商業(yè)地產(chǎn)是近二、三年來伴隨房地產(chǎn)市場快速發(fā)展而催生的產(chǎn)物，目前呈現(xiàn)日益加速發(fā)展的趨勢。之所以開發(fā)商如此熱衷，一方面出于提升房地產(chǎn)開發(fā)效益的考慮；另一方面，增加居住或商務(wù)環(huán)境價值的考慮。此外，投資經(jīng)營性地產(chǎn)的需求也表現(xiàn)得日益強烈。前兩種原因形成商業(yè)地產(chǎn)的供給，后一種原因引發(fā)市場需求。
商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險產(chǎn)生的原因
1、開發(fā)規(guī)模過量
以北京為例，所謂“過量”是指在北京的房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)超過了北京對商業(yè)地產(chǎn)的需求量。同時，在具體開發(fā)地塊上，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量超過該地塊或商圈的合理需求量。
前一種整體過量引發(fā)資金分流，通常使新增商業(yè)地產(chǎn)項目處于銷售或出租不暢，價格走低的狀態(tài)。后一種過量，使地塊或商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目同樣面臨租售困難，并進而形成市場冷清的困難。
這兩種因素是互相影響的，特別是總量過剩的不良影響更大。
2、建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營需要
不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對一般性經(jīng)營的要求，如經(jīng)營場地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉儲式超市和普通超市對建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經(jīng)營設(shè)施和場地面積上的需求也是極不相同的。
由于大多數(shù)開發(fā)商和建筑設(shè)計單位很少具備這方面的專業(yè)經(jīng)驗，致使商業(yè)地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問題。
3、投資或經(jīng)營者的市場風(fēng)險在增強
其一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從無到有，由少至多的一系列過程，現(xiàn)在已經(jīng)處于買方市場，投資者或經(jīng)營者可從容選擇，使商業(yè)地產(chǎn)資金的變現(xiàn)速度開始停滯，因而變數(shù)正在增多，風(fēng)險也在加大。
其二，投資者或經(jīng)營者在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營上落敗的事件不斷增多，這也促使他們提高了風(fēng)險意識，謹慎決策漸成風(fēng)尚。
其三，投資者或經(jīng)營者的實踐能力增強，表現(xiàn)為對商業(yè)地產(chǎn)項目識別能力的不斷提升。
上述三種原因說明，商業(yè)地產(chǎn)需求方已過盲目投資的階段，進入到投資的成熟和穩(wěn)健期。
4、營銷計劃缺乏創(chuàng)意，流于俗套
由于開發(fā)商缺乏對商業(yè)經(jīng)營的深刻了解，即使所提供的商業(yè)地產(chǎn)項目切合實際，也難以認識和挖掘商業(yè)地產(chǎn)的特殊價值所在。這無疑使其營銷缺乏訴求點和打動人心的創(chuàng)意，從而也就難以激活商業(yè)地產(chǎn)投資人的購買欲望。這種延滯直接影響商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的安排。
5、小區(qū)人口入住率偏低，商業(yè)投資過程緩慢
多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)都是伴隨大盤居住區(qū)開發(fā)而產(chǎn)生的，及時在規(guī)劃與設(shè)計上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相適應(yīng)，但由于提高入住率非地產(chǎn)開發(fā)商所能左右，因而在很長時期內(nèi)往往造成商業(yè)地產(chǎn)在投入經(jīng)營后的困難。這種現(xiàn)象的增多會使投資者延遲出手，以致于商業(yè)地產(chǎn)的銷售滯后于商品房的銷售。這也會加大其風(fēng)險，增加其銷售的變數(shù)。
商圈的識別與開發(fā)的定位
所謂“商圈識別”是指充分、具體了解目前與未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域周邊的市場狀況及其特點。只有調(diào)研清楚商圈狀況才能提供與之匹配，即取得良好效益的商業(yè)地產(chǎn)項目，從而達到開發(fā)商、投資者與商鋪經(jīng)營者的滿意目標。
1、商圈識別的層次與考慮的基本因素
首先在層次上分為宏觀環(huán)境調(diào)研和微觀環(huán)境調(diào)研。
