國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，今年8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8．2％；7月份上漲8．1％，6月份同比上漲7．1％，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)加速大幅上揚(yáng)的趨勢(shì)，引起廣泛社會(huì)關(guān)注。
探究房?jī)r(jià)迅猛上漲原因，業(yè)內(nèi)人士和學(xué)術(shù)界是仁者見仁，智者見智，眾說紛紜。有人認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)槎喾N因素的共同作用造成的，而需求轉(zhuǎn)旺是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。也有人認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲主要是因?yàn)檎信膾斓耐恋爻鲎尫绞?，致使房屋開發(fā)土地成本增加，推動(dòng)房?jī)r(jià)猛烈上漲。
真的是土地招拍掛出讓造成了房?jī)r(jià)大幅上漲嗎?在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，為什么要采取招拍掛的出讓方式?
地價(jià)上升不是近期房?jī)r(jià)上揚(yáng)的根本原因
地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系問題，長(zhǎng)期以來很多人看法不盡一致，有的認(rèn)為地價(jià)決定房?jī)r(jià)，也有的認(rèn)為房?jī)r(jià)決定地價(jià)。
就一般市場(chǎng)而言，一種商品成本增加和市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)旺都是影響該種商品價(jià)格的因素。但在不同的市場(chǎng)上，這兩種因素對(duì)商品價(jià)格影響的敏感度并不一樣。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的拉動(dòng)作用比地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用要大得多。例如，一位房地產(chǎn)開發(fā)商，在北京西北三環(huán)至四環(huán)之間開發(fā)商品住宅，在每平方米銷售價(jià)格漲到8000元至 10000元仍然供不應(yīng)求的情況下，即使樓面地價(jià)每平方米僅為1000元左右，開發(fā)商也不會(huì)因此把房?jī)r(jià)降為每平方米4000元-5000元銷售，盡管以這樣的價(jià)格銷售商品房，開發(fā)商仍可獲得 15％-20％以上的利潤(rùn)。
還有一個(gè)事例同樣說明這種規(guī)律性的現(xiàn)象。經(jīng)營(yíng)性用地出讓全面實(shí)行招拍掛是2002年國(guó)土資源部11號(hào)令頒布之后開始的。而目前進(jìn)入市場(chǎng)銷售的商品房，絕大部分都是在兩三年前開發(fā)建設(shè)的，而這些商品房的開發(fā)用地是在三年前或者更長(zhǎng)時(shí)間以前獲得的，地價(jià)相對(duì)較低。但開發(fā)商并不以比當(dāng)前市場(chǎng)上更低的價(jià)格銷售自己的商品房，盡管這時(shí)可供開發(fā)商降價(jià)的空間已經(jīng)很大。
商品房市場(chǎng)需求拉動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲
近年來商品房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅猛，主要是由于市場(chǎng)需求拉動(dòng)造成的。引起房市需求轉(zhuǎn)旺的原因是多方面的。以北京市為例，首先，近年來北京市為了籌辦奧運(yùn)會(huì)、改善城市面貌，加大了城市投資建設(shè)和拆遷力度，使商品房需求急劇擴(kuò)大；其次，隨著城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以及內(nèi)外資的大量涌入，帶動(dòng)了人流和物流的進(jìn)入，也極大地增加了對(duì)各類商品房的需求，等等。這些都是拉動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)的重要原因。此外，房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特性，也加大了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用。
其一，房屋消費(fèi)者和投資者出資購(gòu)房，不只是考慮當(dāng)前的需求，而往往要根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)測(cè)做出決策。很多人是由于看好相關(guān)城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展前景，才決心在該地購(gòu)買各類房屋的。
其二，由于房屋不可移動(dòng)使其市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性，因此，在一些特殊地段(如北京的中關(guān)村地區(qū))由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和交通、通信和生活環(huán)境的迅速改善，吸引大量人流的進(jìn)入，拉動(dòng)房市轉(zhuǎn)旺，房?jī)r(jià)猛漲；而其他地區(qū)(如北京南城)由于原有市政基礎(chǔ)設(shè)施較差，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為滯后，盡管在這些地區(qū)當(dāng)前房?jī)r(jià)與特殊地段相比較低，也難以對(duì)前一類房?jī)r(jià)高漲地區(qū)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)和均衡作用。這就使前一類地區(qū)的房?jī)r(jià)具有一定的壟斷性，漲勢(shì)強(qiáng)勁，降價(jià)很難。
