在資本市場(chǎng)發(fā)展的整個(gè)鏈條中，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)是很重要的一環(huán)，但是目前我國尚未發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)可以發(fā)揮的重要作用。將不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行業(yè)引入資本市場(chǎng)，終資本市場(chǎng)可能是大的受益者；相反，如果不發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的作用，資本市場(chǎng)可能是大的受害者?？上驳氖?，今天大家終于有機(jī)會(huì)可以就不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)與資本市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)系，以及中國證監(jiān)會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的期許進(jìn)行探討了。
一、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)為資本市場(chǎng)服務(wù)的定位
國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)目的羅列了十幾種，比如土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、征地和房屋拆遷、房地產(chǎn)糾紛等等。從估價(jià)結(jié)果的采信主體來劃分，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的類別可以分為三大類：第一類是為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人一方或雙方服務(wù)，對(duì)估價(jià)結(jié)果的采信主體就是房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人，比如，不動(dòng)產(chǎn)征收涉及的評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估等等，這類評(píng)估是為不動(dòng)產(chǎn)交易服務(wù)的，具有咨詢性、參考性。第二類除了包括為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方服務(wù)，還包括為政府(課稅)、司法機(jī)關(guān) (司法鑒定)等第三方服務(wù)，并且對(duì)估價(jià)結(jié)果的采信主體往往是房地產(chǎn)交易當(dāng)事人之外的第三人，比如，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)司法鑒定是為司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)解決與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的糾紛服務(wù)的，具有鑒證性、證據(jù)性。第三類是資本市場(chǎng)上的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，比如上市公司的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，以及房地產(chǎn)信托投資基金涉及的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估等等，這種不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估雖然是接受上市公司的委托(監(jiān)事會(huì)的委托，或者董事會(huì)的委托)，但評(píng)估報(bào)告的使用者還包括資本市場(chǎng)上的潛在投資者，因此，基于資本市場(chǎng)上評(píng)估涉及的資本市場(chǎng)公司真實(shí)價(jià)值的揭示等公共利益，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師首先是對(duì)全社會(huì)的投資者和潛在投資者負(fù)責(zé)，而不是僅僅對(duì)委托方負(fù)責(zé)。因此，第三類的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估也應(yīng)當(dāng)是鑒證性的。
在香港，資本市場(chǎng)(上市、收購及合并)涉及的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估均由注冊(cè)產(chǎn)業(yè)測(cè)量師完成。香港的公司條例規(guī)定：如入帳之資產(chǎn)為公司在土地或建筑物方面的權(quán)益，而價(jià)值超過公司總資產(chǎn)價(jià)值10％即不少于港幣三百萬，有關(guān)公司必須聘請(qǐng)獨(dú)立估值師作出估值報(bào)告；如公司在發(fā)行招股章程前六個(gè)月內(nèi)，已就公司在土地或建筑物方面的任何權(quán)益取得多于一份估值報(bào)告，則必須包括所有其他的此等報(bào)告于招股章程內(nèi)。香港聯(lián)交所的上市公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)作投資型房地產(chǎn)資產(chǎn)一律以其公開市場(chǎng)價(jià)值列入資產(chǎn)負(fù)債表中，對(duì)于已上市企業(yè)及那些未上市但其作投資房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值超過港幣伍千萬元，或者超過集團(tuán)總房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值15％的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估：(a)每年由持有專業(yè)資格者(香港專業(yè)注冊(cè)產(chǎn)業(yè)測(cè)量師)，并在近做過該地區(qū)同類房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的人進(jìn)行評(píng)估，(b)至少每三年由一名具有(a)中所述資格的獨(dú)立估值師進(jìn)行評(píng)估。
目前中國大陸的房地產(chǎn)估價(jià)師還沒有在資本市場(chǎng)上發(fā)揮其應(yīng)有的專業(yè)作用，香港的產(chǎn)業(yè)測(cè)量師從事的上市公司不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)制度值得大陸借鑒。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)介入資本市場(chǎng)的評(píng)估服務(wù)市場(chǎng)，否則，上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量和內(nèi)部治理難以有較大作為，中國的資本市場(chǎng)也難以真正成熟和發(fā)展。
