《房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》中應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對象的變現(xiàn)能力分析，這是建設(shè)部《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》中所規(guī)定的。但是，目前我省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)內(nèi)對估價(jià)對象的變現(xiàn)能力分析的撰寫還是比較薄弱，甚至相當(dāng)多的估價(jià)人員干脆就“拷貝”一些“范本”。筆者認(rèn)為變現(xiàn)能力的分析以及向估價(jià)報(bào)告使用者所作的提示，應(yīng)該符合重要性、針對性、指向性這三大要素，是對某個(gè)特定的估價(jià)對象而言，這部分的撰寫不僅要恰到好處，而且還必須留有一定的余地。因此，這是對估價(jià)師能力的又一種挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。筆者旨在這方面作拋磚引玉，談點(diǎn)個(gè)人看法，供業(yè)內(nèi)人士參考。
一、變現(xiàn)能力的概念
變現(xiàn)能力，是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
二、影響變現(xiàn)能力的主要因素
（一）房地產(chǎn)的通用性
所謂通用性，是指該房地產(chǎn)是否常見、是否被普遍使用，也就是有效需求數(shù)量的多與少。
1、用途的專業(yè)化
用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買家，變現(xiàn)能力越弱。例如：廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱；特殊廠房比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱；商場（柜臺(tái)）比店面的變現(xiàn)能力弱。
2、結(jié)構(gòu)質(zhì)式與房屋質(zhì)量
從結(jié)構(gòu)上說，磚混結(jié)構(gòu)的變現(xiàn)能力不如鋼混結(jié)構(gòu)；以住宅而言，點(diǎn)狀布置的不如條狀布置的，一梯多戶的不如一梯兩戶的；從質(zhì)量上說，房屋質(zhì)量差的不如質(zhì)量好的，成新率差的不如成新率好的。
房屋質(zhì)量從廣義上說，除了本體的質(zhì)量外還包括小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。
3、房地產(chǎn)的價(jià)值大小
一般說，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買家，其變現(xiàn)能力就越弱。
例如：大型商場比小店鋪?zhàn)儸F(xiàn)能力弱，別墅、復(fù)式住宅比一般單元住宅變現(xiàn)能力弱。
4、房地產(chǎn)的開發(fā)程度
一般說，開發(fā)程度低的房地產(chǎn)，其不確定因素多，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：生地、毛地比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程比現(xiàn)房變現(xiàn)能力弱。
5、區(qū)位條件
所處區(qū)位越偏僻、越不成熟的區(qū)域房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。
例如：郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
6、該類房地產(chǎn)市場狀況
房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：市場蕭條時(shí)期比市場繁榮時(shí)期的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。
（二）獨(dú)立使用性
所謂獨(dú)立使用性，通俗的說就是能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：位于某大院內(nèi)或工廠內(nèi)的一棟房屋，其獨(dú)立使用性就不好，如果大門關(guān)閉，就難以出入。
例如：商場的柜臺(tái)受制于整個(gè)商場的管理，不如店面獨(dú)立使用性好。
（三）房地產(chǎn)可分割轉(zhuǎn)讓性
所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用的房地產(chǎn)。
例如：賓館的某個(gè)套房、餐廳，住宅底層的入戶花園或頂層贈(zèng)送的部分，保齡球館的一個(gè)球道，高爾夫球場的一個(gè)洞，一般在物理上、經(jīng)濟(jì)上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于房地產(chǎn)價(jià)值大的其變現(xiàn)能力弱，如果容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)。
例如：復(fù)式住宅，如果條件許可能分成上下層2套單元房使用，在出租時(shí)就方便；如果法律上允許分割為2個(gè)單元，則因分割后總價(jià)減少而便于轉(zhuǎn)讓，其變現(xiàn)能力就比不可分割的復(fù)式住宅較強(qiáng)。
三、變現(xiàn)能力分析的撰寫
（一）變現(xiàn)能力分析的撰寫主要內(nèi)容
總體來說，《房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》中變現(xiàn)能力分析應(yīng)該包括以下主要內(nèi)容：
1、抵押房地產(chǎn)的通用性；
2、抵押房地產(chǎn)獨(dú)立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性；
（以上可結(jié)合本文“二”的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析撰寫）
3、估價(jià)對象的市場狀況；
4、預(yù)測可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評估的市場價(jià)值的差異程度；
