一、土地確權(quán)的概念
土地確權(quán)又稱為確定土地權(quán)利，是指縣級以上人民政府依法對土地權(quán)利的主體、客體、內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)定，明確土地權(quán)屬的行政行為。實(shí)踐中，對土地確權(quán)的概念，有狹義和廣義兩種理解。狹義的土地確權(quán)，僅指依法確定土地權(quán)利的歸屬，即依照法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，確定某一范圍內(nèi)土地（或一宗地）的所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)和抵押權(quán)等土地權(quán)利歸誰所有。廣義的土地確權(quán)，不僅包括確定土地權(quán)利的歸屬，還包括確定土地權(quán)利的主體、客體和內(nèi)容。由于具體的土地權(quán)利總是主體、客體和內(nèi)容三者的統(tǒng)一，因此，實(shí)踐中確定土地權(quán)利的概念，更多地采用廣義上的理解。
二、土地確權(quán)的依據(jù)
土地確權(quán)依據(jù)，是指確定土地使用權(quán)或者土地使用權(quán)過程中所依據(jù)的法律法規(guī)政策和事實(shí)根據(jù)。
（一）法律依據(jù)
確定土地權(quán)利歸屬的法律依據(jù)散見于基本法、土地法律和各種土地法規(guī)及相關(guān)法律中。
1、基本法：《憲法》、《民法通則》。
2、土地法律：《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》。
3、相關(guān)法律：《物權(quán)法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《農(nóng)業(yè)法》、《農(nóng)村土地承包法》、《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《礦產(chǎn)資源法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《水法》、《文物保護(hù)法》等。
4、土地行政法規(guī)：《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商開發(fā)經(jīng)營成片土地管理暫行辦法》、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》、《中外合資企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》、《鐵路留用土地辦法》等。
5、部門規(guī)章及政策性文件：《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》、《土地登記辦法》、《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》等。
6、其他有關(guān)的地方性法規(guī)和政府規(guī)章等。
（二）事實(shí)依據(jù)
在土地確權(quán)工作中，可以作為土地確權(quán)的事實(shí)依據(jù)包括：
1、當(dāng)事人依法達(dá)成的協(xié)議；
2、縣級以上人民政府的批準(zhǔn)文件、處理決定：
3、縣級以上國土資源行政主管部門的調(diào)解書；
4、人民法院生效的判決、裁定和調(diào)解書；
5、生效的遺囑；
6、土地詳查或更新調(diào)查形成的土地權(quán)屬協(xié)議書、認(rèn)定書；
7、新中國成立之后雙方簽訂的土地、山林等權(quán)屬或界線的協(xié)議；
8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。
三、我國的土地權(quán)利體系
（一）土地權(quán)利概述及特征
1、土地權(quán)利是對土地的支配權(quán)。
2、土地權(quán)利是排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)。
3、土地權(quán)利是對世權(quán)。
4、土地權(quán)利必須有法律規(guī)定，不容許當(dāng)事人自行創(chuàng)設(shè)。
5、土地權(quán)利一般采取登記的公示方式。
（二）土地權(quán)利體系
土地所有權(quán)
土地使用權(quán)
土地他項(xiàng)權(quán)利
土地權(quán)利體系
國家土地所有權(quán)
農(nóng)民集體土地所有權(quán)
國有土地使用權(quán)
集體土地使用權(quán)
地役權(quán)
抵押權(quán)
承租權(quán)
國有農(nóng)用地使用權(quán)
國有建設(shè)用地使用權(quán)
一般抵押權(quán)
額抵押權(quán)
集體土地承包經(jīng)營權(quán)
集體建設(shè)用地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)
1、土地所有權(quán)來源：
土地所有權(quán)，是指國家或農(nóng)民集體在法律規(guī)定范圍內(nèi)，對土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利，具體包括對其擁有土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
我國土地所有權(quán)包括國家土地所有和農(nóng)民集體土地所有兩種所有權(quán)。國家和農(nóng)民集體是我國土地所有權(quán)的主體，國家和農(nóng)民集體對自己所有的土地行使權(quán)利受法律保護(hù)。
（1）國家土地所有權(quán)
國家土地所有權(quán)是指國家作為土地所有權(quán)的權(quán)利主體依法對國家所有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，由國務(wù)院代表國家統(tǒng)一行使，國家以外的任何社會團(tuán)體和個人都不得作為國有土地的所有權(quán)人。
國有土地的范圍包括：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法沒收、征收的土地；依法屬于國家所有的荒地、山嶺、灘涂、林地和森林、草原、水域所覆蓋的土地；依法屬于國家所有的名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)的土地；國有公路、鐵路、學(xué)?；蚱渌檬聵I(yè)占用的土地；其他一切不屬于集體所有的土地。
國家土地所有權(quán)具有以下法律特征：（1）國家土地所有權(quán)的權(quán)利主體是的，即國家；（2）國家土地所有權(quán)客體廣泛，包括：城市市區(qū)的土地，國有的山嶺、荒地、灘涂，國有森森、草地、水面所占用的土地等；（3）國家土地所有權(quán)的取得方式上帶有國家的強(qiáng)制性；（4）在土地所有權(quán)的確認(rèn)方面，國家土地所有權(quán)直接以法律的形式確認(rèn)，不進(jìn)行國有土地所有權(quán)登記，中國境內(nèi)的一切未被確認(rèn)為集體所有的土地均屬于國家所有。
（2）集體土地所有權(quán)
集體土地所有權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對其所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