應(yīng)當(dāng)說，我們房地產(chǎn)估價(jià)師為資本市場(chǎng)服務(wù)是有明確的執(zhí)業(yè)界限的。負(fù)債、流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估不是我們的強(qiáng)項(xiàng)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師比我們有優(yōu)勢(shì)，我們主要是做不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。我們也不做企業(yè)價(jià)值評(píng)估，因?yàn)槿?、?cái)務(wù)顧問比我們更能夠做好。我們目前特別需要靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，靠我們自身努力在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找到自己在資本市場(chǎng)上的位置，當(dāng)然也要靠證監(jiān)會(huì)，但歸根到底還是靠自身努力，取得社會(huì)認(rèn)可。
二、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)在資本市場(chǎng)上取得應(yīng)有地位的具體思路
(一)培養(yǎng)專業(yè)精神
培養(yǎng)專業(yè)精神是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的根本。借用中國證監(jiān)會(huì)首席會(huì)計(jì)師張為國先生的一句話：“但什么是專業(yè)精神呢?說得通俗點(diǎn)就是當(dāng)官的象官，當(dāng)老師的象老師，做中介人士的象中介人士”。
(二)科學(xué)劃分房地產(chǎn)估價(jià)師與委托方的責(zé)任
視不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量為自身的生命。估價(jià)師要確保評(píng)估假設(shè)的真實(shí)性、合法性、合理性。估價(jià)師認(rèn)為提供真實(shí)數(shù)據(jù)是委托方的責(zé)任，如果提供假的數(shù)據(jù)，出了問題，就應(yīng)當(dāng)由委托方負(fù)責(zé)。但估價(jià)師必要的審核義務(wù)是什么?比如，委托方讓估價(jià)師評(píng)估上市公司的不動(dòng)產(chǎn)，如果委托書上注明的建筑面積是5000平方米，而實(shí)際上只有3000平方米，如果委托書該不動(dòng)產(chǎn)沒有長(zhǎng)期租約，而實(shí)際上附有長(zhǎng)期租約，那么評(píng)估機(jī)構(gòu)是否沒有審核責(zé)任，估價(jià)師適當(dāng)?shù)膶I(yè)關(guān)注 (due professional care)如何體現(xiàn)?我們估價(jià)師固然應(yīng)當(dāng)盡力說服社會(huì)公眾接受估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為不具有免除投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)的作用，但我們估價(jià)師的評(píng)估行為應(yīng)當(dāng)能夠減小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，否則社會(huì)公眾就認(rèn)為不需要我們的存在了。
(三)科學(xué)劃分估價(jià)師與評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任承擔(dān)界限
在論及房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任界限的時(shí)候，往往容易將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任與房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任相混淆。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可能成為承擔(dān)行政責(zé)任、民事責(zé)任以及刑事責(zé)任的主體。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)行政責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為被依法處以警告、罰款、沒收違法所得以及沒收非法財(cái)物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證照等。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)民事責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為機(jī)構(gòu)以其全部財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)刑事責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為被依法判處罰金。
1．股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)中的股東(合伙人)以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師身份執(zhí)業(yè)，因過錯(cuò)而承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)歸于房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任范疇，不屬于股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的范疇。當(dāng)然，股東(合伙人)在承擔(dān)作為估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任之后，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)作為股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。下面在分析股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的時(shí)候，區(qū)別了其同時(shí)可能要承擔(dān)的估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任，是僅僅就股東(合伙人)身份所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任而言的。
