二、不動產(chǎn)先買權(quán)的效力問題
大陸法系國家不動產(chǎn)先買權(quán)偏重于債權(quán)的先買權(quán)，因先買權(quán)人附有條件的形成權(quán)的行使，權(quán)利人與義務(wù)人之間成立義務(wù)人與第三人所訂立同樣條件的買賣，此買賣為一獨(dú)立的新買賣契約。在物權(quán)的先買權(quán)，土地所有人為義務(wù)人，同時為形成權(quán)行使的相對人，其與先買權(quán)人之間買賣的成立，其意義雖無買賣契約的訂立，而其相互之間權(quán)利和義務(wù)有如由買賣契約所生，因而先買權(quán)人成為先買人。
在德國，不動產(chǎn)先買權(quán)的效力主要表現(xiàn)為：
（一）土地所有人有移轉(zhuǎn)其土地所有權(quán)與先買權(quán)人的義務(wù)。先買權(quán)雖不防止土地所有人移轉(zhuǎn)其土地與第三人，但先買權(quán)人對于第三人的關(guān)系，有如已為保全其移轉(zhuǎn)請求權(quán)的預(yù)告登記，所以土地所有人與第三人之間的買賣對于先買權(quán)人為無效。買受人（如已為所有人的登記）對于移轉(zhuǎn)于先買權(quán)的登記，有為承諾的義務(wù)。
（二）先買權(quán)人應(yīng)支付出賣人與買受人所約定的價款。如果土地尚未移轉(zhuǎn)于買受人，先買權(quán)人只對出賣的所有人負(fù)此義務(wù)。如果買受人已依登記取得所有權(quán)，則先買權(quán)人應(yīng)向買受人支付其所已支付給出賣人的價款，而向出賣人支付價款的余額。買受人在未受領(lǐng)其所已支付給出賣人的價款之前，就其土地的交付有同時履行抗辯權(quán)，得拒絕以先買權(quán)人為所有人登記的承諾及為土地的交付。先買權(quán)人已登記為所有人后，買受人對于土地的交付有獨(dú)立的價款返還請求權(quán)。
在臺灣地區(qū)，法定先買權(quán)的效力因其種類不同而有異。典權(quán)人的留買權(quán)不具有物權(quán)的效力，而僅為一種債權(quán)的先買權(quán)。（鄭玉波著：《民商法問題研究》（一），臺灣三民書局1991年版，第417 頁）土地法第34條之一共有人的優(yōu)先承購權(quán)并無對抗第三人的效力，僅有債權(quán)的效力， （王澤鑒著：《民法學(xué)說與判例研究》（第三冊）， 臺灣三民書局1993年版，第320頁）第104條承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性的效力；（同上，第323頁）第107條耕地承租人的優(yōu)先承買權(quán)僅具債權(quán)的效力，故耕地所有權(quán)已移轉(zhuǎn)于他人者，不得對于承買耕地之他人，主張優(yōu)先承受該地，僅能對于出租人請求損害賠償。（同上，第一冊，第521 頁）耕地三七一減租條例上承租人的優(yōu)先承買權(quán)，通說認(rèn)為其有物權(quán)性質(zhì)。依該條例第15條第三款的規(guī)定，如違反前二款規(guī)定，而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。在上述法定的先買權(quán)中，義務(wù)人負(fù)有通知義務(wù)。先買權(quán)人于接到通知后規(guī)定期限內(nèi)未以書面表示承受者，視為放棄。約定的先買權(quán)僅具有債權(quán)效力，原則上不得對第三人主張任何權(quán)利，但權(quán)利人為擔(dān)?；谛惺瓜荣I權(quán)所成立買賣契約上的請求權(quán)，得在土地登記冊為預(yù)告登記，使出賣人所為妨害其利益的處分對其不生效力。
在我國，一方面，根據(jù)人民法院《意見》（試行）第118 條的規(guī)定，出租人出賣房屋時未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買權(quán)機(jī)會的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對抗第三人。依《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在股東依法轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額時，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉(zhuǎn)讓行為無效。所以，其他股東或者合伙人的先買權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買權(quán)是否具有物權(quán)的效力，不無疑問。依照人民法院《意見》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意，有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法利益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動產(chǎn)時是惡意的（不論有償或者無償），享有先買權(quán)的共有人可以請求人民法院宣告該不動產(chǎn)買賣是無效的；第三人在取得不動產(chǎn)時是善意的、有償?shù)?，并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，享有先買權(quán)的共有人就不能主張該不動產(chǎn)買賣無效，只能向出賣該不動產(chǎn)的共有人請求損害賠償。另一方面，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買權(quán)，否則，先買權(quán)人無限拖延表示是否購買，義務(wù)人出賣其不動產(chǎn)的權(quán)利就無法得到實現(xiàn)。所以，人民法院《意見》（試行）第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋， 應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對于共有人出賣不動產(chǎn)時，對其他共有人有無通知義務(wù)，法無明文，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣人負(fù)有通知義務(wù)。出賣人及時告知先買權(quán)人后，先買權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購買表示的，即喪失先買權(quán)，出賣人可以將其不動產(chǎn)出賣給第三人。
