[案例]
某市一國有企業(yè)因經(jīng)營不善，連年虧損，便打算將企業(yè)所使用的劃撥土地使用權(quán)分別做如下處理：一是為賒購產(chǎn)品，將1.5畝國有土地使用權(quán)抵押給產(chǎn)品供應(yīng)方；二是想私下將1.2畝國有土地使用權(quán)以協(xié)議出租、一次性收取租金的方式出租給公司職工張某等四人，協(xié)議出租期為50年。張某等四人可以該公司拖欠其本人的工資抵交土地租金。
[疑惑]
1、該企業(yè)抵押劃撥土地使用權(quán)的行為需要具備哪些條件才可行？
2、該企業(yè)私下將劃撥土地使用權(quán)出租的行為是否合法？
3、如果該企業(yè)私下抵押和出租劃撥土地使用權(quán)，將如何處罰？
[解析]
本案主要涉及劃撥土地使用權(quán)抵押和出租的問題。
1、首先來看劃撥土地使用權(quán)的抵押問題。
從設(shè)定抵押權(quán)的主體來看，《擔(dān)保法》中并未對設(shè)定抵押權(quán)的主體做出限制，即企業(yè)之間可以設(shè)定抵押權(quán)?！蛾P(guān)于企業(yè)間土地使用權(quán)抵押有關(guān)問題的復(fù)函》（國土資函[2000]582號）規(guī)定，企業(yè)間以土地使用權(quán)進行抵押擔(dān)保的前提是企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)主合同必須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，涉及需要金融監(jiān)管部門批準的，應(yīng)首先辦理批準手續(xù)。由此可見，只要符合582號復(fù)函要求，企業(yè)之間可以土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。
從抵押物來看，劃撥土地使用權(quán)具有特殊性，以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)需要具備一定的條件?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條和《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第6條中均規(guī)定劃撥土地使用權(quán)必須符合下列四個條件才能抵押：一是土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；二是領(lǐng)有國有土地使用證；三是具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；四是依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。從以上規(guī)定可以看出，沒有地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)是不能抵押的。除此外，土地使用權(quán)抵押需要訂立抵押合同，并辦理抵押登記?！稉?dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人不辦理登記的，不得對抗第三人。即將于10月1日起施行的《物權(quán)法》規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。
另外，在《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號）中規(guī)定，企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計入企業(yè)資產(chǎn)。在《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）中對劃撥土地使用權(quán)的價格也有類似的規(guī)定。由此可見，隨著土地價值的日益凸顯，劃撥土地使用權(quán)作為建設(shè)用地使用權(quán)的一種，也有了評定自身價格的標準，這對于保護劃撥土地使用權(quán)的的合法權(quán)益無疑是很大的進步。
綜上，該企業(yè)若以劃撥土地使用權(quán)抵押，必須具備上述條件，并經(jīng)過市、縣人民政府批準后才能設(shè)定合法有效的抵押權(quán)，才能在債務(wù)到期時保證抵押權(quán)的實現(xiàn)。
2、關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的出租問題。
由于劃撥土地使用權(quán)的特殊性，只有在符合法定條件的前提下才能出租劃撥土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條和《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第6條對劃撥土地使用權(quán)的出租條件做出了和以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)相同的規(guī)定。所以，該企業(yè)必須符合這些條件后才可以出租其劃撥土地使用權(quán)。
3、關(guān)于私下抵押和出租劃撥土地使用權(quán)的處罰。
如果該企業(yè)未經(jīng)依法批準抵押和出租劃撥土地使用權(quán)，對其行為應(yīng)當(dāng)依法予以處罰。依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第46條規(guī)定，對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。
某市一國有企業(yè)因經(jīng)營不善，連年虧損，便打算將企業(yè)所使用的劃撥土地使用權(quán)分別做如下處理：一是為賒購產(chǎn)品，將1.5畝國有土地使用權(quán)抵押給產(chǎn)品供應(yīng)方；二是想私下將1.2畝國有土地使用權(quán)以協(xié)議出租、一次性收取租金的方式出租給公司職工張某等四人，協(xié)議出租期為50年。張某等四人可以該公司拖欠其本人的工資抵交土地租金。
[疑惑]
1、該企業(yè)抵押劃撥土地使用權(quán)的行為需要具備哪些條件才可行？
2、該企業(yè)私下將劃撥土地使用權(quán)出租的行為是否合法？
3、如果該企業(yè)私下抵押和出租劃撥土地使用權(quán)，將如何處罰？
[解析]
本案主要涉及劃撥土地使用權(quán)抵押和出租的問題。
1、首先來看劃撥土地使用權(quán)的抵押問題。
從設(shè)定抵押權(quán)的主體來看，《擔(dān)保法》中并未對設(shè)定抵押權(quán)的主體做出限制，即企業(yè)之間可以設(shè)定抵押權(quán)?！蛾P(guān)于企業(yè)間土地使用權(quán)抵押有關(guān)問題的復(fù)函》（國土資函[2000]582號）規(guī)定，企業(yè)間以土地使用權(quán)進行抵押擔(dān)保的前提是企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)主合同必須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，涉及需要金融監(jiān)管部門批準的，應(yīng)首先辦理批準手續(xù)。由此可見，只要符合582號復(fù)函要求，企業(yè)之間可以土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。
從抵押物來看，劃撥土地使用權(quán)具有特殊性，以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)需要具備一定的條件?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條和《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第6條中均規(guī)定劃撥土地使用權(quán)必須符合下列四個條件才能抵押：一是土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；二是領(lǐng)有國有土地使用證；三是具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；四是依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。從以上規(guī)定可以看出，沒有地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)是不能抵押的。除此外，土地使用權(quán)抵押需要訂立抵押合同，并辦理抵押登記?！稉?dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人不辦理登記的，不得對抗第三人。即將于10月1日起施行的《物權(quán)法》規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。
另外，在《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號）中規(guī)定，企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計入企業(yè)資產(chǎn)。在《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）中對劃撥土地使用權(quán)的價格也有類似的規(guī)定。由此可見，隨著土地價值的日益凸顯，劃撥土地使用權(quán)作為建設(shè)用地使用權(quán)的一種，也有了評定自身價格的標準，這對于保護劃撥土地使用權(quán)的的合法權(quán)益無疑是很大的進步。
綜上，該企業(yè)若以劃撥土地使用權(quán)抵押，必須具備上述條件，并經(jīng)過市、縣人民政府批準后才能設(shè)定合法有效的抵押權(quán)，才能在債務(wù)到期時保證抵押權(quán)的實現(xiàn)。
2、關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的出租問題。
由于劃撥土地使用權(quán)的特殊性，只有在符合法定條件的前提下才能出租劃撥土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條和《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第6條對劃撥土地使用權(quán)的出租條件做出了和以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)相同的規(guī)定。所以，該企業(yè)必須符合這些條件后才可以出租其劃撥土地使用權(quán)。
3、關(guān)于私下抵押和出租劃撥土地使用權(quán)的處罰。
如果該企業(yè)未經(jīng)依法批準抵押和出租劃撥土地使用權(quán)，對其行為應(yīng)當(dāng)依法予以處罰。依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第46條規(guī)定，對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。