招拍掛出讓是完善土地市場(chǎng)機(jī)制的客觀需要
自上個(gè)世紀(jì)80年代我國(guó)開始城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革以來，各地都先后開放了城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，按照國(guó)家法律規(guī)定，以協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。但在實(shí)際操作中，絕大多數(shù)(90％以上)都以協(xié)議方式出讓。以協(xié)議方式為主出讓土地，這主要是受制于當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)發(fā)育程度很低。但協(xié)議出讓方式的弊端很快就暴露出來。一是協(xié)議出讓土地都是事先確定受讓對(duì)象，而協(xié)議價(jià)格又都是暗箱操作，不能很好體現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)作的透明度和公開公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；二是由于暗箱操作，給腐敗違法分子行賄受賄、竊取國(guó)有土地資產(chǎn)提供了機(jī)會(huì)和條件；三是由于暗箱操作，開發(fā)商為獲取土地除了要支付正常的土地價(jià)格(土地出讓金)之外，還要付出“好處費(fèi)”、“禮金”、“招待費(fèi)”等無窮無盡的“花銷”，結(jié)果錢沒少花，還要承擔(dān)被依法查處的風(fēng)險(xiǎn)；四是這種協(xié)議出讓的方式，由于運(yùn)作過程及結(jié)果都不規(guī)范，極大地干擾了土地市場(chǎng)的正常秩序。由于協(xié)議出讓的這些弊端，國(guó)家為了進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，完善土地市場(chǎng)機(jī)制，決定從2003年開始，凡是經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目需要國(guó)有土地使用權(quán)的，都必須經(jīng)過招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓方式來獲取。采取這種方式出讓土地，有可能一時(shí)刺激土地出讓價(jià)格上升，但由于公開公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，土地出讓價(jià)格肯定會(huì)逐步走上平穩(wěn)發(fā)展的道路。這樣做，不僅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，同時(shí)也與發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)機(jī)制相接軌。
探究房?jī)r(jià)迅猛上漲原因，業(yè)內(nèi)人士和學(xué)術(shù)界是仁者見仁，智者見智，眾說紛紜。有人認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)槎喾N因素的共同作用造成的，而需求轉(zhuǎn)旺是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。也有人認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲主要是因?yàn)檎信膾斓耐恋爻鲎尫绞?，致使房屋開發(fā)土地成本增加，推動(dòng)房?jī)r(jià)猛烈上漲。
真的是土地招拍掛出讓造成了房?jī)r(jià)大幅上漲嗎?在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，為什么要采取招拍掛的出讓方式?
地價(jià)上升不是近期房?jī)r(jià)上揚(yáng)的根本原因
地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系問題，長(zhǎng)期以來很多人看法不盡一致，有的認(rèn)為地價(jià)決定房?jī)r(jià)，也有的認(rèn)為房?jī)r(jià)決定地價(jià)。
就一般市場(chǎng)而言，一種商品成本增加和市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)旺都是影響該種商品價(jià)格的因素。但在不同的市場(chǎng)上，這兩種因素對(duì)商品價(jià)格影響的敏感度并不一樣。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的拉動(dòng)作用比地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用要大得多。例如，一位房地產(chǎn)開發(fā)商，在北京西北三環(huán)至四環(huán)之間開發(fā)商品住宅，在每平方米銷售價(jià)格漲到8000元至 10000元仍然供不應(yīng)求的情況下，即使樓面地價(jià)每平方米僅為1000元左右，開發(fā)商也不會(huì)因此把房?jī)r(jià)降為每平方米4000元-5000元銷售，盡管以這樣的價(jià)格銷售商品房，開發(fā)商仍可獲得 15％-20％以上的利潤(rùn)。
還有一個(gè)事例同樣說明這種規(guī)律性的現(xiàn)象。經(jīng)營(yíng)性用地出讓全面實(shí)行招拍掛是2002年國(guó)土資源部11號(hào)令頒布之后開始的。而目前進(jìn)入市場(chǎng)銷售的商品房，絕大部分都是在兩三年前開發(fā)建設(shè)的，而這些商品房的開發(fā)用地是在三年前或者更長(zhǎng)時(shí)間以前獲得的，地價(jià)相對(duì)較低。但開發(fā)商并不以比當(dāng)前市場(chǎng)上更低的價(jià)格銷售自己的商品房，盡管這時(shí)可供開發(fā)商降價(jià)的空間已經(jīng)很大。