首先必須明確這種可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評估的市場價(jià)值的差異程度是指在“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”，而且是“拍賣或變賣”的情形。這種差異程度主要取決于：市場狀況、短期強(qiáng)制處分、購買群體的心理排斥等因素的影響，其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格肯定比評估的市場價(jià)值（當(dāng)然是指合理的市場價(jià)值）要低。至于低多少這就要區(qū)別對待，關(guān)鍵取決于估價(jià)師對“市場價(jià)值”、“法定優(yōu)先授償款”、變現(xiàn)時(shí)間長短及可比實(shí)例、估價(jià)參數(shù)以及“謹(jǐn)慎原則”等等把握的分寸尺度。
5、 清償順序。
一般認(rèn)為清償順序?yàn)椋孩僦Ц短幹觅M(fèi)用和傭金，②償還法定優(yōu)先授償款，③償還抵押權(quán)人（或債權(quán)人）的債權(quán)本息及違約金，④余款交委托人（或抵押人）
（二）變現(xiàn)能力分析的撰寫注意事項(xiàng)
1、要根據(jù)估價(jià)對象個(gè)性，針對性、指向性一定要強(qiáng)；
2、要客觀，要正確把握估價(jià)人員自己的專業(yè)能力；
3、要恰到好處，并要為自我保護(hù)留有余地；
4、要結(jié)合“向估價(jià)報(bào)告使用者所作的提示”有關(guān)內(nèi)容來撰寫，不應(yīng)出現(xiàn)估價(jià)報(bào)告撰寫中的邏輯錯(cuò)誤（尤其是前后矛盾）；
5、“變現(xiàn)能力分析”建議放在房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告中撰寫。
四、“估價(jià)報(bào)告使用方應(yīng)特別注意事項(xiàng)”的撰寫
為了更方便說清楚這方面，以下作了一定的展開論述，但在《房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》 中這部分的撰寫應(yīng)該要提綱摯領(lǐng)，內(nèi)容應(yīng)符合針對性和重要性。
（一）估價(jià)對象和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響本估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在特定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)和特定的估價(jià)目的之前提下的市場價(jià)值，隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況會(huì)發(fā)生變化（尤其是房屋折舊，土地使用年限縮短等等），房地產(chǎn)市場也會(huì)發(fā)生變化。因此隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對象的價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化而與本估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生偏差，這是屬于正常的房地產(chǎn)市場現(xiàn)象，作為抵押貸款之目的，抵押權(quán)人尤其要注意估價(jià)對象價(jià)值的減損，這也符合抵押的謹(jǐn)慎原則。另外，若短期內(nèi)估價(jià)對象被強(qiáng)制處分，估價(jià)對象的變現(xiàn)價(jià)值通常會(huì)低于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場價(jià)格。因此報(bào)告使用人要關(guān)注未來的市場風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制的處分風(fēng)險(xiǎn)。
（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)
1、抵押房地產(chǎn)本身的風(fēng)險(xiǎn)：
（1）適應(yīng)性風(fēng)險(xiǎn)。并不是所有的房地產(chǎn)都適合作為抵押物，它受到與抵押相關(guān)法律法規(guī)限制。作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性，房地產(chǎn)權(quán)利人可享有的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓性、可抵押登記生效的基本條件，成為可以抵押的房地產(chǎn)，如果全部或部分不適合設(shè)定抵押，則風(fēng)險(xiǎn)是根本性的。
（2）預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估是特定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值扣減法定優(yōu)先受償款項(xiàng)，但抵押期限都較長，在這期間房地產(chǎn)市場變動(dòng)或泡沫破裂造成市場價(jià)值下降就會(huì)形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。
（3）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人是要將其抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回抵押物。這時(shí)會(huì)出現(xiàn)因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置發(fā)生的稅和費(fèi)形成價(jià)值減損甚至資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。
（4）損耗風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會(huì)造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，質(zhì)量隱患，管理維護(hù)不妥，甚至火災(zāi)等意外都會(huì)造成其價(jià)值嚴(yán)重減損甚至消失。
2、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：