宏觀調(diào)研要考慮的因素：宏觀經(jīng)濟狀況（GDP、經(jīng)濟周期階段等）、房地產(chǎn)市場狀況、本項目所在城市經(jīng)濟狀況、本項目所在城市商業(yè)地產(chǎn)市場狀況。
宏觀環(huán)境分析的目的是理清客觀經(jīng)濟走勢與房地產(chǎn)市場當(dāng)前的趨勢。特別是商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)在的發(fā)展特點。在此基礎(chǔ)上，為企業(yè)決策提供進退的間接依據(jù)。
微觀環(huán)境要考察的因素：人口規(guī)模、收支狀況、區(qū)域規(guī)劃、交通狀況、競爭對手。
微觀環(huán)境分析即商圈識別，以探求潛在商業(yè)規(guī)模、市場特點、機會與風(fēng)險，從而為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)決策提供直接依據(jù)。
2、開發(fā)定位的三種模式
依據(jù)宏觀、微觀調(diào)研結(jié)論，確定開發(fā)定位。大體上有三種模式可供選擇：區(qū)域乃至市級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、便利型商業(yè)。
區(qū)域乃至市級商業(yè)中心：屬于特大盤開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，其建筑形態(tài)是以商業(yè)街區(qū)的形式存在，不僅總開發(fā)面積大，其中單體商業(yè)項目的體量也大。此種商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是以區(qū)域或整體城市的購買力為依據(jù)的，以區(qū)位及交通條件的優(yōu)越性為基礎(chǔ)的。因此，必須經(jīng)過充分的市場調(diào)研后才能定奪。
社區(qū)商業(yè)中心：通常伴隨大盤住宅地產(chǎn)開發(fā)而成為提升其整體居住環(huán)境質(zhì)量的一個必要組成部分。此類商業(yè)地產(chǎn)是為社區(qū)及周邊居民提供日常生活消費的商品和服務(wù)而精心打造的，通常以底商或商業(yè)街形式存在。
便利型商業(yè)：當(dāng)住宅地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較小，而周邊商業(yè)發(fā)育又十分成熟時，便利型商業(yè)是配套開發(fā)的另外一種選擇。具體講，就是為社區(qū)居民提供便利商品和即時服務(wù)的商業(yè)形態(tài)，通常是一種切合實際的選擇。
3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的影響因素
空間位置―――遠，大；近，小。
交通條件―――通暢??；不暢大。
總消費模式：人口數(shù)量、階層、年齡；收支特征與消費偏好。
上述因素及其影響是以一個相對獨立的地產(chǎn)項目為基準給出的，通常開發(fā)總量與商業(yè)地產(chǎn)之比在3%-5%之間。換言之，具體項目開發(fā)要據(jù)此而展開切合實際的研究。
4、商業(yè)地產(chǎn)投資的業(yè)態(tài)及選擇
業(yè)態(tài)可以按規(guī)模要求與商圈半徑的大小劃分為兩個層次：
其一，基本適合規(guī)模經(jīng)營的業(yè)態(tài)：包括百貨店、大型連鎖超市、專業(yè)店、倉儲店、家居中心、購物中心。
其二，基本適合小規(guī)模經(jīng)營的業(yè)態(tài)：包括超市、專賣店、便利店。
上述兩個層次的業(yè)態(tài)可根據(jù)項目要求有機組合。顯然社區(qū)級和便利級商業(yè)難以引入大規(guī)模經(jīng)營的零售業(yè)態(tài)。
此外，未列入國家規(guī)定而又具有我國零售市場特征的經(jīng)營方式，包括農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場、服裝市場等，通常它們具有批零兼營的特點，經(jīng)營規(guī)?？纱罂尚?。
據(jù)此可知，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)根據(jù)項目所在市場的現(xiàn)實情況和未來發(fā)展趨勢，確定開發(fā)規(guī)模，進而擇定業(yè)態(tài)組合。
商業(yè)建筑與布局的基本要求
商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計與開發(fā)應(yīng)基于商業(yè)經(jīng)營的特點與要求，來進行建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計與空間布局。
從商業(yè)經(jīng)營的一般性而言，建筑設(shè)計方案應(yīng)滿足商業(yè)經(jīng)營的以下要求：
外觀醒目，透視性和展示性良好
內(nèi)部空間寬敞，柱距盡量長，層高不宜低
預(yù)留水、電、氣管線
充分利用街角及考量TOD需要
相對集中，避免社區(qū)私密性降低
