隨著房地產(chǎn)進(jìn)入散戶時(shí)代，普通百姓成為樓市的主力。如今，消費(fèi)者越來(lái)越成熟，法律意識(shí)日趨增強(qiáng)，在錯(cuò)綜復(fù)雜的樓市中敢于維護(hù)自己的合法權(quán)益，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)還不是很規(guī)范，往往讓消費(fèi)者感到困惑。
宣傳品能否“作證”？
現(xiàn)在許多房地產(chǎn)廣告或售樓書(shū)都對(duì)其配套設(shè)施等作了種種美好的說(shuō)明和承諾，但住戶投訴開(kāi)發(fā)商未能實(shí)現(xiàn)承諾的事卻屢屢發(fā)生。一旦發(fā)生法律糾紛，這些廣告和售樓書(shū)都不能或不足以作為證據(jù)。
統(tǒng)一頒發(fā)的《商品房預(yù)售契約》中規(guī)定：“本契約未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，本契約的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本契約不可分割的組成部分，具有同等法律效力?！睂ｉT用來(lái)說(shuō)明“房屋狀況”、“共有共用部位”、“付款方式”的附件在契約最后。如果補(bǔ)充條件或附件中對(duì)裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等作了明確規(guī)定，在商品房交付時(shí)，必須按照規(guī)定處理。
如果在附件中沒(méi)有對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等做出規(guī)定，或約定不明確時(shí)，根據(jù)《合同法》第61條：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)格或報(bào)酬履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或約定不明確時(shí)，可協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定，或符合合同目的特定標(biāo)準(zhǔn)履行?！笨梢詫菚?shū)及其它售樓材料中所作的承諾作為確定裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施的參考依據(jù)。樓市及其它售樓宣傳材料對(duì)對(duì)方有一定的約束力，但對(duì)購(gòu)房人的保障作用并不充分。
因此，建議購(gòu)房人在簽訂《商品房預(yù)售契約》時(shí)，一定要將開(kāi)發(fā)商所承諾的條件逐一明確，具體寫(xiě)入正式合同中，并約定雙方違約責(zé)任及責(zé)任的承擔(dān)方法，千萬(wàn)別怕麻煩。
“多退少補(bǔ)”合理嗎？
去年1月，包小姐與某開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房購(gòu)銷合同，購(gòu)買一套97平方米的住房，合同約定，97平方米的暫定面積，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積為準(zhǔn)。當(dāng)實(shí)際面積與暫定面積出現(xiàn)誤差時(shí)，甲乙雙方約定，同意“按每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整”方式處理。前不久，當(dāng)房屋交付使用時(shí)，包小姐去現(xiàn)場(chǎng)看房，才知道交付的現(xiàn)房比圖紙上的面積多出了8·7平方米，還需付2·5萬(wàn)元的房款。包小姐為買房省吃儉用，付了三期房款后，已囊空如洗，現(xiàn)在房子實(shí)際面積竟比原來(lái)多出了9％，要多付2·5萬(wàn)元已無(wú)能為力，要求退房，而房產(chǎn)商卻堅(jiān)持要她補(bǔ)交房款，否則不準(zhǔn)入住，更不允許退房。
現(xiàn)在不論銷售期房還是現(xiàn)房，發(fā)展商大都采用格式合同，這些合同中關(guān)于房屋面積的規(guī)定較為簡(jiǎn)單，面積一般都以暫測(cè)為基礎(chǔ)，將來(lái)以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。通常買賣雙方不超過(guò)正負(fù)2％時(shí)，不再另行結(jié)算。問(wèn)題在于誤差面積不超出2％時(shí)雙方較好處理，一旦出現(xiàn)誤差面積超過(guò)2％的時(shí)候，麻煩就來(lái)了，格式合同中的規(guī)定較為簡(jiǎn)單，如“超出部分按房屋售價(jià)進(jìn)行結(jié)算?！边@樣的規(guī)定不僅太簡(jiǎn)單，而且還會(huì)給以后房屋買賣糾紛埋下伏筆。一些房地產(chǎn)銷售商正是鉆了這種空子，利用銷售房屋中的主動(dòng)權(quán)，一句“多退少補(bǔ)”，給購(gòu)房者一種“合情合理”的錯(cuò)覺(jué)。其實(shí)，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是不公平的。
如果包小姐在簽訂商品房購(gòu)銷合同時(shí)，能補(bǔ)充一條款：暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在5％以內(nèi)，甲乙雙方按銷售價(jià)格進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)；誤差超過(guò)5％的，甲方有權(quán)要求解除合同，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此而給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失（5％為假設(shè)比例）。這樣，包小姐在購(gòu)買商品房中就會(huì)變被動(dòng)為主動(dòng)，能合理維護(hù)自己的合法權(quán)利。
