土地估價實務:出讓土地使用權的價格評估

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1、估價委托方:土地使用權出讓是以國家為主體來出讓的,土地使用權出讓價格評估的委托人應該是國家。
    2、價值內涵:國有土地使用權的價格是一定年限的價格,士地使用者必須向國家交納出讓金。因此,出讓土地的使用權價格評估應明確價格內涵。目前,各地的情況有所不同,土地使用權出讓價格大致有三種類型:
    (1)完全的熟地價格。指已經開發(fā)完成,可以提交使用的國有土地使用權價格,成本價基本包括:動拆遷費、基礎設施配套費、出讓金。
    (2)出讓金加上土地取得費。
    (3)毛地價格。一般指具備了一定的市政基礎設施,但還不完善,需要經過開發(fā)。
    3、價值標準:經出讓取得的土地使用權是當前各種土地使用權形式中一種比較完整意義上的土地使用權,一般應體現(xiàn)其完全市場條件下應有的價值,所以估價應采用公開市場價格標準。
    4、估價方法及有關事項:
    應采用基準地價修正法進行,但需要有一個完整的修正體系(內銷、外銷);可采用市場比較法,但要注意有的比較實例需要交易情況修正。另外,其成交價格的內涵可能與評估對象的價格內涵不一致。如,有的是熟地樓面價(或地面價),有的是出讓金;可采用假設開發(fā)法,但其準確性依賴于對未來市場價格水平和供求的正確預測,忽視對市場狀況的預測是錯誤的;可采用成本法作為輔助方法,但一般不贊成使用。
    5、注意事項:
    采用哪種出讓方式取得土地使用權。包括國家直接出讓的方式(開發(fā)商尚未得到土地使用權)和補地價的方式(包括僑匯房、劃撥土地上的別墅、劃撥土地上的商品房)。