綜上所述，規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險，必須展開前期充分的調(diào)研與評估，才能切合實際的開發(fā)為社會所需的商業(yè)地產(chǎn)，進而為投資者青睞，為經(jīng)營者帶來良好收益。
商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險產(chǎn)生的原因
1、開發(fā)規(guī)模過量
以北京為例，所謂“過量”是指在北京的房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)超過了北京對商業(yè)地產(chǎn)的需求量。同時，在具體開發(fā)地塊上，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量超過該地塊或商圈的合理需求量。
前一種整體過量引發(fā)資金分流，通常使新增商業(yè)地產(chǎn)項目處于銷售或出租不暢，價格走低的狀態(tài)。后一種過量，使地塊或商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目同樣面臨租售困難，并進而形成市場冷清的困難。
這兩種因素是互相影響的，特別是總量過剩的不良影響更大。
2、建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營需要
不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對一般性經(jīng)營的要求，如經(jīng)營場地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉儲式超市和普通超市對建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經(jīng)營設(shè)施和場地面積上的需求也是極不相同的。
由于大多數(shù)開發(fā)商和建筑設(shè)計單位很少具備這方面的專業(yè)經(jīng)驗，致使商業(yè)地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問題。
3、投資或經(jīng)營者的市場風(fēng)險在增強
其一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從無到有，由少至多的一系列過程，現(xiàn)在已經(jīng)處于買方市場，投資者或經(jīng)營者可從容選擇，使商業(yè)地產(chǎn)資金的變現(xiàn)速度開始停滯，因而變數(shù)正在增多，風(fēng)險也在加大。
其二，投資者或經(jīng)營者在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營上落敗的事件不斷增多，這也促使他們提高了風(fēng)險意識，謹慎決策漸成風(fēng)尚。
其三，投資者或經(jīng)營者的實踐能力增強，表現(xiàn)為對商業(yè)地產(chǎn)項目識別能力的不斷提升。
上述三種原因說明，商業(yè)地產(chǎn)需求方已過盲目投資的階段，進入到投資的成熟和穩(wěn)健期。
4、營銷計劃缺乏創(chuàng)意，流于俗套
由于開發(fā)商缺乏對商業(yè)經(jīng)營的深刻了解，即使所提供的商業(yè)地產(chǎn)項目切合實際，也難以認識和挖掘商業(yè)地產(chǎn)的特殊價值所在。這無疑使其營銷缺乏訴求點和打動人心的創(chuàng)意，從而也就難以激活商業(yè)地產(chǎn)投資人的購買欲望。這種延滯直接影響商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的安排。
5、小區(qū)人口入住率偏低，商業(yè)投資過程緩慢
多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)都是伴隨大盤居住區(qū)開發(fā)而產(chǎn)生的，及時在規(guī)劃與設(shè)計上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相適應(yīng)，但由于提高入住率非地產(chǎn)開發(fā)商所能左右，因而在很長時期內(nèi)往往造成商業(yè)地產(chǎn)在投入經(jīng)營后的困難。這種現(xiàn)象的增多會使投資者延遲出手，以致于商業(yè)地產(chǎn)的銷售滯后于商品房的銷售。這也會加大其風(fēng)險，增加其銷售的變數(shù)。
商圈的識別與開發(fā)的定位
所謂“商圈識別”是指充分、具體了解目前與未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域周邊的市場狀況及其特點。只有調(diào)研清楚商圈狀況才能提供與之匹配，即取得良好效益的商業(yè)地產(chǎn)項目，從而達到開發(fā)商、投資者與商鋪經(jīng)營者的滿意目標。
1、商圈識別的層次與考慮的基本因素
首先在層次上分為宏觀環(huán)境調(diào)研和微觀環(huán)境調(diào)研。
宏觀調(diào)研要考慮的因素：宏觀經(jīng)濟狀況（GDP、經(jīng)濟周期階段等）、房地產(chǎn)市場狀況、本項目所在城市經(jīng)濟狀況、本項目所在城市商業(yè)地產(chǎn)市場狀況。
