近年來，地方各級政府以“城市經(jīng)營”為目的，相繼成立了土地儲備中心，對城區(qū)及城郊土地進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)作經(jīng)營，土地儲備中心在城市規(guī)劃和開發(fā)中的作用越來越強(qiáng)，與金融業(yè)務(wù)的聯(lián)系也日益密切。通過幾年的實(shí)踐表明，土地儲備制度在促進(jìn)城市化建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起了積極的作用。但從房地產(chǎn)整體發(fā)展形勢來看，特別是在近幾年地價(jià)越拍越高，樓房越賣越貴的背景下，在土地儲備制度日益發(fā)展的同時(shí)，如何規(guī)避和防范土地儲備貸款風(fēng)險(xiǎn)，也就成了銀行須密切關(guān)注的問題。
目前，土地儲備貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)，一是市場風(fēng)險(xiǎn)。有些地方土地儲備中心并未完全壟斷土地一級市場，各部門都以自己的利益為出發(fā)點(diǎn)，缺乏全局觀念，不利于政府全面調(diào)控城市土地供求市場，從而直接影響到金融部門貸款支持收購的土地能否全部按預(yù)計(jì)的時(shí)間和價(jià)位出讓，影響貸款能否按期歸還。二是政策風(fēng)險(xiǎn)。主要是政府城市規(guī)劃的政策變化、房地產(chǎn)政策的變化以及有關(guān)金融政策的變化，都有可能引起土地供求的變化，形成銀行貸款潛在的因素。三是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。由于土地中心經(jīng)營者的素質(zhì)及經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的影響，在把握風(fēng)險(xiǎn)的能力上就有可能出現(xiàn)偏差，都會會直接影響借款人還本付息的能力。四是第二還款來源不足的風(fēng)險(xiǎn)。土地儲備中心為了節(jié)省成本，往往將收購的土地不及時(shí)過戶，等出讓前才辦理有關(guān)的手續(xù)，從而貸款時(shí)承諾的抵押物難以落實(shí)，造成信用貸款比例上升，增加了風(fēng)險(xiǎn)。
從實(shí)踐來看，土地儲備機(jī)制作為一項(xiàng)創(chuàng)新工程，在其運(yùn)作和完善以及與金融合作的過程中也遇到一些問題和困難。一是土地儲備機(jī)制的法律支撐條件還不完善。二是資金籌措、資金運(yùn)用和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制等有待完善。三是土地儲備機(jī)制的有效運(yùn)作需要相關(guān)部門的積極配合和支持。如果政府部門不能轉(zhuǎn)變觀念，仍按照以前不考慮成本的行政審批模式來運(yùn)作，就會造成因政府自身原因而使土地儲備成本增加。四是土地儲備貸款風(fēng)險(xiǎn)偏大。目前各家金融機(jī)構(gòu)對土地儲備貸款營銷的積極性較高，片面地認(rèn)為土地儲備的信貸風(fēng)險(xiǎn)性較低，有利于優(yōu)化銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、培育新的利潤增長點(diǎn)，對土地儲備貸款的用途是土地購買與儲備，具有政策性強(qiáng)、不可預(yù)見性大、貸款數(shù)額大等特點(diǎn)認(rèn)識不足。
改進(jìn)完善土地儲備運(yùn)作，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)土地儲備法律法規(guī)建設(shè)，完善土地收購、儲備、出讓中的政策及制度，對土地儲備操作依據(jù)、土地儲備資金的取得渠道、土地出讓資金的運(yùn)作與管理，土地儲備中心貸款的數(shù)額與力度以及土地儲備增值收益的分配與管理等方面進(jìn)行規(guī)范和約束，確保土地儲備的規(guī)范化、制度化、法制化。
拓寬土地儲備的融資渠道，完善資金籌措、資金運(yùn)用和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。改變單憑銀行貸款來籌措資金的做法，可通過設(shè)立土地基金、實(shí)施土地債券化、推行換地權(quán)益書等做法吸納社會資金實(shí)施土地儲備。金融部門要嚴(yán)格按照有關(guān)土地儲備貸款調(diào)查評估要求進(jìn)行評估，深入實(shí)地，仔細(xì)、準(zhǔn)確地收取第一手項(xiàng)目資料，結(jié)合遠(yuǎn)景規(guī)劃及近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展走勢，對借款人資金運(yùn)作、項(xiàng)目地塊的效益及發(fā)展前景、貸款風(fēng)險(xiǎn)及貸款效益等方面進(jìn)行全面細(xì)致的分析，綜合評價(jià)，切實(shí)落實(shí)第一還款的來源。