農(nóng)民集體所有土地的范圍包括：（1）除由法律規(guī)定屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地。也就是說，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地原則上屬于集體所有。（2）宅基地和自留地、自留山。農(nóng)民集體所有的宅基地，主要是指農(nóng)民用于建造住房及其附屬設(shè)施的一定范圍內(nèi)的土地；自留地是指我國農(nóng)業(yè)合作化以后農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員（村民）長期使用的土地；自留山是指農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員長期使用的少量的柴山和荒坡。
農(nóng)民集體所有權(quán)的主體他和權(quán)利行使三種形式：一是村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；；二是村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；三是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。
農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，確定農(nóng)民集體所有的土地的權(quán)屬性質(zhì)、面積、坐落，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認(rèn)所有權(quán)。
2、土地使用權(quán)
土地使用權(quán)這一概念在《物權(quán)法》中沒有直接的規(guī)定，但在我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等法律中有明確規(guī)定。
土地使用權(quán)，是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法處分的權(quán)利。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個人使用，體現(xiàn)了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)可以分離的基本原則。
我國土地使用權(quán)分為以下幾類：
（1）建設(shè)用地使用權(quán)
《物權(quán)法》將建設(shè)用地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的土地權(quán)利類型進(jìn)行了單獨(dú)規(guī)定。建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)：
①在設(shè)立范圍上，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。
②在設(shè)立方式上，建設(shè)用地使用權(quán)可以采取出讓或者劃撥等方式。
③在權(quán)利內(nèi)容上，建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。
④在期限上，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
⑤集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，集體建設(shè)用地的處分等權(quán)能仍受到嚴(yán)格的限制，同國有建設(shè)用地使用權(quán)相比，集體建設(shè)用地使用權(quán)仍在權(quán)能上具有不完整性。
（2）宅基地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的土地權(quán)利類型，是《物權(quán)法》中的新規(guī)定，根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的一種土地權(quán)利。宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)：
①宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅；
②對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地；
③已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記；
④宅基地使用權(quán)按照批準(zhǔn)程序取得，實(shí)行無償、無期限的使用制度；
⑤宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。出賣、出租住宅的，再申請宅基地不予批準(zhǔn)。
（3）土地承包經(jīng)營權(quán)
土地承包經(jīng)營權(quán)是在土地公有制的基礎(chǔ)上確立的，它是依賴于國家、集體土地所有權(quán)的一種權(quán)利，是指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，它是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)。
3、其他土地權(quán)利
（1）地役權(quán)
地役權(quán)是指土地權(quán)利人因通行、取水、排水等需要，按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己的不動產(chǎn)的效益的權(quán)利。（如甲工廠原有東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當(dāng)支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的人員通行，這時(shí)甲工廠即取得了“地役權(quán)”。）《物權(quán)法》首次將地役權(quán)作為一項(xiàng)重要土地權(quán)利寫入了我國法律中，并對其形式和內(nèi)容進(jìn)行了具體規(guī)范。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，地役權(quán)具有以下特點(diǎn)：
①地役權(quán)的設(shè)立。設(shè)立地役權(quán)應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。
②地役權(quán)的優(yōu)先效力?！段餀?quán)法》第一百六十二條：“土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。”
③用益物權(quán)對地役權(quán)的優(yōu)先效力?！段餀?quán)法》第一百六十三條：“土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)?！?BR> ④地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓和抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。
⑤地役權(quán)消滅的情形?！段餀?quán)法》第一百六十九條：“地役權(quán)有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；（二）有償使用供役地，約定的付款期屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用?！?BR>
