第七十三條 買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
【釋義】 本條是對(duì)買(mǎi)賣(mài)和以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地行為的處罰規(guī)定。
一、本條規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的違法行為，依據(jù)其非法轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)利內(nèi)容的不同，概括起來(lái)，主要表現(xiàn)為以下三種情況：
1．買(mǎi)賣(mài)、非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地、農(nóng)民集體所有土地所有權(quán)的行為。根據(jù)我國(guó)憲法和本法第二條的規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制；除土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓以外，任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。根據(jù)本法第二章關(guān)于土地的所有權(quán)和使用權(quán)的規(guī)定，我國(guó)的土地所有權(quán)依法由國(guó)家或農(nóng)民集體所有。因此，任何單位或者個(gè)人，只能依法取得土地的使用權(quán)，而不得對(duì)其使用的土地進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)。
2．非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為。城市房地產(chǎn)管理法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓作出了具體的規(guī)定。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與等。為了維護(hù)土地市場(chǎng)秩序和國(guó)家利益，城市房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等法律、法規(guī)規(guī)定，以下情況土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)`法轉(zhuǎn)讓的，即構(gòu)成本法規(guī)定的非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。具體講，以出讓方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的情況包括：（1）未按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（5）未按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的；（6）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（7）未依法登記，領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（8）有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的情況包括：（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，未按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的；（2）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院的規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方未按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理的。
3．非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)的行為，系指違反本法第六十三條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。
二、對(duì)本條規(guī)定的違法行為的處罰措施，主要有以下幾種：
1．對(duì)違法行為人處以沒(méi)收其違法所得的處罰。這里的違法所得，是指買(mǎi)賣(mài)或者非法轉(zhuǎn)讓土地時(shí)所獲得的全部?jī)r(jià)款。但不包括土地本身，即不包含沒(méi)收土地。根據(jù)本條規(guī)定，沒(méi)收違法所得的處罰決定，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)作出。該處罰的相對(duì)人，是在買(mǎi)賣(mài)或者非法轉(zhuǎn)讓土地的活動(dòng)中，取得違法所得的當(dāng)事人。對(duì)沒(méi)有違法所得的，不適用該處罰措施。
2．對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。這是對(duì)在非法取得的土地上新建建筑物行為的處罰規(guī)定。這項(xiàng)處罰措施是針對(duì)非法轉(zhuǎn)讓的土地的受讓方作出的，取得非法轉(zhuǎn)讓的土地，往往是從事某項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，其建設(shè)活動(dòng)根據(jù)本條的規(guī)定是違法的，但對(duì)其在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建設(shè)的建筑物或者其他設(shè)施，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)土地利用總體規(guī)劃的要求，分別情況處理：（1）對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃新建的建筑物和其他設(shè)施，應(yīng)當(dāng)予以拆除。由有關(guān)土地行政主管部門(mén)對(duì)其作出限期拆除，恢復(fù)土地原狀的處罰決定，即確定一定的期限，要求違法者在規(guī)定的期限內(nèi)拆除違法建筑物和其他設(shè)施，并保證在該期限內(nèi)將占用的土地恢復(fù)原狀。要求違法者拆除違法建筑的目的，是要將違法占用的土地恢復(fù)到被占用前的狀態(tài)。（2）符合土地利用總體規(guī)劃要求的，可以不拆除，由土地行政主管部門(mén)予以沒(méi)收。