商品房市場(chǎng)需求拉動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲
近年來商品房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅猛，主要是由于市場(chǎng)需求拉動(dòng)造成的。引起房市需求轉(zhuǎn)旺的原因是多方面的。以北京市為例，首先，近年來北京市為了籌辦奧運(yùn)會(huì)、改善城市面貌，加大了城市投資建設(shè)和拆遷力度，使商品房需求急劇擴(kuò)大；其次，隨著城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以及內(nèi)外資的大量涌入，帶動(dòng)了人流和物流的進(jìn)入，也極大地增加了對(duì)各類商品房的需求，等等。這些都是拉動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)的重要原因。此外，房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特性，也加大了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用。
其一，房屋消費(fèi)者和投資者出資購(gòu)房，不只是考慮當(dāng)前的需求，而往往要根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)測(cè)做出決策。很多人是由于看好相關(guān)城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展前景，才決心在該地購(gòu)買各類房屋的。
其二，由于房屋不可移動(dòng)使其市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性，因此，在一些特殊地段(如北京的中關(guān)村地區(qū))由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和交通、通信和生活環(huán)境的迅速改善，吸引大量人流的進(jìn)入，拉動(dòng)房市轉(zhuǎn)旺，房?jī)r(jià)猛漲；而其他地區(qū)(如北京南城)由于原有市政基礎(chǔ)設(shè)施較差，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為滯后，盡管在這些地區(qū)當(dāng)前房?jī)r(jià)與特殊地段相比較低，也難以對(duì)前一類房?jī)r(jià)高漲地區(qū)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)和均衡作用。這就使前一類地區(qū)的房?jī)r(jià)具有一定的壟斷性，漲勢(shì)強(qiáng)勁，降價(jià)很難。
招拍掛出讓是完善土地市場(chǎng)機(jī)制的客觀需要
自上個(gè)世紀(jì)80年代我國(guó)開始城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革以來，各地都先后開放了城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，按照國(guó)家法律規(guī)定，以協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。但在實(shí)際操作中，絕大多數(shù)(90％以上)都以協(xié)議方式出讓。以協(xié)議方式為主出讓土地，這主要是受制于當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)發(fā)育程度很低。但協(xié)議出讓方式的弊端很快就暴露出來。一是協(xié)議出讓土地都是事先確定受讓對(duì)象，而協(xié)議價(jià)格又都是暗箱操作，不能很好體現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)作的透明度和公開公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；二是由于暗箱操作，給腐敗違法分子行賄受賄、竊取國(guó)有土地資產(chǎn)提供了機(jī)會(huì)和條件；三是由于暗箱操作，開發(fā)商為獲取土地除了要支付正常的土地價(jià)格(土地出讓金)之外，還要付出“好處費(fèi)”、“禮金”、“招待費(fèi)”等無窮無盡的“花銷”，結(jié)果錢沒少花，還要承擔(dān)被依法查處的風(fēng)險(xiǎn)；四是這種協(xié)議出讓的方式，由于運(yùn)作過程及結(jié)果都不規(guī)范，極大地干擾了土地市場(chǎng)的正常秩序。由于協(xié)議出讓的這些弊端，國(guó)家為了進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，完善土地市場(chǎng)機(jī)制，決定從2003年開始，凡是經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目需要國(guó)有土地使用權(quán)的，都必須經(jīng)過招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓方式來獲取。采取這種方式出讓土地，有可能一時(shí)刺激土地出讓價(jià)格上升，但由于公開公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，土地出讓價(jià)格肯定會(huì)逐步走上平穩(wěn)發(fā)展的道路。這樣做，不僅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，同時(shí)也與發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)機(jī)制相接軌。