宣傳品能否“作證”？
現(xiàn)在許多房地產(chǎn)廣告或售樓書(shū)都對(duì)其配套設(shè)施等作了種種美好的說(shuō)明和承諾，但住戶投訴開(kāi)發(fā)商未能實(shí)現(xiàn)承諾的事卻屢屢發(fā)生。一旦發(fā)生法律糾紛，這些廣告和售樓書(shū)都不能或不足以作為證據(jù)。
統(tǒng)一頒發(fā)的《商品房預(yù)售契約》中規(guī)定：“本契約未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，本契約的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本契約不可分割的組成部分，具有同等法律效力?！睂ｉT用來(lái)說(shuō)明“房屋狀況”、“共有共用部位”、“付款方式”的附件在契約最后。如果補(bǔ)充條件或附件中對(duì)裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等作了明確規(guī)定，在商品房交付時(shí)，必須按照規(guī)定處理。
如果在附件中沒(méi)有對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等做出規(guī)定，或約定不明確時(shí)，根據(jù)《合同法》第61條：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)格或報(bào)酬履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或約定不明確時(shí)，可協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定，或符合合同目的特定標(biāo)準(zhǔn)履行?！笨梢詫菚?shū)及其它售樓材料中所作的承諾作為確定裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施的參考依據(jù)。樓市及其它售樓宣傳材料對(duì)對(duì)方有一定的約束力，但對(duì)購(gòu)房人的保障作用并不充分。
因此，建議購(gòu)房人在簽訂《商品房預(yù)售契約》時(shí)，一定要將開(kāi)發(fā)商所承諾的條件逐一明確，具體寫(xiě)入正式合同中，并約定雙方違約責(zé)任及責(zé)任的承擔(dān)方法，千萬(wàn)別怕麻煩。
“多退少補(bǔ)”合理嗎？
去年1月，包小姐與某開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房購(gòu)銷合同，購(gòu)買一套97平方米的住房，合同約定，97平方米的暫定面積，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積為準(zhǔn)。當(dāng)實(shí)際面積與暫定面積出現(xiàn)誤差時(shí)，甲乙雙方約定，同意“按每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整”方式處理。前不久，當(dāng)房屋交付使用時(shí)，包小姐去現(xiàn)場(chǎng)看房，才知道交付的現(xiàn)房比圖紙上的面積多出了8·7平方米，還需付2·5萬(wàn)元的房款。包小姐為買房省吃儉用，付了三期房款后，已囊空如洗，現(xiàn)在房子實(shí)際面積竟比原來(lái)多出了9％，要多付2·5萬(wàn)元已無(wú)能為力，要求退房，而房產(chǎn)商卻堅(jiān)持要她補(bǔ)交房款，否則不準(zhǔn)入住，更不允許退房。
現(xiàn)在不論銷售期房還是現(xiàn)房，發(fā)展商大都采用格式合同，這些合同中關(guān)于房屋面積的規(guī)定較為簡(jiǎn)單，面積一般都以暫測(cè)為基礎(chǔ)，將來(lái)以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。通常買賣雙方不超過(guò)正負(fù)2％時(shí)，不再另行結(jié)算。問(wèn)題在于誤差面積不超出2％時(shí)雙方較好處理，一旦出現(xiàn)誤差面積超過(guò)2％的時(shí)候，麻煩就來(lái)了，格式合同中的規(guī)定較為簡(jiǎn)單，如“超出部分按房屋售價(jià)進(jìn)行結(jié)算?！边@樣的規(guī)定不僅太簡(jiǎn)單，而且還會(huì)給以后房屋買賣糾紛埋下伏筆。一些房地產(chǎn)銷售商正是鉆了這種空子，利用銷售房屋中的主動(dòng)權(quán)，一句“多退少補(bǔ)”，給購(gòu)房者一種“合情合理”的錯(cuò)覺(jué)。其實(shí)，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是不公平的。
如果包小姐在簽訂商品房購(gòu)銷合同時(shí)，能補(bǔ)充一條款：暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在5％以內(nèi)，甲乙雙方按銷售價(jià)格進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)；誤差超過(guò)5％的，甲方有權(quán)要求解除合同，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此而給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失（5％為假設(shè)比例）。這樣，包小姐在購(gòu)買商品房中就會(huì)變被動(dòng)為主動(dòng)，能合理維護(hù)自己的合法權(quán)利。