單項(xiàng)選擇題
1、收益還原法考慮的總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與( )費(fèi)用。
A.評(píng)估
B.計(jì)
C.資本
D.建筑
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
解析：產(chǎn)生收益包括房地產(chǎn)貢獻(xiàn)、經(jīng)營(yíng)貢獻(xiàn)、資本貢獻(xiàn)，所以為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與資本費(fèi)用。
2、評(píng)估別墅等獨(dú)立居住用地，一般應(yīng)首選( )。
A.市場(chǎng)比較法
B.收益還原法
C.成本逼近法
D.剩余法
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
解析：根據(jù)市場(chǎng)比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。它收益不好計(jì)算，首選用市場(chǎng)比較法。成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時(shí)采用的情況。
3、采用收益還原法評(píng)估地役權(quán)價(jià)格時(shí)，所確定的土地還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高出( )。
A.0.5個(gè)百分點(diǎn)左右
B.1個(gè)百分點(diǎn)左右
C.2個(gè)百分點(diǎn)左右
D.標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
解析：根據(jù)土地還原利率的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是B.1個(gè)百分點(diǎn)左右。
4、采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其中確定的總收益為( )。
A.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的收益
B.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生且考慮了空置等損失后的收益
C.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益
D.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得、考慮空置等損失后的收益
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解析：根據(jù)總收益的內(nèi)容可以知道。總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。還應(yīng)充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。
5、預(yù)期收益原則可以在( )中得以運(yùn)用。
A.成本逼近法
B.市場(chǎng)比較法
C.成本法和剩余法
D.剩余法和收益還原法
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解析：剩余法和收益還原法都是應(yīng)用了還原利率求算土地價(jià)格，都是依據(jù)預(yù)期收益原則。
1、確定還原利率采用( )加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的辦法。
A.利潤(rùn)率
B.安全利率
C.存款利率
D.貸款利率
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
解析：根據(jù)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。
2、求取土地收益及確定( )是收益還原法的關(guān)鍵。
A.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
B.土地租金
C.投資利率
D.土地還原率
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解析：用收益還原法求取土地價(jià)格的關(guān)鍵是求取求取土地收益和合理確定土地還原率。
3、應(yīng)用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，要求利用與待估宗地所在區(qū)域相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的客觀收益來推算待估宗地的預(yù)期收益，這主要是依據(jù)土地估價(jià)中的( )。
A.給與需求原則
B.報(bào)酬遞增與遞減原則
C.替代原則
D.協(xié)調(diào)原則
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
解析：這是替代原則在收益還原法中求取客觀收益的用法。
4、確定還原率可采用安全利率加上( )調(diào)整值的方法。
A.通貨膨脹
B.利息
C.貸款利息率
D.風(fēng)險(xiǎn)
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解析：安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率，還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。
5、從理論上講，收益還原法中采用的還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的( )獲利率。
A.資本
B.土地
C.項(xiàng)目
D.房屋
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
解析：從純理論上講，還原率等于獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率，也是采取安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率的原因。
選擇題
1、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元，該土地?zé)o限年的收益價(jià)格最接近于( )萬元。
A.1350
B.1533
C.1611來自
D.1722
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
解析：
1.土地使用年期無的計(jì)算公式
P=a/r±b/r2
式中：P、a、r含義同前;
b——純收益的等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±(n—1)b。公式中符號(hào)，當(dāng)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增時(shí)取加號(hào)，遞減時(shí)取減號(hào)。應(yīng)當(dāng)是P=a/r+b/r2， 帶入公式計(jì)算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。
2、收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期( )的基礎(chǔ)上計(jì)算的。
A.經(jīng)營(yíng)收益
B.總收益
C.總費(fèi)用與總收益之和
D.純收益
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解析：根據(jù)收益還原法的原理，應(yīng)當(dāng)是每年預(yù)期的純收益。
3、收益還原法可用于( )。
A.評(píng)估土地價(jià)格
B.評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格