對(duì)于負(fù)有限責(zé)任的房地產(chǎn)評(píng)估公司，股東對(duì)于機(jī)構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)的法律責(zé)任限于其在公司的未分配的財(cái)產(chǎn)和其出資額。不論評(píng)估公司、估價(jià)師個(gè)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任，股東僅僅承擔(dān)財(cái)產(chǎn)責(zé)任，這種責(zé)任是一種有限責(zé)任。對(duì)于合伙制的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來說，合伙人雖然也是僅僅承擔(dān)財(cái)產(chǎn)責(zé)任，但合伙人對(duì)于合伙機(jī)構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)的清償責(zé)任是一種無限責(zé)任，并且在合伙人之間是相互連帶的。對(duì)合伙機(jī)構(gòu)的債務(wù)沒有過錯(cuò)責(zé)任的合伙人而言，讓他們承擔(dān)個(gè)人的無限連帶責(zé)任顯然有失公平。因此，應(yīng)當(dāng)有關(guān)于有限責(zé)任合伙制的規(guī)定，有過錯(cuò)的合伙人相互之間對(duì)事務(wù)所的債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任；而沒有過錯(cuò)的其他合伙人僅以其出資額為限對(duì)事務(wù)所的債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。
2．房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任
房地產(chǎn)估價(jià)師可能成為承擔(dān)行政責(zé)任、民事責(zé)任以及刑事責(zé)任的主體。房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)行政責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為被依法處以警告、罰款、沒收違法所得以及沒收非法財(cái)物、暫停執(zhí)業(yè)、注銷執(zhí)業(yè)證、注銷房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書等等。
房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)民事責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為民事賠償責(zé)任。在因違約或侵權(quán)而承擔(dān)的民事賠償責(zé)任當(dāng)中，主要是因侵權(quán)而承擔(dān)的民事賠償責(zé)任可能讓估價(jià)師傾家蕩產(chǎn)。值得注意的是，法釋[2003]2號(hào)司法解釋《高人民法院關(guān)于審理證券市場(chǎng)因虛假陳述引發(fā)的民事賠償案件的若干規(guī)定》第將資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及負(fù)有責(zé)任的董事、監(jiān)事和經(jīng)理等高級(jí)管理人員、直接責(zé)任人，列為虛假陳述證券民事賠償案件的被告。2006年1月1日實(shí)施的新《公司法》規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因其出具的評(píng)估結(jié)果、驗(yàn)資或者驗(yàn)證證明不實(shí)，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯(cuò)的外，在其評(píng)估或者證明不實(shí)的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。可見，不論房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)的機(jī)構(gòu)是負(fù)有限責(zé)任的公司或是負(fù)無限責(zé)任的合伙機(jī)構(gòu)，只要在其執(zhí)業(yè)當(dāng)中有過錯(cuò)，就可能要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的方式就是民事賠償。
房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人犯提供虛假證明文件罪的，將依法被處以有期徒刑或者拘役，并處罰金；房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人犯出具證明文件重大失實(shí)罪的，將依法被處以有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。在房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人被處以刑事處罰的情形，是不論其是否兼有股東(合伙人)身份的，也與其執(zhí)業(yè)的機(jī)構(gòu)是負(fù)有限責(zé)任的公司或是負(fù)無限責(zé)任的合伙機(jī)構(gòu)無關(guān)。
(四)從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)組織形式上強(qiáng)化執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
不能讓評(píng)估機(jī)構(gòu)變成承包商，到處攬業(yè)務(wù)，然后分包出去，成為資本市場(chǎng)上的牟利者。
考慮到房地產(chǎn)估價(jià)師為資本市場(chǎng)提供估價(jià)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)鑒證性質(zhì)和特點(diǎn)，筆者認(rèn)為參與資本市場(chǎng)提供估價(jià)服務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織形式規(guī)定應(yīng)為二種：1．普通合伙形式設(shè)立； 2．有限責(zé)任合伙形式設(shè)立。有限責(zé)任公司形式設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)顯然不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)鑒證行業(yè)的需要，因?yàn)楣纼r(jià)報(bào)告與會(huì)計(jì)師的審計(jì)報(bào)告一樣屬于公共產(chǎn)品，社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的工作寄予的信任和希望是建立在他們承擔(dān)較大的個(gè)人責(zé)任基礎(chǔ)之上的。個(gè)人獨(dú)資的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的賠付能力畢竟有限，也不利于內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的建立，因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不適于個(gè)人獨(dú)資的形式設(shè)立。有限合伙形式設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)亦不適合，是因?yàn)橛邢藓匣锶说娜牖锸菫榱私鉀Q合伙組織的資金缺乏的問題，而房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從本質(zhì)上來說不屬于資合性質(zhì)的組織，資金的多少對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)來說也并不是特別重要，并且有限合伙人承擔(dān)有限責(zé)任對(duì)于普通合伙人來說也不公平。