸并,最后確定土地級別。
    (七)考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級處理方法
    分為規(guī)劃模擬定級和規(guī)劃修正定級兩種。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級和規(guī)劃模擬分類定級。都采用多因素綜合評價法進行。
    1、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查
    2、規(guī)劃模擬定級
    與針對現(xiàn)狀的土地定級的主要區(qū)別在于對象不同。
    3、規(guī)劃修正定級
    (1)規(guī)劃修正定級的基本要求
    (2)規(guī)劃因素影響的量化方法
    點、線狀因素的作用分析涉及現(xiàn)狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分;面狀因素的影響涉及現(xiàn)狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分;
    (3)規(guī)劃折扣系數(shù)的確定
    參數(shù)涉及規(guī)劃實現(xiàn)率和貼現(xiàn)系數(shù)