3．罰款。根據(jù)本條的規(guī)定，土地行政主管部門(mén)在對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地的雙方當(dāng)事人分別作出前述處罰決定的同時(shí)，可以作出并處罰款的決定。是否并處罰款，由土地行政主管部門(mén)根據(jù)具體案件的情節(jié)決定。例如，非法轉(zhuǎn)讓土地的行為沒(méi)有違法所得時(shí)，為了達(dá)到對(duì)違法者的教育、懲戒作用，可以決定給予其罰款的處罰?；蛘?，對(duì)違法行為具體情節(jié)較為嚴(yán)重等，也可以作出并處罰款的決定。
4．行政處分。此項(xiàng)處罰，是針對(duì)違法者為單位的情況作出的規(guī)定。對(duì)單位違法，在依據(jù)本條規(guī)定作出有關(guān)行政處罰的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)該單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員由其所在單位或者其上級(jí)主管部門(mén)，或者由行政監(jiān)察部門(mén)依法給予行政處分。
5．刑事處罰。本條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)依法追究刑事責(zé)任。我國(guó)刑法第二百二十八條規(guī)定，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，構(gòu)成犯罪。根據(jù)這一規(guī)定，非法轉(zhuǎn)讓土地的違法行為構(gòu)成犯罪，必須符合以下條件：
（1）主觀方面是出于故意，并以牟利為目的，即，以獲取經(jīng)濟(jì)上的利益為目的。
（2）犯罪主體既可以是企業(yè)、事業(yè)單位，也可以是個(gè)人。
（3）客觀上必須是實(shí)施了倒賣(mài)、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。對(duì)于買(mǎi)賣(mài)、非法轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的，刑法并未作出明確規(guī)定，由于使用權(quán)基于所有權(quán)而產(chǎn)生，從非法轉(zhuǎn)讓土地的實(shí)質(zhì)上看，非法轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，其使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，也應(yīng)當(dāng)構(gòu)成本罪。
（4）行為的危害后果情節(jié)嚴(yán)重。根據(jù)刑法的有關(guān)規(guī)定，情節(jié)顯著輕微的，不構(gòu)成犯罪。所謂“情節(jié)嚴(yán)重的”，主要是指非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地面積、數(shù)量大；非法轉(zhuǎn)讓的所得巨大或者因非法轉(zhuǎn)讓使土地－尤其是耕地受到嚴(yán)重破壞，造成其他惡劣影響的等。根據(jù)刑法第二百二十八條的規(guī)定，對(duì)犯罪視情節(jié)分兩檔適用具體的刑罰：（1）情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金。罰金的數(shù)額，以非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的價(jià)額為計(jì)算依據(jù)。（2）情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金。對(duì)單位犯罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員判處該條規(guī)定的刑罰。
【釋義】 本條是對(duì)買(mǎi)賣(mài)和以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地行為的處罰規(guī)定。
一、本條規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的違法行為，依據(jù)其非法轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)利內(nèi)容的不同，概括起來(lái)，主要表現(xiàn)為以下三種情況：
1．買(mǎi)賣(mài)、非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地、農(nóng)民集體所有土地所有權(quán)的行為。根據(jù)我國(guó)憲法和本法第二條的規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制；除土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓以外，任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。根據(jù)本法第二章關(guān)于土地的所有權(quán)和使用權(quán)的規(guī)定，我國(guó)的土地所有權(quán)依法由國(guó)家或農(nóng)民集體所有。因此，任何單位或者個(gè)人，只能依法取得土地的使用權(quán)，而不得對(duì)其使用的土地進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)。
2．非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為。城市房地產(chǎn)管理法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓作出了具體的規(guī)定。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與等。為了維護(hù)土地市場(chǎng)秩序和國(guó)家利益，城市房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等法律、法規(guī)規(guī)定，以下情況土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)`法轉(zhuǎn)讓的，即構(gòu)成本法規(guī)定的非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。具體講，以出讓方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的情況包括：（1）未按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（5）未按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的；（6）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（7）未依法登記，領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（8）有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的情況包括：（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，未按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的；（2）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院的規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方未按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理的。