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的規(guī)模較小、合伙人人數(shù)不多的時(shí)候，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用普通合伙形式設(shè)立，有利于促進(jìn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)執(zhí)業(yè)制度建設(shè)和執(zhí)業(yè)的謹(jǐn)慎、規(guī)范，有利于取信于社會(huì)公眾，有利于整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和發(fā)展。但是，當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)模達(dá)到一定階段、合伙人的人數(shù)較多的時(shí)候，普通合伙就不利于評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)一步發(fā)展了。英國在 1990年曾經(jīng)出現(xiàn)一起會(huì)計(jì)師事務(wù)所的賠償案，因?yàn)閹酌匣锶说倪^錯(cuò)導(dǎo)致事務(wù)所里其他合伙人均因承擔(dān)個(gè)人無限連帶責(zé)任而賠得傾家蕩產(chǎn)，承擔(dān)個(gè)人賠償責(zé)任的許多合伙人與有過錯(cuò)的合伙人居然素未謀面。為了保護(hù)沒有過錯(cuò)的其他合伙人的利益，同時(shí)，也是為了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，自1990年起英美法等國家推出了有限責(zé)任合伙制度。我國在涉及經(jīng)濟(jì)鑒證行業(yè)的組織形式方面的立法，也可借鑒英美法等國家的有限責(zé)任合伙制度，讓無過錯(cuò)的合伙人的利益得到法律保護(hù)，讓有過錯(cuò)的合伙人對(duì)因過錯(cuò)行為而導(dǎo)致的民事賠償承擔(dān)個(gè)人無限連帶責(zé)任。
三、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)的關(guān)系
要進(jìn)一步提高上市公司財(cái)務(wù)信息披露質(zhì)量，完善上市公司治理，整體提高上市公司質(zhì)量，再造資本市場(chǎng)的行業(yè)形象，離不開不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的介入和參加。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與注冊(cè)會(huì)計(jì)師的關(guān)系，簡(jiǎn)單明了二個(gè)字“分離”。美國的《2002公眾公司會(huì)計(jì)改革和投資者保護(hù)法》(英文簡(jiǎn)稱Sarbanes-Oxley Act，通稱《薩班斯—奧克斯萊法》)限制審計(jì)師為審計(jì)客戶提供非審計(jì)服務(wù)，包括評(píng)估或者估價(jià)服務(wù)，出具公允性意見或者實(shí)物捐贈(zèng)報(bào)告服務(wù)。我國目前的上市公司披露的年報(bào)等會(huì)計(jì)信息，由于沒有專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師的估價(jià)報(bào)告，上市公司的資產(chǎn)狀況是難以用公允市場(chǎng)價(jià)值去衡量的。將來如果要將估價(jià)報(bào)告與年報(bào)一并提供給投資者，也需要借鑒美國的做法，將提供審計(jì)報(bào)告的審計(jì)師與提供估價(jià)報(bào)告的評(píng)估師分離。
四、其它幾個(gè)重要問題
(一)資本市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估委托權(quán)值得好好研究。評(píng)估委托權(quán)包括：上市公司建立審計(jì)委員會(huì)，由審計(jì)委員會(huì)委托評(píng)估，或者由獨(dú)立董事委托評(píng)估；強(qiáng)制實(shí)行主任房地產(chǎn)估價(jià)師定期輪換制；加強(qiáng)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)更換的監(jiān)管，限制估價(jià)師去被審公司任職，設(shè)置一定期限的冷凍期等等。
(二)完善上市公司不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒钢贫取?BR> (三)借鑒注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)范，建立完善不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)為資本市場(chǎng)服務(wù)的執(zhí)業(yè)規(guī)范。
(四)建立科學(xué)的準(zhǔn)入制度。進(jìn)入資本市場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)服務(wù)應(yīng)當(dāng)放開，能進(jìn)能出，進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。另外，估價(jià)師個(gè)人是否設(shè)許可證值得商榷。為資本市場(chǎng)服務(wù)的屬于鑒證性的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)服務(wù)，不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)所涉及的一般房地產(chǎn)估價(jià)，它對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師有更高的要求，即要求有更高的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)和更好的職業(yè)道德操守，普通的估價(jià)師和資質(zhì)一般的估價(jià)機(jī)構(gòu)不能勝任這一類的估價(jià)，因?yàn)槠涔帕Σ粔?。因此，有必要?duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行分等定級(jí)，實(shí)行執(zhí)業(yè)資格的二次準(zhǔn)入，以確定資質(zhì)較好的資深不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師從事資本市場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。
以目前的估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理辦法，資質(zhì)高的估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告，也可能是由初級(jí)評(píng)估師完成的，很難設(shè)想，初級(jí)評(píng)估師能夠做出有說服力的涉及上市公司不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)估價(jià)報(bào)告。因此，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)固然重要，簽署估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師個(gè)人的資質(zhì)同樣重要，應(yīng)當(dāng)將評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和簽署報(bào)告的評(píng)估師個(gè)人的資質(zhì)聯(lián)系起來，以提高為資本市場(chǎng)服務(wù)的估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。
