土地出讓逆向競(jìng)價(jià)解決途徑
土地出讓逆向競(jìng)價(jià)有無(wú)解決途徑?筆者認(rèn)為，有!仍是通過(guò)“招拍掛”的形式，只不過(guò)競(jìng)拍的不是土地而是房?jī)r(jià)，競(jìng)價(jià)的方向是向下而不是上漲。
筆者的設(shè)想是，政府出讓一塊土地，確定其土地價(jià)格、起拍房?jī)r(jià)、容積率等，接受此標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)可以參與競(jìng)拍。然后以起拍房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)，往下競(jìng)價(jià)，哪個(gè)企業(yè)舉牌的房?jī)r(jià)最低，便可拿到該地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。
以京漢大道黃石路段的一塊50畝土地為例，當(dāng)前每畝地價(jià)在2000萬(wàn)左右，據(jù)此可確定該土地出讓價(jià)為10億元，周遍目前房?jī)r(jià)約為8500元/平方米，估計(jì)該地塊建成后該地塊成交均價(jià)將上漲至9000元/平方米，就以此價(jià)格為基準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商每次喊價(jià)降幅為50元/平方米，經(jīng)過(guò)若干次的競(jìng)價(jià)，報(bào)價(jià)最低的單位將獲得該地塊開(kāi)發(fā)權(quán)。
當(dāng)然，土地價(jià)格、起拍底價(jià)都應(yīng)為專(zhuān)業(yè)人士評(píng)估所得，擁有一套完整的計(jì)算體系，筆者在此的推算只是為了把整個(gè)過(guò)程簡(jiǎn)單呈現(xiàn)出來(lái)。
通過(guò)這個(gè)方式，可以的壓縮開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，提高上市速度。對(duì)政府而言，雖然不可能再出現(xiàn)“地王之爭(zhēng)”，但至少保證了即得的土地收益，而且減緩了“地價(jià)”推高“房?jī)r(jià)”的速度;對(duì)購(gòu)房者而言，自然是得到了的實(shí)惠，不僅在開(kāi)發(fā)商拿地之時(shí)便清楚地了解房?jī)r(jià)，而且再不會(huì)承受房?jī)r(jià)快速上漲之苦;對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)就不僅僅在資金量上，更綜合了成本控制、建成速度等多方面因素，更有利于企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展。
最后認(rèn)為，土地競(jìng)拍出去以后，政府仍要對(duì)該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)上漲幅度做一定程度的限制，否則仍會(huì)出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)之后，房?jī)r(jià)又如脫韁野馬一般迅速上揚(yáng)。建議政府可以在競(jìng)標(biāo)之時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的推盤(pán)次數(shù)和漲幅做出限制。
近年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲有很大的非理性因素存在，需要進(jìn)行一定的控制。抑制房?jī)r(jià)，金融、稅收政策都在隔靴搔癢，其實(shí)真正的手段在于對(duì)土地的控制，以目前的政策來(lái)看，“面粉比面包貴”的局面實(shí)則是對(duì)目前土地政策的諷刺。政府控制房?jī)r(jià)上漲的本意不錯(cuò)，土地“招拍掛”更是件好事情，但是在沒(méi)有權(quán)衡清楚利益和效果的前提下，還真有可能把好心辦成了壞事。
土地出讓逆向競(jìng)價(jià)有無(wú)解決途徑?筆者認(rèn)為，有!仍是通過(guò)“招拍掛”的形式，只不過(guò)競(jìng)拍的不是土地而是房?jī)r(jià)，競(jìng)價(jià)的方向是向下而不是上漲。
筆者的設(shè)想是，政府出讓一塊土地，確定其土地價(jià)格、起拍房?jī)r(jià)、容積率等，接受此標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)可以參與競(jìng)拍。然后以起拍房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)，往下競(jìng)價(jià)，哪個(gè)企業(yè)舉牌的房?jī)r(jià)最低，便可拿到該地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。
以京漢大道黃石路段的一塊50畝土地為例，當(dāng)前每畝地價(jià)在2000萬(wàn)左右，據(jù)此可確定該土地出讓價(jià)為10億元，周遍目前房?jī)r(jià)約為8500元/平方米，估計(jì)該地塊建成后該地塊成交均價(jià)將上漲至9000元/平方米，就以此價(jià)格為基準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商每次喊價(jià)降幅為50元/平方米，經(jīng)過(guò)若干次的競(jìng)價(jià)，報(bào)價(jià)最低的單位將獲得該地塊開(kāi)發(fā)權(quán)。
當(dāng)然，土地價(jià)格、起拍底價(jià)都應(yīng)為專(zhuān)業(yè)人士評(píng)估所得，擁有一套完整的計(jì)算體系，筆者在此的推算只是為了把整個(gè)過(guò)程簡(jiǎn)單呈現(xiàn)出來(lái)。
通過(guò)這個(gè)方式，可以的壓縮開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，提高上市速度。對(duì)政府而言，雖然不可能再出現(xiàn)“地王之爭(zhēng)”，但至少保證了即得的土地收益，而且減緩了“地價(jià)”推高“房?jī)r(jià)”的速度;對(duì)購(gòu)房者而言，自然是得到了的實(shí)惠，不僅在開(kāi)發(fā)商拿地之時(shí)便清楚地了解房?jī)r(jià)，而且再不會(huì)承受房?jī)r(jià)快速上漲之苦;對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)就不僅僅在資金量上，更綜合了成本控制、建成速度等多方面因素，更有利于企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展。
最后認(rèn)為，土地競(jìng)拍出去以后，政府仍要對(duì)該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)上漲幅度做一定程度的限制，否則仍會(huì)出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)之后，房?jī)r(jià)又如脫韁野馬一般迅速上揚(yáng)。建議政府可以在競(jìng)標(biāo)之時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的推盤(pán)次數(shù)和漲幅做出限制。
近年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲有很大的非理性因素存在，需要進(jìn)行一定的控制。抑制房?jī)r(jià)，金融、稅收政策都在隔靴搔癢，其實(shí)真正的手段在于對(duì)土地的控制，以目前的政策來(lái)看，“面粉比面包貴”的局面實(shí)則是對(duì)目前土地政策的諷刺。政府控制房?jī)r(jià)上漲的本意不錯(cuò)，土地“招拍掛”更是件好事情，但是在沒(méi)有權(quán)衡清楚利益和效果的前提下，還真有可能把好心辦成了壞事。