宏觀環(huán)境分析的目的是理清客觀經(jīng)濟走勢與房地產(chǎn)市場當(dāng)前的趨勢。特別是商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)在的發(fā)展特點。在此基礎(chǔ)上，為企業(yè)決策提供進退的間接依據(jù)。
微觀環(huán)境要考察的因素：人口規(guī)模、收支狀況、區(qū)域規(guī)劃、交通狀況、競爭對手。
微觀環(huán)境分析即商圈識別，以探求潛在商業(yè)規(guī)模、市場特點、機會與風(fēng)險，從而為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)決策提供直接依據(jù)。
2、開發(fā)定位的三種模式
依據(jù)宏觀、微觀調(diào)研結(jié)論，確定開發(fā)定位。大體上有三種模式可供選擇：區(qū)域乃至市級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、便利型商業(yè)。
區(qū)域乃至市級商業(yè)中心：屬于特大盤開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，其建筑形態(tài)是以商業(yè)街區(qū)的形式存在，不僅總開發(fā)面積大，其中單體商業(yè)項目的體量也大。此種商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是以區(qū)域或整體城市的購買力為依據(jù)的，以區(qū)位及交通條件的優(yōu)越性為基礎(chǔ)的。因此，必須經(jīng)過充分的市場調(diào)研后才能定奪。
社區(qū)商業(yè)中心：通常伴隨大盤住宅地產(chǎn)開發(fā)而成為提升其整體居住環(huán)境質(zhì)量的一個必要組成部分。此類商業(yè)地產(chǎn)是為社區(qū)及周邊居民提供日常生活消費的商品和服務(wù)而精心打造的，通常以底商或商業(yè)街形式存在。
便利型商業(yè)：當(dāng)住宅地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較小，而周邊商業(yè)發(fā)育又十分成熟時，便利型商業(yè)是配套開發(fā)的另外一種選擇。具體講，就是為社區(qū)居民提供便利商品和即時服務(wù)的商業(yè)形態(tài)，通常是一種切合實際的選擇。
3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的影響因素
空間位置―――遠，大；近，小。
交通條件―――通暢??；不暢大。
總消費模式：人口數(shù)量、階層、年齡；收支特征與消費偏好。
上述因素及其影響是以一個相對獨立的地產(chǎn)項目為基準給出的，通常開發(fā)總量與商業(yè)地產(chǎn)之比在3%-5%之間。換言之，具體項目開發(fā)要據(jù)此而展開切合實際的研究。
4、商業(yè)地產(chǎn)投資的業(yè)態(tài)及選擇
業(yè)態(tài)可以按規(guī)模要求與商圈半徑的大小劃分為兩個層次：
其一，基本適合規(guī)模經(jīng)營的業(yè)態(tài)：包括百貨店、大型連鎖超市、專業(yè)店、倉儲店、家居中心、購物中心。
其二，基本適合小規(guī)模經(jīng)營的業(yè)態(tài)：包括超市、專賣店、便利店。
上述兩個層次的業(yè)態(tài)可根據(jù)項目要求有機組合。顯然社區(qū)級和便利級商業(yè)難以引入大規(guī)模經(jīng)營的零售業(yè)態(tài)。
此外，未列入國家規(guī)定而又具有我國零售市場特征的經(jīng)營方式，包括農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場、服裝市場等，通常它們具有批零兼營的特點，經(jīng)營規(guī)?？纱罂尚?。
據(jù)此可知，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)根據(jù)項目所在市場的現(xiàn)實情況和未來發(fā)展趨勢，確定開發(fā)規(guī)模，進而擇定業(yè)態(tài)組合。
商業(yè)建筑與布局的基本要求
商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計與開發(fā)應(yīng)基于商業(yè)經(jīng)營的特點與要求，來進行建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計與空間布局。
從商業(yè)經(jīng)營的一般性而言，建筑設(shè)計方案應(yīng)滿足商業(yè)經(jīng)營的以下要求：
外觀醒目，透視性和展示性良好
內(nèi)部空間寬敞，柱距盡量長，層高不宜低
預(yù)留水、電、氣管線
充分利用街角及考量TOD需要
相對集中，避免社區(qū)私密性降低
綜上所述，規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險，必須展開前期充分的調(diào)研與評估，才能切合實際的開發(fā)為社會所需的商業(yè)地產(chǎn)，進而為投資者青睞，為經(jīng)營者帶來良好收益。