一、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)為資本市場(chǎng)服務(wù)的定位
國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)目的羅列了十幾種，比如土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、征地和房屋拆遷、房地產(chǎn)糾紛等等。從估價(jià)結(jié)果的采信主體來劃分，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的類別可以分為三大類：第一類是為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人一方或雙方服務(wù)，對(duì)估價(jià)結(jié)果的采信主體就是房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人，比如，不動(dòng)產(chǎn)征收涉及的評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估等等，這類評(píng)估是為不動(dòng)產(chǎn)交易服務(wù)的，具有咨詢性、參考性。第二類除了包括為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方服務(wù)，還包括為政府(課稅)、司法機(jī)關(guān) (司法鑒定)等第三方服務(wù)，并且對(duì)估價(jià)結(jié)果的采信主體往往是房地產(chǎn)交易當(dāng)事人之外的第三人，比如，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)司法鑒定是為司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)解決與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的糾紛服務(wù)的，具有鑒證性、證據(jù)性。第三類是資本市場(chǎng)上的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，比如上市公司的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，以及房地產(chǎn)信托投資基金涉及的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估等等，這種不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估雖然是接受上市公司的委托(監(jiān)事會(huì)的委托，或者董事會(huì)的委托)，但評(píng)估報(bào)告的使用者還包括資本市場(chǎng)上的潛在投資者，因此，基于資本市場(chǎng)上評(píng)估涉及的資本市場(chǎng)公司真實(shí)價(jià)值的揭示等公共利益，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師首先是對(duì)全社會(huì)的投資者和潛在投資者負(fù)責(zé)，而不是僅僅對(duì)委托方負(fù)責(zé)。因此，第三類的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估也應(yīng)當(dāng)是鑒證性的。
在香港，資本市場(chǎng)(上市、收購及合并)涉及的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估均由注冊(cè)產(chǎn)業(yè)測(cè)量師完成。香港的公司條例規(guī)定：如入帳之資產(chǎn)為公司在土地或建筑物方面的權(quán)益，而價(jià)值超過公司總資產(chǎn)價(jià)值10％即不少于港幣三百萬，有關(guān)公司必須聘請(qǐng)獨(dú)立估值師作出估值報(bào)告；如公司在發(fā)行招股章程前六個(gè)月內(nèi)，已就公司在土地或建筑物方面的任何權(quán)益取得多于一份估值報(bào)告，則必須包括所有其他的此等報(bào)告于招股章程內(nèi)。香港聯(lián)交所的上市公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)作投資型房地產(chǎn)資產(chǎn)一律以其公開市場(chǎng)價(jià)值列入資產(chǎn)負(fù)債表中，對(duì)于已上市企業(yè)及那些未上市但其作投資房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值超過港幣伍千萬元，或者超過集團(tuán)總房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值15％的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估：(a)每年由持有專業(yè)資格者(香港專業(yè)注冊(cè)產(chǎn)業(yè)測(cè)量師)，并在近做過該地區(qū)同類房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的人進(jìn)行評(píng)估，(b)至少每三年由一名具有(a)中所述資格的獨(dú)立估值師進(jìn)行評(píng)估。
目前中國大陸的房地產(chǎn)估價(jià)師還沒有在資本市場(chǎng)上發(fā)揮其應(yīng)有的專業(yè)作用，香港的產(chǎn)業(yè)測(cè)量師從事的上市公司不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)制度值得大陸借鑒。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)介入資本市場(chǎng)的評(píng)估服務(wù)市場(chǎng)，否則，上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量和內(nèi)部治理難以有較大作為，中國的資本市場(chǎng)也難以真正成熟和發(fā)展。
應(yīng)當(dāng)說，我們房地產(chǎn)估價(jià)師為資本市場(chǎng)服務(wù)是有明確的執(zhí)業(yè)界限的。負(fù)債、流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估不是我們的強(qiáng)項(xiàng)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師比我們有優(yōu)勢(shì)，我們主要是做不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。我們也不做企業(yè)價(jià)值評(píng)估，因?yàn)槿?、?cái)務(wù)顧問比我們更能夠做好。我們目前特別需要靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，靠我們自身努力在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找到自己在資本市場(chǎng)上的位置，當(dāng)然也要靠證監(jiān)會(huì)，但歸根到底還是靠自身努力，取得社會(huì)認(rèn)可。