土地確權(quán)又稱為確定土地權(quán)利，是指縣級以上人民政府依法對土地權(quán)利的主體、客體、內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)定，明確土地權(quán)屬的行政行為。實(shí)踐中，對土地確權(quán)的概念，有狹義和廣義兩種理解。狹義的土地確權(quán)，僅指依法確定土地權(quán)利的歸屬，即依照法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，確定某一范圍內(nèi)土地（或一宗地）的所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)和抵押權(quán)等土地權(quán)利歸誰所有。廣義的土地確權(quán)，不僅包括確定土地權(quán)利的歸屬，還包括確定土地權(quán)利的主體、客體和內(nèi)容。由于具體的土地權(quán)利總是主體、客體和內(nèi)容三者的統(tǒng)一，因此，實(shí)踐中確定土地權(quán)利的概念，更多地采用廣義上的理解。
二、土地確權(quán)的依據(jù)
土地確權(quán)依據(jù)，是指確定土地使用權(quán)或者土地使用權(quán)過程中所依據(jù)的法律法規(guī)政策和事實(shí)根據(jù)。
（一）法律依據(jù)
確定土地權(quán)利歸屬的法律依據(jù)散見于基本法、土地法律和各種土地法規(guī)及相關(guān)法律中。
1、基本法：《憲法》、《民法通則》。
2、土地法律：《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》。
3、相關(guān)法律：《物權(quán)法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《農(nóng)業(yè)法》、《農(nóng)村土地承包法》、《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《礦產(chǎn)資源法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《水法》、《文物保護(hù)法》等。
4、土地行政法規(guī)：《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商開發(fā)經(jīng)營成片土地管理暫行辦法》、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》、《中外合資企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》、《鐵路留用土地辦法》等。
5、部門規(guī)章及政策性文件：《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》、《土地登記辦法》、《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》等。
6、其他有關(guān)的地方性法規(guī)和政府規(guī)章等。
（二）事實(shí)依據(jù)
在土地確權(quán)工作中，可以作為土地確權(quán)的事實(shí)依據(jù)包括：
1、當(dāng)事人依法達(dá)成的協(xié)議；
2、縣級以上人民政府的批準(zhǔn)文件、處理決定：
3、縣級以上國土資源行政主管部門的調(diào)解書；
4、人民法院生效的判決、裁定和調(diào)解書；
5、生效的遺囑；
6、土地詳查或更新調(diào)查形成的土地權(quán)屬協(xié)議書、認(rèn)定書；
7、新中國成立之后雙方簽訂的土地、山林等權(quán)屬或界線的協(xié)議；
8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。
三、我國的土地權(quán)利體系
（一）土地權(quán)利概述及特征
1、土地權(quán)利是對土地的支配權(quán)。
2、土地權(quán)利是排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)。
3、土地權(quán)利是對世權(quán)。
4、土地權(quán)利必須有法律規(guī)定，不容許當(dāng)事人自行創(chuàng)設(shè)。
5、土地權(quán)利一般采取登記的公示方式。
（二）土地權(quán)利體系
土地所有權(quán)
土地使用權(quán)
土地他項(xiàng)權(quán)利
土地權(quán)利體系
國家土地所有權(quán)
農(nóng)民集體土地所有權(quán)
國有土地使用權(quán)
集體土地使用權(quán)
地役權(quán)
抵押權(quán)
承租權(quán)
國有農(nóng)用地使用權(quán)
國有建設(shè)用地使用權(quán)
一般抵押權(quán)
額抵押權(quán)
集體土地承包經(jīng)營權(quán)
集體建設(shè)用地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)
1、土地所有權(quán)來源：
土地所有權(quán)，是指國家或農(nóng)民集體在法律規(guī)定范圍內(nèi)，對土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利，具體包括對其擁有土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
我國土地所有權(quán)包括國家土地所有和農(nóng)民集體土地所有兩種所有權(quán)。國家和農(nóng)民集體是我國土地所有權(quán)的主體，國家和農(nóng)民集體對自己所有的土地行使權(quán)利受法律保護(hù)。
（1）國家土地所有權(quán)
國家土地所有權(quán)是指國家作為土地所有權(quán)的權(quán)利主體依法對國家所有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，由國務(wù)院代表國家統(tǒng)一行使，國家以外的任何社會團(tuán)體和個人都不得作為國有土地的所有權(quán)人。
國有土地的范圍包括：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法沒收、征收的土地；依法屬于國家所有的荒地、山嶺、灘涂、林地和森林、草原、水域所覆蓋的土地；依法屬于國家所有的名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)的土地；國有公路、鐵路、學(xué)?；蚱渌檬聵I(yè)占用的土地；其他一切不屬于集體所有的土地。
國家土地所有權(quán)具有以下法律特征：（1）國家土地所有權(quán)的權(quán)利主體是的，即國家；（2）國家土地所有權(quán)客體廣泛，包括：城市市區(qū)的土地，國有的山嶺、荒地、灘涂，國有森森、草地、水面所占用的土地等；（3）國家土地所有權(quán)的取得方式上帶有國家的強(qiáng)制性；（4）在土地所有權(quán)的確認(rèn)方面，國家土地所有權(quán)直接以法律的形式確認(rèn)，不進(jìn)行國有土地所有權(quán)登記，中國境內(nèi)的一切未被確認(rèn)為集體所有的土地均屬于國家所有。
（2）集體土地所有權(quán)
集體土地所有權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對其所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