3．非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)的行為，系指違反本法第六十三條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。
二、對(duì)本條規(guī)定的違法行為的處罰措施，主要有以下幾種：
1．對(duì)違法行為人處以沒(méi)收其違法所得的處罰。這里的違法所得，是指買(mǎi)賣(mài)或者非法轉(zhuǎn)讓土地時(shí)所獲得的全部?jī)r(jià)款。但不包括土地本身，即不包含沒(méi)收土地。根據(jù)本條規(guī)定，沒(méi)收違法所得的處罰決定，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)作出。該處罰的相對(duì)人，是在買(mǎi)賣(mài)或者非法轉(zhuǎn)讓土地的活動(dòng)中，取得違法所得的當(dāng)事人。對(duì)沒(méi)有違法所得的，不適用該處罰措施。
2．對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。這是對(duì)在非法取得的土地上新建建筑物行為的處罰規(guī)定。這項(xiàng)處罰措施是針對(duì)非法轉(zhuǎn)讓的土地的受讓方作出的，取得非法轉(zhuǎn)讓的土地，往往是從事某項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，其建設(shè)活動(dòng)根據(jù)本條的規(guī)定是違法的，但對(duì)其在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建設(shè)的建筑物或者其他設(shè)施，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)土地利用總體規(guī)劃的要求，分別情況處理：（1）對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃新建的建筑物和其他設(shè)施，應(yīng)當(dāng)予以拆除。由有關(guān)土地行政主管部門(mén)對(duì)其作出限期拆除，恢復(fù)土地原狀的處罰決定，即確定一定的期限，要求違法者在規(guī)定的期限內(nèi)拆除違法建筑物和其他設(shè)施，并保證在該期限內(nèi)將占用的土地恢復(fù)原狀。要求違法者拆除違法建筑的目的，是要將違法占用的土地恢復(fù)到被占用前的狀態(tài)。（2）符合土地利用總體規(guī)劃要求的，可以不拆除，由土地行政主管部門(mén)予以沒(méi)收。
3．罰款。根據(jù)本條的規(guī)定，土地行政主管部門(mén)在對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地的雙方當(dāng)事人分別作出前述處罰決定的同時(shí)，可以作出并處罰款的決定。是否并處罰款，由土地行政主管部門(mén)根據(jù)具體案件的情節(jié)決定。例如，非法轉(zhuǎn)讓土地的行為沒(méi)有違法所得時(shí)，為了達(dá)到對(duì)違法者的教育、懲戒作用，可以決定給予其罰款的處罰?；蛘?，對(duì)違法行為具體情節(jié)較為嚴(yán)重等，也可以作出并處罰款的決定。
4．行政處分。此項(xiàng)處罰，是針對(duì)違法者為單位的情況作出的規(guī)定。對(duì)單位違法，在依據(jù)本條規(guī)定作出有關(guān)行政處罰的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)該單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員由其所在單位或者其上級(jí)主管部門(mén)，或者由行政監(jiān)察部門(mén)依法給予行政處分。
5．刑事處罰。本條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)依法追究刑事責(zé)任。我國(guó)刑法第二百二十八條規(guī)定，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，構(gòu)成犯罪。根據(jù)這一規(guī)定，非法轉(zhuǎn)讓土地的違法行為構(gòu)成犯罪，必須符合以下條件：
（1）主觀方面是出于故意，并以牟利為目的，即，以獲取經(jīng)濟(jì)上的利益為目的。
（2）犯罪主體既可以是企業(yè)、事業(yè)單位，也可以是個(gè)人。
（3）客觀上必須是實(shí)施了倒賣(mài)、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。對(duì)于買(mǎi)賣(mài)、非法轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的，刑法并未作出明確規(guī)定，由于使用權(quán)基于所有權(quán)而產(chǎn)生，從非法轉(zhuǎn)讓土地的實(shí)質(zhì)上看，非法轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，其使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，也應(yīng)當(dāng)構(gòu)成本罪。
（4）行為的危害后果情節(jié)嚴(yán)重。根據(jù)刑法的有關(guān)規(guī)定，情節(jié)顯著輕微的，不構(gòu)成犯罪。所謂“情節(jié)嚴(yán)重的”，主要是指非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地面積、數(shù)量大；非法轉(zhuǎn)讓的所得巨大或者因非法轉(zhuǎn)讓使土地－尤其是耕地受到嚴(yán)重破壞，造成其他惡劣影響的等。根據(jù)刑法第二百二十八條的規(guī)定，對(duì)犯罪視情節(jié)分兩檔適用具體的刑罰：（1）情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金。罰金的數(shù)額，以非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的價(jià)額為計(jì)算依據(jù)。（2）情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金。對(duì)單位犯罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員判處該條規(guī)定的刑罰。