（二） 市場(chǎng)需求的特點(diǎn)
1.市場(chǎng)需求的廣泛性
房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)依托和憑借的基本需求，具有廣泛性的特點(diǎn)。
2.市場(chǎng)需求的多樣性
不同房地產(chǎn)需求者購(gòu)置時(shí)通常會(huì)有不同的目的和設(shè)想。
3.市場(chǎng)需求的融資性
由于房地產(chǎn)單位價(jià)值高，購(gòu)買房地產(chǎn)一般是一項(xiàng)的開支，難以在短時(shí)期內(nèi)全部支付或者直接支付，通常需要借助金融信貸結(jié)構(gòu)的融資。
4.市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期性
（三） 市場(chǎng)銷售的特點(diǎn)
1.銷售環(huán)節(jié)少、渠道短
房地產(chǎn)中間銷售環(huán)節(jié)較少，銷售渠道較短。
2.銷售作用方向與一般商品銷售相反
房地產(chǎn)銷售是將消費(fèi)者往產(chǎn)品一方集中，以達(dá)到認(rèn)識(shí)產(chǎn)品、購(gòu)買產(chǎn)品的目的。
3.銷售主要通過(guò)代理商來(lái)完成
房地產(chǎn)主要通過(guò)代理商來(lái)完成銷售。
4.銷售主要采用合同方式進(jìn)行
采用合同方式的原因在于：房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)交易包括出售和出租兩種轉(zhuǎn)移形式、房地產(chǎn)出售包括期貨和現(xiàn)貨交易兩種結(jié)算方式。
第一節(jié) 我國(guó)土地市場(chǎng)和當(dāng)前住房市場(chǎng)的運(yùn)行模式
一、我國(guó)土地市場(chǎng)運(yùn)行模式
我國(guó)的土地市場(chǎng)目前主要是土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。
（一） 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)
又稱土地批租市場(chǎng)，是指國(guó)家把土地使用權(quán)在有償出讓給土地使用者的過(guò)程。在這個(gè)市場(chǎng)上，土地所有者將土地使用權(quán)出讓給機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位或個(gè)人。
（二） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)
土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。獲得土地使用權(quán)的原用地單位若要將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去，僅僅局限于原用地者與土地所有者所簽訂協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)。
二、我國(guó)住房市場(chǎng)的運(yùn)行模式
我國(guó)的住房市場(chǎng)是在住房制度改革過(guò)程中逐步形成和發(fā)展的。
1.我國(guó)目前的住房市場(chǎng)是一個(gè)管理型市場(chǎng)
我國(guó)目前的住房市場(chǎng)是一個(gè)以租賃市場(chǎng)為主、買賣市場(chǎng)和調(diào)換市場(chǎng)為輔的市場(chǎng)
第三節(jié) 市場(chǎng)研究與市場(chǎng)預(yù)測(cè)
房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的基礎(chǔ)和依據(jù)，也是中介機(jī)構(gòu)、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的一項(xiàng)重要工作。因此有必要對(duì)市場(chǎng)研究的內(nèi)容和預(yù)測(cè)的方法作介紹。
一、市場(chǎng)研究
市場(chǎng)研究的內(nèi)容主要包括顧客情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、政策限制、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，及企業(yè)優(yōu)勢(shì)和逆勢(shì)等方面。
（一） 應(yīng)該了解的信息資料
1.人口
2.收入
3.市場(chǎng)潛在需要量
4.了解誰(shuí)是主要購(gòu)買者
5.誰(shuí)是忠實(shí)的購(gòu)買者
6.誰(shuí)是購(gòu)買的決策者
7.競(jìng)爭(zhēng)者以及市場(chǎng)占有率
8.市場(chǎng)價(jià)格行情及變化趨勢(shì)
9.國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策、指令、計(jì)劃及法律
（二） 進(jìn)行市場(chǎng)研究的步驟
1.市場(chǎng)需求的廣泛性
房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)依托和憑借的基本需求，具有廣泛性的特點(diǎn)。
2.市場(chǎng)需求的多樣性
不同房地產(chǎn)需求者購(gòu)置時(shí)通常會(huì)有不同的目的和設(shè)想。
3.市場(chǎng)需求的融資性
由于房地產(chǎn)單位價(jià)值高，購(gòu)買房地產(chǎn)一般是一項(xiàng)的開支，難以在短時(shí)期內(nèi)全部支付或者直接支付，通常需要借助金融信貸結(jié)構(gòu)的融資。
4.市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期性
（三） 市場(chǎng)銷售的特點(diǎn)
1.銷售環(huán)節(jié)少、渠道短
房地產(chǎn)中間銷售環(huán)節(jié)較少，銷售渠道較短。
2.銷售作用方向與一般商品銷售相反
房地產(chǎn)銷售是將消費(fèi)者往產(chǎn)品一方集中，以達(dá)到認(rèn)識(shí)產(chǎn)品、購(gòu)買產(chǎn)品的目的。
3.銷售主要通過(guò)代理商來(lái)完成
房地產(chǎn)主要通過(guò)代理商來(lái)完成銷售。
4.銷售主要采用合同方式進(jìn)行
采用合同方式的原因在于：房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)交易包括出售和出租兩種轉(zhuǎn)移形式、房地產(chǎn)出售包括期貨和現(xiàn)貨交易兩種結(jié)算方式。
第一節(jié) 我國(guó)土地市場(chǎng)和當(dāng)前住房市場(chǎng)的運(yùn)行模式
一、我國(guó)土地市場(chǎng)運(yùn)行模式
我國(guó)的土地市場(chǎng)目前主要是土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。
（一） 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)
又稱土地批租市場(chǎng)，是指國(guó)家把土地使用權(quán)在有償出讓給土地使用者的過(guò)程。在這個(gè)市場(chǎng)上，土地所有者將土地使用權(quán)出讓給機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位或個(gè)人。
（二） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)
土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。獲得土地使用權(quán)的原用地單位若要將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去，僅僅局限于原用地者與土地所有者所簽訂協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)。
二、我國(guó)住房市場(chǎng)的運(yùn)行模式
我國(guó)的住房市場(chǎng)是在住房制度改革過(guò)程中逐步形成和發(fā)展的。
1.我國(guó)目前的住房市場(chǎng)是一個(gè)管理型市場(chǎng)
我國(guó)目前的住房市場(chǎng)是一個(gè)以租賃市場(chǎng)為主、買賣市場(chǎng)和調(diào)換市場(chǎng)為輔的市場(chǎng)
第三節(jié) 市場(chǎng)研究與市場(chǎng)預(yù)測(cè)
房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的基礎(chǔ)和依據(jù)，也是中介機(jī)構(gòu)、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的一項(xiàng)重要工作。因此有必要對(duì)市場(chǎng)研究的內(nèi)容和預(yù)測(cè)的方法作介紹。
一、市場(chǎng)研究
市場(chǎng)研究的內(nèi)容主要包括顧客情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、政策限制、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，及企業(yè)優(yōu)勢(shì)和逆勢(shì)等方面。
（一） 應(yīng)該了解的信息資料
1.人口
2.收入
3.市場(chǎng)潛在需要量
4.了解誰(shuí)是主要購(gòu)買者
5.誰(shuí)是忠實(shí)的購(gòu)買者
6.誰(shuí)是購(gòu)買的決策者
7.競(jìng)爭(zhēng)者以及市場(chǎng)占有率
8.市場(chǎng)價(jià)格行情及變化趨勢(shì)
9.國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策、指令、計(jì)劃及法律
（二） 進(jìn)行市場(chǎng)研究的步驟