（1）市場供求風(fēng)險(xiǎn)。市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指抵押房地產(chǎn)所在的地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)抵押物價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，當(dāng)市場結(jié)構(gòu)性過剩、購買力降低達(dá)到一定程度時(shí)，這種風(fēng)險(xiǎn)極大影響抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)。
（2）政策、政治風(fēng)險(xiǎn)。政府有關(guān)房地產(chǎn)的稅收、住房、價(jià)格、金融、環(huán)境保護(hù)等政策都會(huì)對房地產(chǎn)收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給抵押權(quán)人帶來風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)（戰(zhàn)爭、政變、經(jīng)濟(jì)制裁、罷工、*等）一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)，這也是對房地產(chǎn)危害的一種風(fēng)險(xiǎn)。
（3）信用、道德、經(jīng)營、管理等風(fēng)險(xiǎn)。抵押人（貸款人）信用、道德影響著還貸計(jì)劃，其企業(yè)的經(jīng)營、管理決定著還貸能力的實(shí)現(xiàn)。
（4）或然損失風(fēng)險(xiǎn)?；蛉粨p失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失。一旦發(fā)生這些災(zāi)害，房屋不能再出租（或自營）使用，盡管建筑物進(jìn)行了投保，但是其經(jīng)營（或出租）被迫停止，房屋內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)隨不動(dòng)產(chǎn)損毀而損毀，因資金缺乏而無法對不動(dòng)產(chǎn)重建，其損失和創(chuàng)傷是無法彌補(bǔ)的。
3、估價(jià)報(bào)告中所做出的某些“假設(shè)”對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)披露：
應(yīng)具體針對估價(jià)報(bào)告中對估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生影響的某些“假設(shè)”，予以披露而告知報(bào)告使用者。
如：估價(jià)報(bào)告中假設(shè)估價(jià)對象土地使用權(quán)為出讓（未提供《國有土地使用證》），如果真實(shí)情況是國有劃撥，那就必須扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。因此應(yīng)予以披露，而提請關(guān)注。
4、估價(jià)報(bào)告中忽略考慮或無法考慮的某些因素（條件）對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的披露：
這部分主要是針對估價(jià)報(bào)告忽略考慮或無法考慮的某些因素、條件的披露，
如：委托人告之“沒有存在法定優(yōu)先受償款”可能存在的瑕疵等等。應(yīng)具有針對性、實(shí)用性。
（三）合理使用評估價(jià)值
請充分注意市場風(fēng)險(xiǎn)及估價(jià)對象的變現(xiàn)能力，合理使用本抵押價(jià)值。貸款成數(shù)請放貸方慎重把握。
（四）在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較大時(shí)（尤其是下跌較快時(shí)），應(yīng)對估價(jià)對象的抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。
一、變現(xiàn)能力的概念
變現(xiàn)能力，是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
二、影響變現(xiàn)能力的主要因素
（一）房地產(chǎn)的通用性
所謂通用性，是指該房地產(chǎn)是否常見、是否被普遍使用，也就是有效需求數(shù)量的多與少。
1、用途的專業(yè)化
用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買家，變現(xiàn)能力越弱。例如：廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱；特殊廠房比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱；商場（柜臺(tái)）比店面的變現(xiàn)能力弱。
2、結(jié)構(gòu)質(zhì)式與房屋質(zhì)量
從結(jié)構(gòu)上說，磚混結(jié)構(gòu)的變現(xiàn)能力不如鋼混結(jié)構(gòu)；以住宅而言，點(diǎn)狀布置的不如條狀布置的，一梯多戶的不如一梯兩戶的；從質(zhì)量上說，房屋質(zhì)量差的不如質(zhì)量好的，成新率差的不如成新率好的。
房屋質(zhì)量從廣義上說，除了本體的質(zhì)量外還包括小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。
3、房地產(chǎn)的價(jià)值大小
一般說，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買家，其變現(xiàn)能力就越弱。
例如：大型商場比小店鋪?zhàn)儸F(xiàn)能力弱，別墅、復(fù)式住宅比一般單元住宅變現(xiàn)能力弱。
4、房地產(chǎn)的開發(fā)程度
一般說，開發(fā)程度低的房地產(chǎn)，其不確定因素多，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：生地、毛地比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程比現(xiàn)房變現(xiàn)能力弱。
5、區(qū)位條件
所處區(qū)位越偏僻、越不成熟的區(qū)域房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。
例如：郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
6、該類房地產(chǎn)市場狀況