C.評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
D.評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d
解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，可以知道ABC，是正確答案，評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格也應(yīng)當(dāng)是收益還原法，相當(dāng)于一定年期的評(píng)估土地價(jià)格。
4、采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)總收益的來源主要包括( )。
A.土地租金
B.房地出租的租金
C.房屋折舊費(fèi)
D.利息
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, d
解析：根據(jù)收益還原法的總收益計(jì)算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應(yīng)當(dāng)計(jì)算到總收益里面。
5、計(jì)算房地出租的總費(fèi)用應(yīng)包括( )。
A.管理費(fèi)
B.維修費(fèi)
C.房屋折舊費(fèi)
D.空房損失費(fèi)
E.保險(xiǎn)費(fèi)
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, e
1、 從理論上講，收益還原法中采用的還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的()獲利率。
A.資本
B.土地
C.項(xiàng)目
D.房屋
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：從純理論上講，還原率等于獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率，也是采取安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率的原因。
2、 收益還原法求得土地價(jià)格通常稱為()。
A.收益價(jià)格
B.比準(zhǔn)價(jià)格
C.積算價(jià)格
D.地租價(jià)格
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：收益價(jià)格是收益還原法求得的土地價(jià)格。
3、 ( )理論和生產(chǎn)要素分配理論事收益還原法的理論依據(jù)。
A.地租
B.區(qū)位
C.級(jí)差地租
D.剩余價(jià)值
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。
4、 土地收益可以分為有形收益和無形收益，有形收益是可以用()表現(xiàn)的收益。
A.貨幣形式
B.實(shí)物形式
C.地價(jià)形式
D.地租形式
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)。
5、 下面對(duì)土地估價(jià)描述不正確的是( )。
A.土地估價(jià)依據(jù)的理論和方法，與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致
B.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價(jià)必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素對(duì)地價(jià)產(chǎn)生深刻的影響
C.同樣一塊土地，其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大
D.土地估價(jià)必須充分占有土地市場(chǎng)資料，把握土地市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和未來
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
1、收益還原法考慮的總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與( )費(fèi)用。
A.評(píng)估
B.計(jì)
C.資本
D.建筑
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
解析：產(chǎn)生收益包括房地產(chǎn)貢獻(xiàn)、經(jīng)營(yíng)貢獻(xiàn)、資本貢獻(xiàn)，所以為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與資本費(fèi)用。
2、評(píng)估別墅等獨(dú)立居住用地，一般應(yīng)首選( )。
A.市場(chǎng)比較法
B.收益還原法
C.成本逼近法
D.剩余法
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
解析：根據(jù)市場(chǎng)比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。它收益不好計(jì)算，首選用市場(chǎng)比較法。成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時(shí)采用的情況。
3、采用收益還原法評(píng)估地役權(quán)價(jià)格時(shí)，所確定的土地還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高出( )。
A.0.5個(gè)百分點(diǎn)左右
B.1個(gè)百分點(diǎn)左右
C.2個(gè)百分點(diǎn)左右
D.標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
解析：根據(jù)土地還原利率的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是B.1個(gè)百分點(diǎn)左右。
4、采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其中確定的總收益為( )。
A.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的收益
B.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生且考慮了空置等損失后的收益
C.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益
D.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得、考慮空置等損失后的收益
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解析：根據(jù)總收益的內(nèi)容可以知道。總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。還應(yīng)充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。
5、預(yù)期收益原則可以在( )中得以運(yùn)用。
A.成本逼近法
B.市場(chǎng)比較法
C.成本法和剩余法
D.剩余法和收益還原法
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解析：剩余法和收益還原法都是應(yīng)用了還原利率求算土地價(jià)格，都是依據(jù)預(yù)期收益原則。
1、確定還原利率采用( )加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的辦法。
A.利潤(rùn)率
B.安全利率
C.存款利率
D.貸款利率
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
解析：根據(jù)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。
