13、目前土地儲備制度存在什么問題？
土地收購儲備制度建立中存在幾個關(guān)鍵問題。
一是收購與儲備范圍。無論是實際工作者還是學(xué)者專家，對土地收購儲備的名稱一直在爭議，一種觀戰(zhàn)認(rèn)為應(yīng)該稱土地收購儲備，一種觀戰(zhàn)認(rèn)為應(yīng)該稱土地儲備。問題產(chǎn)生的原因是儲備土地的來源，后種觀戰(zhàn)認(rèn)為政府儲備土地的來源有三種，即征用、收回和收購，所以土地收購儲備的內(nèi)涵與外延不符。前一種觀戰(zhàn)認(rèn)為，隨著中國土地市場的發(fā)展和征地改革的進(jìn)行，今后政府儲備土地的主要來源是收購的土地。從目前各地的實踐來年，政府儲備土地的范圍界定主要有兩個，一個是收購與收回的土地，一個是收購、收回和征用的土地。
二是收購價格。政府收購?fù)恋貎r格的確定目前仍是懸而未決的問題，這個問題的核心是收購劃撥土地時，原用途和將來用途收益的分割問題。目前各地對這種土地收購價格的確定方法大概有四種。一是按用途和將來用途的中間價確定，比如收購?fù)恋氐默F(xiàn)用途是工業(yè)用地，將來用途是房地產(chǎn)用地，收購價格為這兩種用途的中間價。二是按將來用途價格的百分比收購，如60%，這種算法來源于劃撥土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交出讓金的比例。三是按原用途價格的百分比確定。四是先按原用途價格的百分比補(bǔ)償，待土地出讓后，再給一定的補(bǔ)償。政府收購?fù)恋氐娜烁駱?biāo)準(zhǔn)還有待進(jìn)一步研究，但在具體工作中，應(yīng)掌握兩個原則。一是確定的收購價格不能使原使用人的情況變得更壞。二是不能因為企業(yè)困難，用高出土地將來用途的價格收購?fù)恋亍?BR> 三是收購與開發(fā)資金。在土地收購儲備制度*商過程中，資金的問題至關(guān)重要。資金的來源目前主要有兩條。一是財政撥款，按照國務(wù)院15號文件的要求，市、縣政府可劃出部分土地收益用于收購?fù)恋兀芏嗟胤揭呀?jīng)依據(jù)這個要求，為收購儲備爭取到一定的財政資金。二是銀行貸款。資金的運(yùn)作方式有兩種，一種是收購儲備機(jī)構(gòu)即是借款人，也是使用人，作為借款人，無論是財政的資金，還是銀行的資金，都由收購儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)歸還。作為使用人，土地收購儲備機(jī)構(gòu)用這些資金收購和開發(fā)土地。另外一種是收購儲備機(jī)構(gòu)只是資金的使用人，收購開發(fā)土地資金由財政籌措和歸還，收購儲備機(jī)構(gòu)只負(fù)責(zé)收購和開發(fā)土地。對于資金問題，土地收購儲備機(jī)構(gòu)必須把握兩個問題，土地收購儲備機(jī)構(gòu)必須把握兩個原則，一是努力增加自有資金，二是要爭取財政部門對資金的監(jiān)督管理。
四是儲備量和期限。儲備量在很大程度上取決于資金的成本問題。從調(diào)控市場的角度看，政府土地儲備的數(shù)量越大，調(diào)控能力就越強(qiáng)，但儲備土地是有成本的，這個成本如果過了一定的界限，進(jìn)一步負(fù)債就有一定的風(fēng)險，杭州市確定的這個界限是，在科學(xué)客觀評價儲備土地價值的基礎(chǔ)上，只要負(fù)債不超過儲備土地實際價值的60%，就可以負(fù)債收購?fù)恋?。儲備土地的期限即和成本有關(guān)，也和市場需求有關(guān)。
土地收購儲備制度建立中存在幾個關(guān)鍵問題。
一是收購與儲備范圍。無論是實際工作者還是學(xué)者專家，對土地收購儲備的名稱一直在爭議，一種觀戰(zhàn)認(rèn)為應(yīng)該稱土地收購儲備，一種觀戰(zhàn)認(rèn)為應(yīng)該稱土地儲備。問題產(chǎn)生的原因是儲備土地的來源，后種觀戰(zhàn)認(rèn)為政府儲備土地的來源有三種，即征用、收回和收購，所以土地收購儲備的內(nèi)涵與外延不符。前一種觀戰(zhàn)認(rèn)為，隨著中國土地市場的發(fā)展和征地改革的進(jìn)行，今后政府儲備土地的主要來源是收購的土地。從目前各地的實踐來年，政府儲備土地的范圍界定主要有兩個，一個是收購與收回的土地，一個是收購、收回和征用的土地。
二是收購價格。政府收購?fù)恋貎r格的確定目前仍是懸而未決的問題，這個問題的核心是收購劃撥土地時，原用途和將來用途收益的分割問題。目前各地對這種土地收購價格的確定方法大概有四種。一是按用途和將來用途的中間價確定，比如收購?fù)恋氐默F(xiàn)用途是工業(yè)用地，將來用途是房地產(chǎn)用地，收購價格為這兩種用途的中間價。二是按將來用途價格的百分比收購，如60%，這種算法來源于劃撥土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交出讓金的比例。三是按原用途價格的百分比確定。四是先按原用途價格的百分比補(bǔ)償，待土地出讓后，再給一定的補(bǔ)償。政府收購?fù)恋氐娜烁駱?biāo)準(zhǔn)還有待進(jìn)一步研究，但在具體工作中，應(yīng)掌握兩個原則。一是確定的收購價格不能使原使用人的情況變得更壞。二是不能因為企業(yè)困難，用高出土地將來用途的價格收購?fù)恋亍?BR> 三是收購與開發(fā)資金。在土地收購儲備制度*商過程中，資金的問題至關(guān)重要。資金的來源目前主要有兩條。一是財政撥款，按照國務(wù)院15號文件的要求，市、縣政府可劃出部分土地收益用于收購?fù)恋兀芏嗟胤揭呀?jīng)依據(jù)這個要求，為收購儲備爭取到一定的財政資金。二是銀行貸款。資金的運(yùn)作方式有兩種，一種是收購儲備機(jī)構(gòu)即是借款人，也是使用人，作為借款人，無論是財政的資金，還是銀行的資金，都由收購儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)歸還。作為使用人，土地收購儲備機(jī)構(gòu)用這些資金收購和開發(fā)土地。另外一種是收購儲備機(jī)構(gòu)只是資金的使用人，收購開發(fā)土地資金由財政籌措和歸還，收購儲備機(jī)構(gòu)只負(fù)責(zé)收購和開發(fā)土地。對于資金問題，土地收購儲備機(jī)構(gòu)必須把握兩個問題，土地收購儲備機(jī)構(gòu)必須把握兩個原則，一是努力增加自有資金，二是要爭取財政部門對資金的監(jiān)督管理。
四是儲備量和期限。儲備量在很大程度上取決于資金的成本問題。從調(diào)控市場的角度看，政府土地儲備的數(shù)量越大，調(diào)控能力就越強(qiáng)，但儲備土地是有成本的，這個成本如果過了一定的界限，進(jìn)一步負(fù)債就有一定的風(fēng)險，杭州市確定的這個界限是，在科學(xué)客觀評價儲備土地價值的基礎(chǔ)上，只要負(fù)債不超過儲備土地實際價值的60%，就可以負(fù)債收購?fù)恋?。儲備土地的期限即和成本有關(guān)，也和市場需求有關(guān)。