4）國企改革中對(duì)劃撥土地使用權(quán)的處置
第一、企業(yè)改革中對(duì)劃撥土地使用權(quán)的處置方式
對(duì)國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營、保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置?！镀髽I(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)規(guī)定，采用國家作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營方式處置的適用范圍：對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價(jià)出資（入股）方式配置土地。
第二、保留劃撥土地使用權(quán)的情形：基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；關(guān)系國家安全利益、高新技術(shù)、重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的用地；改造或改組后的國有企業(yè)用地。
第三、下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；②國有企業(yè)改組為股份合作制的；③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。
下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的；③在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的。其中②、③、④項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過5年。
例題1：對(duì)國有企業(yè)改革中涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取()方式予以處置。
A．建設(shè)用地使用權(quán)出讓B．建設(shè)用地使用權(quán)租賃
C．建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)D．保留劃撥用地
E．建設(shè)用地使用權(quán)抵押
答案：ABCD
解析：國有企業(yè)改革中涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營的方式處置。
例題2：某國營百貨公司，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行企業(yè)改制。按照法律規(guī)定，政府通常應(yīng)優(yōu)先以()作為該公司土地資產(chǎn)處置方式。（2007年試題）
A．出讓B．授權(quán)經(jīng)營C．劃撥D．作價(jià)入股
答案：A
解析：法規(guī)考核點(diǎn)。《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》規(guī)定，國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。對(duì)國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。
例題3：申請(qǐng)采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價(jià)出資(入股)方式配置土地的企業(yè)，必須為()批準(zhǔn)的實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)。（2007年試題）
A．國務(wù)院B．省級(jí)以上人民政府
C．市級(jí)以上人民政府D．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)以上人民政府
答案：B
解析：《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)規(guī)定，采用國家作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營方式處置的適用范圍：對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價(jià)出資（入股）方式配置土地。
(2)出讓建設(shè)用地使用權(quán)
1）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容和限制
①出讓建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容
出讓建設(shè)用地使用權(quán)，也稱出讓國有土地使用權(quán)，是指土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對(duì)價(jià)而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)。出讓國有土地使用權(quán)具有四個(gè)特征：①國有土地使用權(quán)以出讓方式取得；②出讓國有土地使用權(quán)直接依法律的規(guī)定原始取得；③出讓國有土地使用權(quán)的取得性質(zhì)為有償和有期限；④出讓國有土地使用權(quán)在存續(xù)期間內(nèi)其權(quán)能近似于所有權(quán)。
②出讓建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利限制
《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。因此，出讓建設(shè)用地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。
注：關(guān)于改變土地用途處置法律、法規(guī)依據(jù)
■《物權(quán)法》第一百四十條：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
■《土地管理法》第五十六條：建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。
■《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用出讓金。
■《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
■《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條：以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
③違約責(zé)任
超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)。除因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。
2）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
①轉(zhuǎn)讓條件
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。第一、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓，第二、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。這兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。
②權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則，要求建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人與原建設(shè)用地使用權(quán)出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
③出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的年限
以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人建設(shè)用地使用權(quán)的期限不是出讓合同約定的年限，而是原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
3）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的出租
出讓建設(shè)用地使用權(quán)人出租其權(quán)利的，應(yīng)按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開發(fā)和利用?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。土地使用者通過租賃方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。因此，土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，出讓建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。同時(shí)，出租期限不得超過出讓合同規(guī)定的期限。
4）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的抵押
出讓土地使用權(quán)可以抵押。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
例題：建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有（）年。
A．20B．30C．40D．70
答案：C
解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！?0年減去年30年，為40年，因此，應(yīng)選取C。
(3)租賃國有土地使用權(quán)
①內(nèi)涵
租賃國有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價(jià)而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。租賃國有土地使用權(quán)主要是通過國有土地租賃形式取得的。
國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》指出，國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。