二、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)在資本市場(chǎng)上取得應(yīng)有地位的具體思路
(一)培養(yǎng)專業(yè)精神
培養(yǎng)專業(yè)精神是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的根本。借用中國證監(jiān)會(huì)首席會(huì)計(jì)師張為國先生的一句話：“但什么是專業(yè)精神呢?說得通俗點(diǎn)就是當(dāng)官的象官，當(dāng)老師的象老師，做中介人士的象中介人士”。
(二)科學(xué)劃分房地產(chǎn)估價(jià)師與委托方的責(zé)任
視不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量為自身的生命。估價(jià)師要確保評(píng)估假設(shè)的真實(shí)性、合法性、合理性。估價(jià)師認(rèn)為提供真實(shí)數(shù)據(jù)是委托方的責(zé)任，如果提供假的數(shù)據(jù)，出了問題，就應(yīng)當(dāng)由委托方負(fù)責(zé)。但估價(jià)師必要的審核義務(wù)是什么?比如，委托方讓估價(jià)師評(píng)估上市公司的不動(dòng)產(chǎn)，如果委托書上注明的建筑面積是5000平方米，而實(shí)際上只有3000平方米，如果委托書該不動(dòng)產(chǎn)沒有長(zhǎng)期租約，而實(shí)際上附有長(zhǎng)期租約，那么評(píng)估機(jī)構(gòu)是否沒有審核責(zé)任，估價(jià)師適當(dāng)?shù)膶I(yè)關(guān)注 (due professional care)如何體現(xiàn)?我們估價(jià)師固然應(yīng)當(dāng)盡力說服社會(huì)公眾接受估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為不具有免除投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)的作用，但我們估價(jià)師的評(píng)估行為應(yīng)當(dāng)能夠減小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，否則社會(huì)公眾就認(rèn)為不需要我們的存在了。
(三)科學(xué)劃分估價(jià)師與評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任承擔(dān)界限
在論及房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任界限的時(shí)候，往往容易將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任與房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任相混淆。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可能成為承擔(dān)行政責(zé)任、民事責(zé)任以及刑事責(zé)任的主體。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)行政責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為被依法處以警告、罰款、沒收違法所得以及沒收非法財(cái)物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證照等。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)民事責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為機(jī)構(gòu)以其全部財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)刑事責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為被依法判處罰金。
1．股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)中的股東(合伙人)以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師身份執(zhí)業(yè)，因過錯(cuò)而承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)歸于房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任范疇，不屬于股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的范疇。當(dāng)然，股東(合伙人)在承擔(dān)作為估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任之后，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)作為股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。下面在分析股東(合伙人)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的時(shí)候，區(qū)別了其同時(shí)可能要承擔(dān)的估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任，是僅僅就股東(合伙人)身份所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任而言的。
對(duì)于負(fù)有限責(zé)任的房地產(chǎn)評(píng)估公司，股東對(duì)于機(jī)構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)的法律責(zé)任限于其在公司的未分配的財(cái)產(chǎn)和其出資額。不論評(píng)估公司、估價(jià)師個(gè)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任，股東僅僅承擔(dān)財(cái)產(chǎn)責(zé)任，這種責(zé)任是一種有限責(zé)任。對(duì)于合伙制的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來說，合伙人雖然也是僅僅承擔(dān)財(cái)產(chǎn)責(zé)任，但合伙人對(duì)于合伙機(jī)構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)的清償責(zé)任是一種無限責(zé)任，并且在合伙人之間是相互連帶的。對(duì)合伙機(jī)構(gòu)的債務(wù)沒有過錯(cuò)責(zé)任的合伙人而言，讓他們承擔(dān)個(gè)人的無限連帶責(zé)任顯然有失公平。因此，應(yīng)當(dāng)有關(guān)于有限責(zé)任合伙制的規(guī)定，有過錯(cuò)的合伙人相互之間對(duì)事務(wù)所的債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任；而沒有過錯(cuò)的其他合伙人僅以其出資額為限對(duì)事務(wù)所的債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。