農(nóng)民集體所有土地的范圍包括：（1）除由法律規(guī)定屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地。也就是說，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地原則上屬于集體所有。（2）宅基地和自留地、自留山。農(nóng)民集體所有的宅基地，主要是指農(nóng)民用于建造住房及其附屬設(shè)施的一定范圍內(nèi)的土地；自留地是指我國農(nóng)業(yè)合作化以后農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員（村民）長期使用的土地；自留山是指農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員長期使用的少量的柴山和荒坡。
農(nóng)民集體所有權(quán)的主體他和權(quán)利行使三種形式：一是村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；；二是村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；三是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。
農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，確定農(nóng)民集體所有的土地的權(quán)屬性質(zhì)、面積、坐落，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認(rèn)所有權(quán)。
2、土地使用權(quán)
土地使用權(quán)這一概念在《物權(quán)法》中沒有直接的規(guī)定，但在我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等法律中有明確規(guī)定。
土地使用權(quán)，是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法處分的權(quán)利。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個人使用，體現(xiàn)了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)可以分離的基本原則。
我國土地使用權(quán)分為以下幾類：
（1）建設(shè)用地使用權(quán)
《物權(quán)法》將建設(shè)用地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的土地權(quán)利類型進(jìn)行了單獨(dú)規(guī)定。建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)：
①在設(shè)立范圍上，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。
②在設(shè)立方式上，建設(shè)用地使用權(quán)可以采取出讓或者劃撥等方式。
③在權(quán)利內(nèi)容上，建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。
④在期限上，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
⑤集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，集體建設(shè)用地的處分等權(quán)能仍受到嚴(yán)格的限制，同國有建設(shè)用地使用權(quán)相比，集體建設(shè)用地使用權(quán)仍在權(quán)能上具有不完整性。
（2）宅基地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的土地權(quán)利類型，是《物權(quán)法》中的新規(guī)定，根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的一種土地權(quán)利。宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)：
①宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅；
②對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地；
③已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記；
④宅基地使用權(quán)按照批準(zhǔn)程序取得，實(shí)行無償、無期限的使用制度；
⑤宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。出賣、出租住宅的，再申請宅基地不予批準(zhǔn)。
（3）土地承包經(jīng)營權(quán)
土地承包經(jīng)營權(quán)是在土地公有制的基礎(chǔ)上確立的，它是依賴于國家、集體土地所有權(quán)的一種權(quán)利，是指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，它是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)。
3、其他土地權(quán)利
（1）地役權(quán)
地役權(quán)是指土地權(quán)利人因通行、取水、排水等需要，按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己的不動產(chǎn)的效益的權(quán)利。（如甲工廠原有東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當(dāng)支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的人員通行，這時(shí)甲工廠即取得了“地役權(quán)”。）《物權(quán)法》首次將地役權(quán)作為一項(xiàng)重要土地權(quán)利寫入了我國法律中，并對其形式和內(nèi)容進(jìn)行了具體規(guī)范。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，地役權(quán)具有以下特點(diǎn)：
①地役權(quán)的設(shè)立。設(shè)立地役權(quán)應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。
②地役權(quán)的優(yōu)先效力?！段餀?quán)法》第一百六十二條：“土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。”
③用益物權(quán)對地役權(quán)的優(yōu)先效力?！段餀?quán)法》第一百六十三條：“土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)?！?BR> ④地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓和抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。
⑤地役權(quán)消滅的情形?！段餀?quán)法》第一百六十九條：“地役權(quán)有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；（二）有償使用供役地，約定的付款期屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用?！?BR>