②國有土地租賃和土地使用權(quán)出租的區(qū)別
國有土地租賃和土地使用權(quán)出租是不同的。國有土地租賃是以國家所有者為出租人，屬于國有土地使用權(quán)的原始取得，而土地使用權(quán)出租是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。在實(shí)際操作中，國有土地租賃發(fā)生在土地一級(jí)市場(chǎng)，應(yīng)作為國有建設(shè)用地使用權(quán)登記；國有土地租賃權(quán)涉及兩種登記，即初始登記和變更登記。《土地登記辦法》第二十九條規(guī)定，依法以國有土地租賃方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。《土地登記辦法》第三十九條規(guī)定，依法以出讓、國有土地租賃、作價(jià)出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證和土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請(qǐng)國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。土地使用權(quán)出租發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。
例題：國有企業(yè)將其合法取得的國有土地使用權(quán)出租給其他個(gè)人或單位使用，并收取一定租金的行為稱為國有土地租賃。（）（2007年試題）
答案：×
解析：國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。
③國有土地租賃取得方式
國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價(jià)和按國家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政主管部門備案，并向社會(huì)公開披露，接受上級(jí)土地行政主管部門和社會(huì)監(jiān)督。
④國有土地租賃的期限
國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓年期。
租賃期限六個(gè)月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。
⑤國有土地租賃轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和抵押
國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。
承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。
⑥國有土地租賃的收回
國家對(duì)土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會(huì)公益利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。
承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準(zhǔn)。未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國家依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。
承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時(shí)交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。
例題：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租給第三人，承租建設(shè)用地使用權(quán)歸()所有。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．原承租人B．第三人
C．原承租人和第三人共有D．原承租人和第三人協(xié)商
答案：A
解析：租賃建設(shè)用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其建設(shè)用地使用權(quán)，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。
(4)國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)
國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股是國家將國有土地使用權(quán)作價(jià)后，以投資的形式將土地注入到有限責(zé)任公司或股份公司，有限責(zé)任公司或股份公司通過支付股息和分紅取得土地使用權(quán)。國家將國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股后，國家只是享受國家股的股東權(quán)利，領(lǐng)取股息和分紅，土地使用權(quán)屬于有限責(zé)任公司或股份公司，享有對(duì)土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處置權(quán)。有限責(zé)任公司或股份公司在使用年期內(nèi)可將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)(入股)出資、出租、抵押。但改變土地用途的，應(yīng)經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)同意，并補(bǔ)繳出讓金差價(jià)?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定，“依法以國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、土地使用權(quán)出資或者入股批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)作價(jià)出資或者入股國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”。
（5）國家授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)
國家授權(quán)經(jīng)營是國家將土地使用權(quán)授權(quán)給國家控股公司經(jīng)營，被授權(quán)的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司，對(duì)授權(quán)經(jīng)營的土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)和部分處置權(quán)。國家控股公司對(duì)土地使用權(quán)在集團(tuán)公司內(nèi)部憑授權(quán)書在使用年期內(nèi)可依法作價(jià)出資(入股)、出租，或在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓。但改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)報(bào)土地行政主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)繳土地出讓金。《土地登記辦法》規(guī)定，“以國家授權(quán)經(jīng)營方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、土地資產(chǎn)處置批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”。
（6）外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)
外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)是在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)以支付場(chǎng)地使用費(fèi)或以中方已取得的劃撥國有土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股等方式而取得的一定期限的國有土地使用權(quán)?！ ?BR> 外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)是一種既不同于出讓，也不同于劃撥的特殊形式的國有土地使用權(quán)。外商投資企業(yè)對(duì)場(chǎng)地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。外商投資企業(yè)不得擅自將場(chǎng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或再作價(jià)出資或入股。
(7)城市私房用地使用權(quán)
城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對(duì)房屋占用的土地所享有的國有土地使用權(quán)。
城市私房用地使用權(quán)人可實(shí)際控制私房占用范圍內(nèi)的國有土地并可通過使用該土地上的房屋而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的利用和收益；私房用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)處分；私房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者投資時(shí)，其用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)保留；城市私房作為公民的合法財(cái)產(chǎn)可以繼承；城市私房用地使用權(quán)人不得擅自改變房屋及其占用土地的用途；城市私房用地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自翻建房屋。為實(shí)施城市建設(shè)規(guī)劃，國家可以將城市私房占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)收回后授予新的土地使用者。新的土地使用者應(yīng)依法以產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合等方式就原私房用地使用權(quán)人的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)給予相應(yīng)補(bǔ)償。