2．房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任
房地產(chǎn)估價(jià)師可能成為承擔(dān)行政責(zé)任、民事責(zé)任以及刑事責(zé)任的主體。房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)行政責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為被依法處以警告、罰款、沒收違法所得以及沒收非法財(cái)物、暫停執(zhí)業(yè)、注銷執(zhí)業(yè)證、注銷房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書等等。
房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)民事責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為民事賠償責(zé)任。在因違約或侵權(quán)而承擔(dān)的民事賠償責(zé)任當(dāng)中，主要是因侵權(quán)而承擔(dān)的民事賠償責(zé)任可能讓估價(jià)師傾家蕩產(chǎn)。值得注意的是，法釋[2003]2號(hào)司法解釋《高人民法院關(guān)于審理證券市場(chǎng)因虛假陳述引發(fā)的民事賠償案件的若干規(guī)定》第將資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及負(fù)有責(zé)任的董事、監(jiān)事和經(jīng)理等高級(jí)管理人員、直接責(zé)任人，列為虛假陳述證券民事賠償案件的被告。2006年1月1日實(shí)施的新《公司法》規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因其出具的評(píng)估結(jié)果、驗(yàn)資或者驗(yàn)證證明不實(shí)，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯(cuò)的外，在其評(píng)估或者證明不實(shí)的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。可見，不論房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)的機(jī)構(gòu)是負(fù)有限責(zé)任的公司或是負(fù)無限責(zé)任的合伙機(jī)構(gòu)，只要在其執(zhí)業(yè)當(dāng)中有過錯(cuò)，就可能要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的方式就是民事賠償。
房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人犯提供虛假證明文件罪的，將依法被處以有期徒刑或者拘役，并處罰金；房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人犯出具證明文件重大失實(shí)罪的，將依法被處以有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。在房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人被處以刑事處罰的情形，是不論其是否兼有股東(合伙人)身份的，也與其執(zhí)業(yè)的機(jī)構(gòu)是負(fù)有限責(zé)任的公司或是負(fù)無限責(zé)任的合伙機(jī)構(gòu)無關(guān)。
(四)從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)組織形式上強(qiáng)化執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
不能讓評(píng)估機(jī)構(gòu)變成承包商，到處攬業(yè)務(wù)，然后分包出去，成為資本市場(chǎng)上的牟利者。
考慮到房地產(chǎn)估價(jià)師為資本市場(chǎng)提供估價(jià)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)鑒證性質(zhì)和特點(diǎn)，筆者認(rèn)為參與資本市場(chǎng)提供估價(jià)服務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織形式規(guī)定應(yīng)為二種：1．普通合伙形式設(shè)立； 2．有限責(zé)任合伙形式設(shè)立。有限責(zé)任公司形式設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)顯然不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)鑒證行業(yè)的需要，因?yàn)楣纼r(jià)報(bào)告與會(huì)計(jì)師的審計(jì)報(bào)告一樣屬于公共產(chǎn)品，社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的工作寄予的信任和希望是建立在他們承擔(dān)較大的個(gè)人責(zé)任基礎(chǔ)之上的。個(gè)人獨(dú)資的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的賠付能力畢竟有限，也不利于內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的建立，因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不適于個(gè)人獨(dú)資的形式設(shè)立。有限合伙形式設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)亦不適合，是因?yàn)橛邢藓匣锶说娜牖锸菫榱私鉀Q合伙組織的資金缺乏的問題，而房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從本質(zhì)上來說不屬于資合性質(zhì)的組織，資金的多少對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)來說也并不是特別重要，并且有限合伙人承擔(dān)有限責(zé)任對(duì)于普通合伙人來說也不公平。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的規(guī)模較小、合伙人人數(shù)不多的時(shí)候，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用普通合伙形式設(shè)立，有利于促進(jìn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)執(zhí)業(yè)制度建設(shè)和執(zhí)業(yè)的謹(jǐn)慎、規(guī)范，有利于取信于社會(huì)公眾，有利于整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和發(fā)展。