房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：市場蕭條時(shí)期比市場繁榮時(shí)期的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。
（二）獨(dú)立使用性
所謂獨(dú)立使用性，通俗的說就是能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：位于某大院內(nèi)或工廠內(nèi)的一棟房屋，其獨(dú)立使用性就不好，如果大門關(guān)閉，就難以出入。
例如：商場的柜臺(tái)受制于整個(gè)商場的管理，不如店面獨(dú)立使用性好。
（三）房地產(chǎn)可分割轉(zhuǎn)讓性
所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用的房地產(chǎn)。
例如：賓館的某個(gè)套房、餐廳，住宅底層的入戶花園或頂層贈(zèng)送的部分，保齡球館的一個(gè)球道，高爾夫球場的一個(gè)洞，一般在物理上、經(jīng)濟(jì)上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于房地產(chǎn)價(jià)值大的其變現(xiàn)能力弱，如果容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)。
例如：復(fù)式住宅，如果條件許可能分成上下層2套單元房使用，在出租時(shí)就方便；如果法律上允許分割為2個(gè)單元，則因分割后總價(jià)減少而便于轉(zhuǎn)讓，其變現(xiàn)能力就比不可分割的復(fù)式住宅較強(qiáng)。
三、變現(xiàn)能力分析的撰寫
（一）變現(xiàn)能力分析的撰寫主要內(nèi)容
總體來說，《房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》中變現(xiàn)能力分析應(yīng)該包括以下主要內(nèi)容：
1、抵押房地產(chǎn)的通用性；
2、抵押房地產(chǎn)獨(dú)立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性；
（以上可結(jié)合本文“二”的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析撰寫）
3、估價(jià)對象的市場狀況；
4、預(yù)測可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評估的市場價(jià)值的差異程度；
首先必須明確這種可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評估的市場價(jià)值的差異程度是指在“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”，而且是“拍賣或變賣”的情形。這種差異程度主要取決于：市場狀況、短期強(qiáng)制處分、購買群體的心理排斥等因素的影響，其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格肯定比評估的市場價(jià)值（當(dāng)然是指合理的市場價(jià)值）要低。至于低多少這就要區(qū)別對待，關(guān)鍵取決于估價(jià)師對“市場價(jià)值”、“法定優(yōu)先授償款”、變現(xiàn)時(shí)間長短及可比實(shí)例、估價(jià)參數(shù)以及“謹(jǐn)慎原則”等等把握的分寸尺度。
5、 清償順序。
一般認(rèn)為清償順序?yàn)椋孩僦Ц短幹觅M(fèi)用和傭金，②償還法定優(yōu)先授償款，③償還抵押權(quán)人（或債權(quán)人）的債權(quán)本息及違約金，④余款交委托人（或抵押人）
（二）變現(xiàn)能力分析的撰寫注意事項(xiàng)
1、要根據(jù)估價(jià)對象個(gè)性，針對性、指向性一定要強(qiáng)；
2、要客觀，要正確把握估價(jià)人員自己的專業(yè)能力；
3、要恰到好處，并要為自我保護(hù)留有余地；
4、要結(jié)合“向估價(jià)報(bào)告使用者所作的提示”有關(guān)內(nèi)容來撰寫，不應(yīng)出現(xiàn)估價(jià)報(bào)告撰寫中的邏輯錯(cuò)誤（尤其是前后矛盾）；
5、“變現(xiàn)能力分析”建議放在房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告中撰寫。
四、“估價(jià)報(bào)告使用方應(yīng)特別注意事項(xiàng)”的撰寫
為了更方便說清楚這方面，以下作了一定的展開論述，但在《房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》 中這部分的撰寫應(yīng)該要提綱摯領(lǐng)，內(nèi)容應(yīng)符合針對性和重要性。
（一）估價(jià)對象和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響本估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在特定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)和特定的估價(jià)目的之前提下的市場價(jià)值，隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況會(huì)發(fā)生變化（尤其是房屋折舊，土地使用年限縮短等等），房地產(chǎn)市場也會(huì)發(fā)生變化。因此隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對象的價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化而與本估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生偏差，這是屬于正常的房地產(chǎn)市場現(xiàn)象，作為抵押貸款之目的，抵押權(quán)人尤其要注意估價(jià)對象價(jià)值的減損，這也符合抵押的謹(jǐn)慎原則。另外，若短期內(nèi)估價(jià)對象被強(qiáng)制處分，估價(jià)對象的變現(xiàn)價(jià)值通常會(huì)低于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場價(jià)格。因此報(bào)告使用人要關(guān)注未來的市場風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制的處分風(fēng)險(xiǎn)。