第一、企業(yè)改革中對(duì)劃撥土地使用權(quán)的處置方式
對(duì)國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營、保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置?！镀髽I(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)規(guī)定，采用國家作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營方式處置的適用范圍：對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價(jià)出資（入股）方式配置土地。
第二、保留劃撥土地使用權(quán)的情形：基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；關(guān)系國家安全利益、高新技術(shù)、重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的用地；改造或改組后的國有企業(yè)用地。
第三、下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；②國有企業(yè)改組為股份合作制的；③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。
下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的；③在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的。其中②、③、④項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過5年。
例題1：對(duì)國有企業(yè)改革中涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取()方式予以處置。
A．建設(shè)用地使用權(quán)出讓B．建設(shè)用地使用權(quán)租賃
C．建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)D．保留劃撥用地
E．建設(shè)用地使用權(quán)抵押
答案：ABCD
解析：國有企業(yè)改革中涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營的方式處置。
例題2：某國營百貨公司，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行企業(yè)改制。按照法律規(guī)定，政府通常應(yīng)優(yōu)先以()作為該公司土地資產(chǎn)處置方式。（2007年試題）
A．出讓B．授權(quán)經(jīng)營C．劃撥D．作價(jià)入股
答案：A
解析：法規(guī)考核點(diǎn)。《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》規(guī)定，國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。對(duì)國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。
例題3：申請(qǐng)采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價(jià)出資(入股)方式配置土地的企業(yè)，必須為()批準(zhǔn)的實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)。（2007年試題）
A．國務(wù)院B．省級(jí)以上人民政府
C．市級(jí)以上人民政府D．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)以上人民政府
答案：B
解析：《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)規(guī)定，采用國家作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營方式處置的適用范圍：對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價(jià)出資（入股）方式配置土地。
(2)出讓建設(shè)用地使用權(quán)
1）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容和限制
①出讓建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容
出讓建設(shè)用地使用權(quán)，也稱出讓國有土地使用權(quán)，是指土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對(duì)價(jià)而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)。出讓國有土地使用權(quán)具有四個(gè)特征：①國有土地使用權(quán)以出讓方式取得；②出讓國有土地使用權(quán)直接依法律的規(guī)定原始取得；③出讓國有土地使用權(quán)的取得性質(zhì)為有償和有期限；④出讓國有土地使用權(quán)在存續(xù)期間內(nèi)其權(quán)能近似于所有權(quán)。
②出讓建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利限制
《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。因此，出讓建設(shè)用地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。
注：關(guān)于改變土地用途處置法律、法規(guī)依據(jù)
■《物權(quán)法》第一百四十條：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
■《土地管理法》第五十六條：建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。
■《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用出讓金。
■《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
■《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條：以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
③違約責(zé)任
超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)。除因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。
2）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
①轉(zhuǎn)讓條件
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。第一、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓，第二、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。這兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。
②權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則，要求建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人與原建設(shè)用地使用權(quán)出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
③出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的年限
以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人建設(shè)用地使用權(quán)的期限不是出讓合同約定的年限，而是原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
3）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的出租
出讓建設(shè)用地使用權(quán)人出租其權(quán)利的，應(yīng)按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開發(fā)和利用?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。土地使用者通過租賃方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。因此，土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，出讓建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。同時(shí)，出租期限不得超過出讓合同規(guī)定的期限。
4）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的抵押
出讓土地使用權(quán)可以抵押。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
例題：建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有（）年。
A．20B．30C．40D．70
答案：C
解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！?0年減去年30年，為40年，因此，應(yīng)選取C。
(3)租賃國有土地使用權(quán)
①內(nèi)涵
租賃國有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價(jià)而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。租賃國有土地使用權(quán)主要是通過國有土地租賃形式取得的。
國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》指出，國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。