但是，當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)模達(dá)到一定階段、合伙人的人數(shù)較多的時(shí)候，普通合伙就不利于評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)一步發(fā)展了。英國在 1990年曾經(jīng)出現(xiàn)一起會(huì)計(jì)師事務(wù)所的賠償案，因?yàn)閹酌匣锶说倪^錯(cuò)導(dǎo)致事務(wù)所里其他合伙人均因承擔(dān)個(gè)人無限連帶責(zé)任而賠得傾家蕩產(chǎn)，承擔(dān)個(gè)人賠償責(zé)任的許多合伙人與有過錯(cuò)的合伙人居然素未謀面。為了保護(hù)沒有過錯(cuò)的其他合伙人的利益，同時(shí)，也是為了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，自1990年起英美法等國家推出了有限責(zé)任合伙制度。我國在涉及經(jīng)濟(jì)鑒證行業(yè)的組織形式方面的立法，也可借鑒英美法等國家的有限責(zé)任合伙制度，讓無過錯(cuò)的合伙人的利益得到法律保護(hù)，讓有過錯(cuò)的合伙人對(duì)因過錯(cuò)行為而導(dǎo)致的民事賠償承擔(dān)個(gè)人無限連帶責(zé)任。
三、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)的關(guān)系
要進(jìn)一步提高上市公司財(cái)務(wù)信息披露質(zhì)量，完善上市公司治理，整體提高上市公司質(zhì)量，再造資本市場(chǎng)的行業(yè)形象，離不開不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的介入和參加。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與注冊(cè)會(huì)計(jì)師的關(guān)系，簡(jiǎn)單明了二個(gè)字“分離”。美國的《2002公眾公司會(huì)計(jì)改革和投資者保護(hù)法》(英文簡(jiǎn)稱Sarbanes-Oxley Act，通稱《薩班斯—奧克斯萊法》)限制審計(jì)師為審計(jì)客戶提供非審計(jì)服務(wù)，包括評(píng)估或者估價(jià)服務(wù)，出具公允性意見或者實(shí)物捐贈(zèng)報(bào)告服務(wù)。我國目前的上市公司披露的年報(bào)等會(huì)計(jì)信息，由于沒有專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師的估價(jià)報(bào)告，上市公司的資產(chǎn)狀況是難以用公允市場(chǎng)價(jià)值去衡量的。將來如果要將估價(jià)報(bào)告與年報(bào)一并提供給投資者，也需要借鑒美國的做法，將提供審計(jì)報(bào)告的審計(jì)師與提供估價(jià)報(bào)告的評(píng)估師分離。
四、其它幾個(gè)重要問題
(一)資本市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估委托權(quán)值得好好研究。評(píng)估委托權(quán)包括：上市公司建立審計(jì)委員會(huì)，由審計(jì)委員會(huì)委托評(píng)估，或者由獨(dú)立董事委托評(píng)估；強(qiáng)制實(shí)行主任房地產(chǎn)估價(jià)師定期輪換制；加強(qiáng)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)更換的監(jiān)管，限制估價(jià)師去被審公司任職，設(shè)置一定期限的冷凍期等等。
(二)完善上市公司不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒钢贫取?BR> (三)借鑒注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)范，建立完善不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)為資本市場(chǎng)服務(wù)的執(zhí)業(yè)規(guī)范。
(四)建立科學(xué)的準(zhǔn)入制度。進(jìn)入資本市場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)服務(wù)應(yīng)當(dāng)放開，能進(jìn)能出，進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。另外，估價(jià)師個(gè)人是否設(shè)許可證值得商榷。為資本市場(chǎng)服務(wù)的屬于鑒證性的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)服務(wù)，不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)所涉及的一般房地產(chǎn)估價(jià)，它對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師有更高的要求，即要求有更高的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)和更好的職業(yè)道德操守，普通的估價(jià)師和資質(zhì)一般的估價(jià)機(jī)構(gòu)不能勝任這一類的估價(jià)，因?yàn)槠涔帕Σ粔?。因此，有必要?duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行分等定級(jí)，實(shí)行執(zhí)業(yè)資格的二次準(zhǔn)入，以確定資質(zhì)較好的資深不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師從事資本市場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。
以目前的估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理辦法，資質(zhì)高的估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告，也可能是由初級(jí)評(píng)估師完成的，很難設(shè)想，初級(jí)評(píng)估師能夠做出有說服力的涉及上市公司不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)估價(jià)報(bào)告。因此，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)固然重要，簽署估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師個(gè)人的資質(zhì)同樣重要，應(yīng)當(dāng)將評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和簽署報(bào)告的評(píng)估師個(gè)人的資質(zhì)聯(lián)系起來，以提高為資本市場(chǎng)服務(wù)的估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。