2、求取土地收益及確定( )是收益還原法的關(guān)鍵。
A.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
B.土地租金
C.投資利率
D.土地還原率
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解析：用收益還原法求取土地價(jià)格的關(guān)鍵是求取求取土地收益和合理確定土地還原率。
3、應(yīng)用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，要求利用與待估宗地所在區(qū)域相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的客觀收益來推算待估宗地的預(yù)期收益，這主要是依據(jù)土地估價(jià)中的( )。
A.給與需求原則
B.報(bào)酬遞增與遞減原則
C.替代原則
D.協(xié)調(diào)原則
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
解析：這是替代原則在收益還原法中求取客觀收益的用法。
4、確定還原率可采用安全利率加上( )調(diào)整值的方法。
A.通貨膨脹
B.利息
C.貸款利息率
D.風(fēng)險(xiǎn)
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解析：安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率，還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。
5、從理論上講，收益還原法中采用的還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的( )獲利率。
A.資本
B.土地
C.項(xiàng)目
D.房屋
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
解析：從純理論上講，還原率等于獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率，也是采取安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率的原因。
選擇題
1、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元，該土地?zé)o限年的收益價(jià)格最接近于( )萬元。
A.1350
B.1533
C.1611來自
D.1722
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
解析：
1.土地使用年期無的計(jì)算公式
P=a/r±b/r2
式中：P、a、r含義同前;
b——純收益的等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±(n—1)b。公式中符號(hào)，當(dāng)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增時(shí)取加號(hào)，遞減時(shí)取減號(hào)。應(yīng)當(dāng)是P=a/r+b/r2， 帶入公式計(jì)算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。
2、收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期( )的基礎(chǔ)上計(jì)算的。
A.經(jīng)營(yíng)收益
B.總收益
C.總費(fèi)用與總收益之和
D.純收益
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解析：根據(jù)收益還原法的原理，應(yīng)當(dāng)是每年預(yù)期的純收益。
3、收益還原法可用于( )。
A.評(píng)估土地價(jià)格
B.評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格
C.評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
D.評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d
解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，可以知道ABC，是正確答案，評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格也應(yīng)當(dāng)是收益還原法，相當(dāng)于一定年期的評(píng)估土地價(jià)格。
4、采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)總收益的來源主要包括( )。
A.土地租金
B.房地出租的租金
C.房屋折舊費(fèi)
D.利息
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, d
解析：根據(jù)收益還原法的總收益計(jì)算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應(yīng)當(dāng)計(jì)算到總收益里面。
5、計(jì)算房地出租的總費(fèi)用應(yīng)包括( )。
A.管理費(fèi)
B.維修費(fèi)
C.房屋折舊費(fèi)
D.空房損失費(fèi)
E.保險(xiǎn)費(fèi)
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, e
1、 從理論上講，收益還原法中采用的還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的()獲利率。
A.資本
B.土地
C.項(xiàng)目
D.房屋
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：從純理論上講，還原率等于獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率，也是采取安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率的原因。
2、 收益還原法求得土地價(jià)格通常稱為()。
A.收益價(jià)格
B.比準(zhǔn)價(jià)格
C.積算價(jià)格
D.地租價(jià)格
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：收益價(jià)格是收益還原法求得的土地價(jià)格。
3、 ( )理論和生產(chǎn)要素分配理論事收益還原法的理論依據(jù)。
A.地租
B.區(qū)位
C.級(jí)差地租
D.剩余價(jià)值
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。
4、 土地收益可以分為有形收益和無形收益，有形收益是可以用()表現(xiàn)的收益。
A.貨幣形式
B.實(shí)物形式
C.地價(jià)形式
D.地租形式
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)。
5、 下面對(duì)土地估價(jià)描述不正確的是( )。
A.土地估價(jià)依據(jù)的理論和方法，與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致
B.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價(jià)必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素對(duì)地價(jià)產(chǎn)生深刻的影響
C.同樣一塊土地，其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大
D.土地估價(jià)必須充分占有土地市場(chǎng)資料，把握土地市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和未來
標(biāo)準(zhǔn)答案： c