②國有土地租賃和土地使用權(quán)出租的區(qū)別
國有土地租賃和土地使用權(quán)出租是不同的。國有土地租賃是以國家所有者為出租人，屬于國有土地使用權(quán)的原始取得，而土地使用權(quán)出租是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。在實(shí)際操作中，國有土地租賃發(fā)生在土地一級(jí)市場(chǎng)，應(yīng)作為國有建設(shè)用地使用權(quán)登記；國有土地租賃權(quán)涉及兩種登記，即初始登記和變更登記。《土地登記辦法》第二十九條規(guī)定，依法以國有土地租賃方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。《土地登記辦法》第三十九條規(guī)定，依法以出讓、國有土地租賃、作價(jià)出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證和土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請(qǐng)國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。土地使用權(quán)出租發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。
例題：國有企業(yè)將其合法取得的國有土地使用權(quán)出租給其他個(gè)人或單位使用，并收取一定租金的行為稱為國有土地租賃。（）（2007年試題）
答案：×
解析：國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。
③國有土地租賃取得方式
國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價(jià)和按國家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政主管部門備案，并向社會(huì)公開披露，接受上級(jí)土地行政主管部門和社會(huì)監(jiān)督。
④國有土地租賃的期限
國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓年期。
租賃期限六個(gè)月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。
⑤國有土地租賃轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和抵押
國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。
承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。
⑥國有土地租賃的收回
國家對(duì)土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會(huì)公益利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。
承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準(zhǔn)。未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國家依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。
承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時(shí)交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。
例題：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租給第三人，承租建設(shè)用地使用權(quán)歸()所有。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．原承租人B．第三人
C．原承租人和第三人共有D．原承租人和第三人協(xié)商
答案：A
解析：租賃建設(shè)用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其建設(shè)用地使用權(quán)，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。
(4)國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)
國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股是國家將國有土地使用權(quán)作價(jià)后，以投資的形式將土地注入到有限責(zé)任公司或股份公司，有限責(zé)任公司或股份公司通過支付股息和分紅取得土地使用權(quán)。國家將國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股后，國家只是享受國家股的股東權(quán)利，領(lǐng)取股息和分紅，土地使用權(quán)屬于有限責(zé)任公司或股份公司，享有對(duì)土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處置權(quán)。有限責(zé)任公司或股份公司在使用年期內(nèi)可將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)(入股)出資、出租、抵押。但改變土地用途的，應(yīng)經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)同意，并補(bǔ)繳出讓金差價(jià)?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定，“依法以國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、土地使用權(quán)出資或者入股批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)作價(jià)出資或者入股國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”。
（5）國家授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)
國家授權(quán)經(jīng)營是國家將土地使用權(quán)授權(quán)給國家控股公司經(jīng)營，被授權(quán)的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司，對(duì)授權(quán)經(jīng)營的土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)和部分處置權(quán)。國家控股公司對(duì)土地使用權(quán)在集團(tuán)公司內(nèi)部憑授權(quán)書在使用年期內(nèi)可依法作價(jià)出資(入股)、出租，或在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓。但改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)報(bào)土地行政主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)繳土地出讓金。《土地登記辦法》規(guī)定，“以國家授權(quán)經(jīng)營方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、土地資產(chǎn)處置批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”。
（6）外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)
外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)是在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)以支付場(chǎng)地使用費(fèi)或以中方已取得的劃撥國有土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股等方式而取得的一定期限的國有土地使用權(quán)?！ ?BR> 外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)是一種既不同于出讓，也不同于劃撥的特殊形式的國有土地使用權(quán)。外商投資企業(yè)對(duì)場(chǎng)地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。外商投資企業(yè)不得擅自將場(chǎng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或再作價(jià)出資或入股。
(7)城市私房用地使用權(quán)
城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對(duì)房屋占用的土地所享有的國有土地使用權(quán)。
城市私房用地使用權(quán)人可實(shí)際控制私房占用范圍內(nèi)的國有土地并可通過使用該土地上的房屋而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的利用和收益；私房用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)處分；私房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者投資時(shí)，其用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)保留；城市私房作為公民的合法財(cái)產(chǎn)可以繼承；城市私房用地使用權(quán)人不得擅自改變房屋及其占用土地的用途；城市私房用地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自翻建房屋。為實(shí)施城市建設(shè)規(guī)劃，國家可以將城市私房占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)收回后授予新的土地使用者。新的土地使用者應(yīng)依法以產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合等方式就原私房用地使用權(quán)人的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)給予相應(yīng)補(bǔ)償。