大陸法系國家不動產(chǎn)先買權(quán)偏重于債權(quán)的先買權(quán)，因先買權(quán)人附有條件的形成權(quán)的行使，權(quán)利人與義務(wù)人之間成立義務(wù)人與第三人所訂立同樣條件的買賣，此買賣為一獨(dú)立的新買賣契約。在物權(quán)的先買權(quán)，土地所有人為義務(wù)人，同時為形成權(quán)行使的相對人，其與先買權(quán)人之間買賣的成立，其意義雖無買賣契約的訂立，而其相互之間權(quán)利和義務(wù)有如由買賣契約所生，因而先買權(quán)人成為先買人。
在德國，不動產(chǎn)先買權(quán)的效力主要表現(xiàn)為：
（一）土地所有人有移轉(zhuǎn)其土地所有權(quán)與先買權(quán)人的義務(wù)。先買權(quán)雖不防止土地所有人移轉(zhuǎn)其土地與第三人，但先買權(quán)人對于第三人的關(guān)系，有如已為保全其移轉(zhuǎn)請求權(quán)的預(yù)告登記，所以土地所有人與第三人之間的買賣對于先買權(quán)人為無效。買受人（如已為所有人的登記）對于移轉(zhuǎn)于先買權(quán)的登記，有為承諾的義務(wù)。
（二）先買權(quán)人應(yīng)支付出賣人與買受人所約定的價款。如果土地尚未移轉(zhuǎn)于買受人，先買權(quán)人只對出賣的所有人負(fù)此義務(wù)。如果買受人已依登記取得所有權(quán)，則先買權(quán)人應(yīng)向買受人支付其所已支付給出賣人的價款，而向出賣人支付價款的余額。買受人在未受領(lǐng)其所已支付給出賣人的價款之前，就其土地的交付有同時履行抗辯權(quán)，得拒絕以先買權(quán)人為所有人登記的承諾及為土地的交付。先買權(quán)人已登記為所有人后，買受人對于土地的交付有獨(dú)立的價款返還請求權(quán)。
在臺灣地區(qū)，法定先買權(quán)的效力因其種類不同而有異。典權(quán)人的留買權(quán)不具有物權(quán)的效力，而僅為一種債權(quán)的先買權(quán)。（鄭玉波著：《民商法問題研究》（一），臺灣三民書局1991年版，第417 頁）土地法第34條之一共有人的優(yōu)先承購權(quán)并無對抗第三人的效力，僅有債權(quán)的效力， （王澤鑒著：《民法學(xué)說與判例研究》（第三冊）， 臺灣三民書局1993年版，第320頁）第104條承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性的效力；（同上，第323頁）第107條耕地承租人的優(yōu)先承買權(quán)僅具債權(quán)的效力，故耕地所有權(quán)已移轉(zhuǎn)于他人者，不得對于承買耕地之他人，主張優(yōu)先承受該地，僅能對于出租人請求損害賠償。（同上，第一冊，第521 頁）耕地三七一減租條例上承租人的優(yōu)先承買權(quán)，通說認(rèn)為其有物權(quán)性質(zhì)。依該條例第15條第三款的規(guī)定，如違反前二款規(guī)定，而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。在上述法定的先買權(quán)中，義務(wù)人負(fù)有通知義務(wù)。先買權(quán)人于接到通知后規(guī)定期限內(nèi)未以書面表示承受者，視為放棄。約定的先買權(quán)僅具有債權(quán)效力，原則上不得對第三人主張任何權(quán)利，但權(quán)利人為擔(dān)?；谛惺瓜荣I權(quán)所成立買賣契約上的請求權(quán)，得在土地登記冊為預(yù)告登記，使出賣人所為妨害其利益的處分對其不生效力。
在我國，一方面，根據(jù)人民法院《意見》（試行）第118 條的規(guī)定，出租人出賣房屋時未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買權(quán)機(jī)會的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對抗第三人。依《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在股東依法轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額時，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉(zhuǎn)讓行為無效。所以，其他股東或者合伙人的先買權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買權(quán)是否具有物權(quán)的效力，不無疑問。依照人民法院《意見》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意，有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法利益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動產(chǎn)時是惡意的（不論有償或者無償），享有先買權(quán)的共有人可以請求人民法院宣告該不動產(chǎn)買賣是無效的；第三人在取得不動產(chǎn)時是善意的、有償?shù)?，并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，享有先買權(quán)的共有人就不能主張該不動產(chǎn)買賣無效，只能向出賣該不動產(chǎn)的共有人請求損害賠償。另一方面，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買權(quán)，否則，先買權(quán)人無限拖延表示是否購買，義務(wù)人出賣其不動產(chǎn)的權(quán)利就無法得到實現(xiàn)。所以，人民法院《意見》（試行）第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋， 應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對于共有人出賣不動產(chǎn)時，對其他共有人有無通知義務(wù)，法無明文，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣人負(fù)有通知義務(wù)。出賣人及時告知先買權(quán)人后，先買權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購買表示的，即喪失先買權(quán)，出賣人可以將其不動產(chǎn)出賣給第三人。