（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)
1、抵押房地產(chǎn)本身的風(fēng)險(xiǎn)：
（1）適應(yīng)性風(fēng)險(xiǎn)。并不是所有的房地產(chǎn)都適合作為抵押物，它受到與抵押相關(guān)法律法規(guī)限制。作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性，房地產(chǎn)權(quán)利人可享有的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓性、可抵押登記生效的基本條件，成為可以抵押的房地產(chǎn)，如果全部或部分不適合設(shè)定抵押，則風(fēng)險(xiǎn)是根本性的。
（2）預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估是特定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值扣減法定優(yōu)先受償款項(xiàng)，但抵押期限都較長，在這期間房地產(chǎn)市場變動(dòng)或泡沫破裂造成市場價(jià)值下降就會(huì)形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。
（3）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人是要將其抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回抵押物。這時(shí)會(huì)出現(xiàn)因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置發(fā)生的稅和費(fèi)形成價(jià)值減損甚至資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。
（4）損耗風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會(huì)造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，質(zhì)量隱患，管理維護(hù)不妥，甚至火災(zāi)等意外都會(huì)造成其價(jià)值嚴(yán)重減損甚至消失。
2、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：
（1）市場供求風(fēng)險(xiǎn)。市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指抵押房地產(chǎn)所在的地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)抵押物價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，當(dāng)市場結(jié)構(gòu)性過剩、購買力降低達(dá)到一定程度時(shí)，這種風(fēng)險(xiǎn)極大影響抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)。
（2）政策、政治風(fēng)險(xiǎn)。政府有關(guān)房地產(chǎn)的稅收、住房、價(jià)格、金融、環(huán)境保護(hù)等政策都會(huì)對房地產(chǎn)收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給抵押權(quán)人帶來風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)（戰(zhàn)爭、政變、經(jīng)濟(jì)制裁、罷工、*等）一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)，這也是對房地產(chǎn)危害的一種風(fēng)險(xiǎn)。
（3）信用、道德、經(jīng)營、管理等風(fēng)險(xiǎn)。抵押人（貸款人）信用、道德影響著還貸計(jì)劃，其企業(yè)的經(jīng)營、管理決定著還貸能力的實(shí)現(xiàn)。
（4）或然損失風(fēng)險(xiǎn)?；蛉粨p失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失。一旦發(fā)生這些災(zāi)害，房屋不能再出租（或自營）使用，盡管建筑物進(jìn)行了投保，但是其經(jīng)營（或出租）被迫停止，房屋內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)隨不動(dòng)產(chǎn)損毀而損毀，因資金缺乏而無法對不動(dòng)產(chǎn)重建，其損失和創(chuàng)傷是無法彌補(bǔ)的。
3、估價(jià)報(bào)告中所做出的某些“假設(shè)”對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)披露：
應(yīng)具體針對估價(jià)報(bào)告中對估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生影響的某些“假設(shè)”，予以披露而告知報(bào)告使用者。
如：估價(jià)報(bào)告中假設(shè)估價(jià)對象土地使用權(quán)為出讓（未提供《國有土地使用證》），如果真實(shí)情況是國有劃撥，那就必須扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。因此應(yīng)予以披露，而提請關(guān)注。
4、估價(jià)報(bào)告中忽略考慮或無法考慮的某些因素（條件）對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的披露：
這部分主要是針對估價(jià)報(bào)告忽略考慮或無法考慮的某些因素、條件的披露，
如：委托人告之“沒有存在法定優(yōu)先受償款”可能存在的瑕疵等等。應(yīng)具有針對性、實(shí)用性。
（三）合理使用評估價(jià)值
請充分注意市場風(fēng)險(xiǎn)及估價(jià)對象的變現(xiàn)能力，合理使用本抵押價(jià)值。貸款成數(shù)請放貸方慎重把握。
（四）在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較大時(shí)（尤其是下跌較快時(shí)），應(yīng)對估價(jià)對象的抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。