5．土地年總收益的概念、測(cè)算方法，不同情況下總收益的測(cè)算
(1)土地年總收益的概念
(2)土地年總收益的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同條件下土地年總收益的計(jì)算要求及方法
6．總費(fèi)用的測(cè)算方法
(1)土地年總費(fèi)用的概念
(2)土地年總費(fèi)用的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同條件下土地年總費(fèi)用的計(jì)算要求及方法
7．土地純收益的概念及測(cè)算方法
(1)土地純收益的概念
(2)土地純收益的計(jì)算方法
(3)不同條件下土地純收益的計(jì)算要求及方法
8．土地還原率的概念及其確定方法
(1)土地還原率概念
(2)土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率
(3)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
(4)投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
(5)土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
9．收益還原法的適用范圍
(三)考試基本要求
掌握：收益還原法的概念、特點(diǎn)、公式、估價(jià)步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法；
熟悉：收益還原法的適用范圍。
內(nèi)容詳解：
土地年總收益的概念、測(cè)算方法，不同情況下總收益的測(cè)算
(一) 土地年總收益的概念
總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。
(二) 土地年總收益的構(gòu)成及計(jì)算方法
土地收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益。由于個(gè)人的經(jīng)營(yíng)能力等因素對(duì)實(shí)際收益影響很大，依據(jù)土地估價(jià)的性質(zhì)和特點(diǎn)，不能用它作為評(píng)估的依據(jù)?？陀^收益是指排除了土地實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評(píng)估。
（注意：有時(shí)出題可能有迷惑條件，有的是實(shí)際收益，而有的可能表述為同等條件下，客觀收益數(shù)值，應(yīng)當(dāng)選取客觀收益，這一點(diǎn)希望大家引起注意，在后邊遇到相似的習(xí)題還要做詳細(xì)講解。）
土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益，無形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。
注意：這里有時(shí)出判斷或者選擇題，注意要土地的收益包括有形收益和無形收益。
在計(jì)算收益價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。確定客觀收益一般要考慮以下條件：
(1)從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。
(2)收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長(zhǎng)期可以固定取得的收益。
(3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國(guó)家規(guī)定和批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所產(chǎn)生的收益，那些未經(jīng)批準(zhǔn)的，甚至是違法的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收益不能作為計(jì)算客觀收益的依據(jù)
(1)土地年總收益的概念
(2)土地年總收益的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同條件下土地年總收益的計(jì)算要求及方法
6．總費(fèi)用的測(cè)算方法
(1)土地年總費(fèi)用的概念
(2)土地年總費(fèi)用的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同條件下土地年總費(fèi)用的計(jì)算要求及方法
7．土地純收益的概念及測(cè)算方法
(1)土地純收益的概念
(2)土地純收益的計(jì)算方法
(3)不同條件下土地純收益的計(jì)算要求及方法
8．土地還原率的概念及其確定方法
(1)土地還原率概念
(2)土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率
(3)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
(4)投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
(5)土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
9．收益還原法的適用范圍
(三)考試基本要求
掌握：收益還原法的概念、特點(diǎn)、公式、估價(jià)步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法；
熟悉：收益還原法的適用范圍。
內(nèi)容詳解：
土地年總收益的概念、測(cè)算方法，不同情況下總收益的測(cè)算
(一) 土地年總收益的概念
總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。
(二) 土地年總收益的構(gòu)成及計(jì)算方法
土地收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益。由于個(gè)人的經(jīng)營(yíng)能力等因素對(duì)實(shí)際收益影響很大，依據(jù)土地估價(jià)的性質(zhì)和特點(diǎn)，不能用它作為評(píng)估的依據(jù)?？陀^收益是指排除了土地實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評(píng)估。
（注意：有時(shí)出題可能有迷惑條件，有的是實(shí)際收益，而有的可能表述為同等條件下，客觀收益數(shù)值，應(yīng)當(dāng)選取客觀收益，這一點(diǎn)希望大家引起注意，在后邊遇到相似的習(xí)題還要做詳細(xì)講解。）
土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益，無形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。
注意：這里有時(shí)出判斷或者選擇題，注意要土地的收益包括有形收益和無形收益。
在計(jì)算收益價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。確定客觀收益一般要考慮以下條件：
(1)從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。
(2)收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長(zhǎng)期可以固定取得的收益。
(3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國(guó)家規(guī)定和批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所產(chǎn)生的收益，那些未經(jīng)批準(zhǔn)的，甚至是違法的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收益不能作為計(jì)算客觀收益的依據(jù)