目前，土地儲備貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)，一是市場風(fēng)險(xiǎn)。有些地方土地儲備中心并未完全壟斷土地一級市場，各部門都以自己的利益為出發(fā)點(diǎn)，缺乏全局觀念，不利于政府全面調(diào)控城市土地供求市場，從而直接影響到金融部門貸款支持收購的土地能否全部按預(yù)計(jì)的時(shí)間和價(jià)位出讓，影響貸款能否按期歸還。二是政策風(fēng)險(xiǎn)。主要是政府城市規(guī)劃的政策變化、房地產(chǎn)政策的變化以及有關(guān)金融政策的變化，都有可能引起土地供求的變化，形成銀行貸款潛在的因素。三是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。由于土地中心經(jīng)營者的素質(zhì)及經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的影響，在把握風(fēng)險(xiǎn)的能力上就有可能出現(xiàn)偏差，都會會直接影響借款人還本付息的能力。四是第二還款來源不足的風(fēng)險(xiǎn)。土地儲備中心為了節(jié)省成本，往往將收購的土地不及時(shí)過戶，等出讓前才辦理有關(guān)的手續(xù)，從而貸款時(shí)承諾的抵押物難以落實(shí)，造成信用貸款比例上升，增加了風(fēng)險(xiǎn)。
從實(shí)踐來看，土地儲備機(jī)制作為一項(xiàng)創(chuàng)新工程，在其運(yùn)作和完善以及與金融合作的過程中也遇到一些問題和困難。一是土地儲備機(jī)制的法律支撐條件還不完善。二是資金籌措、資金運(yùn)用和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制等有待完善。三是土地儲備機(jī)制的有效運(yùn)作需要相關(guān)部門的積極配合和支持。如果政府部門不能轉(zhuǎn)變觀念，仍按照以前不考慮成本的行政審批模式來運(yùn)作，就會造成因政府自身原因而使土地儲備成本增加。四是土地儲備貸款風(fēng)險(xiǎn)偏大。目前各家金融機(jī)構(gòu)對土地儲備貸款營銷的積極性較高，片面地認(rèn)為土地儲備的信貸風(fēng)險(xiǎn)性較低，有利于優(yōu)化銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、培育新的利潤增長點(diǎn)，對土地儲備貸款的用途是土地購買與儲備，具有政策性強(qiáng)、不可預(yù)見性大、貸款數(shù)額大等特點(diǎn)認(rèn)識不足。
改進(jìn)完善土地儲備運(yùn)作，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)土地儲備法律法規(guī)建設(shè)，完善土地收購、儲備、出讓中的政策及制度，對土地儲備操作依據(jù)、土地儲備資金的取得渠道、土地出讓資金的運(yùn)作與管理，土地儲備中心貸款的數(shù)額與力度以及土地儲備增值收益的分配與管理等方面進(jìn)行規(guī)范和約束，確保土地儲備的規(guī)范化、制度化、法制化。
拓寬土地儲備的融資渠道，完善資金籌措、資金運(yùn)用和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。改變單憑銀行貸款來籌措資金的做法，可通過設(shè)立土地基金、實(shí)施土地債券化、推行換地權(quán)益書等做法吸納社會資金實(shí)施土地儲備。金融部門要嚴(yán)格按照有關(guān)土地儲備貸款調(diào)查評估要求進(jìn)行評估，深入實(shí)地，仔細(xì)、準(zhǔn)確地收取第一手項(xiàng)目資料，結(jié)合遠(yuǎn)景規(guī)劃及近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展走勢，對借款人資金運(yùn)作、項(xiàng)目地塊的效益及發(fā)展前景、貸款風(fēng)險(xiǎn)及貸款效益等方面進(jìn)行全面細(xì)致的分析，綜合評價(jià)，切實(shí)落實(shí)第一還款的來源。