目前無論是一些銀行信貸員、委托人、估價人員，對房地產(chǎn)抵押估價在認識上或多或少不同程度上存在一些誤區(qū)，造成了認識上的偏見與矛盾。為了保證房地產(chǎn)估價結果的客觀、合理，盡量減少抵押貸款的風險，筆者就目前在抵押估價認識上的若干誤區(qū)談談個人的一些看法，供參考。
一、誤區(qū)之一。成本法、收益法
目前已不適用，只能用市場法估價從目前的估價市場情況來看，大部分的抵押貸款估價（在建工程除外）大都采用市場法，這是為什么呢？似乎目前唯市場法估價不可。要想糾正這種誤區(qū)，必須從以下方面來認識。
1、必須明確房地產(chǎn)估價的三大基本方法（市場法、成本法、收益法）都是可以采用的，只要滿足適用的條件。一般說，在房地產(chǎn)市場趨于理性、趨于成熟時，同一估價對象在同一估價時點分別采用上述三種估價方法所求取的估價結果不會有較大的差異。
2、必須認識到上述三種估價方法的理論依據(jù)是不相同的，市場法主要基于替代原理，成本法主要基于生產(chǎn)費用價值論，收益法主要基于預期原理。它們畢竟是有區(qū)別的，因此估價結果有所差別，但差別不大。
3、同一估價對象在同一估價時點，如果市場法求取的估價結果（比準價）大大高于成本法的估價結果（積算價格）和收益法的估價結果（收益價格）時，表示了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場缺乏理性，甚至出現(xiàn)“泡沫”；如果市場法求取的比準價大大低于積算價或收益價格時，表明了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場不景氣。
因此，在目前大多數(shù)采用市場法估價時，應該要清醒地注意到目前及未來市場的風險，也就是說在采用市場法估價時，不僅要考慮目前的市場狀況，更重要的還要考慮未來市場變化的風險，這對于估價人員、銀行貸款方都是十分重要的。
二、誤區(qū)之二。抵押評估的市場價值一定會近似于成交價
按揭貸款估價時，委托人往往要求其按揭抵押估價時的市場價值一定要近似于（甚至要高于）其剛剛發(fā)生買賣的房地產(chǎn)成交價。對此，一些估價人員及銀行的部分信貸員也持支持的意見。同一估價對象的成交價與近期要求按揭的估價時的市場價值之間到底存在著什么樣的一種關系？
可以肯定，按揭評估的市場價值要低于其剛剛交易的正常成交價（前提是：①剛剛發(fā)生交易的價格是正常市價；②同一估價對象；③成交時間與估價時點接近且房地產(chǎn)市場沒有突變）。究其原因，有如下方面：
1、成交價（尤其是二手房的成交價）是交易價。也就是說，一宗房地產(chǎn)委托房產(chǎn)中介出售時，面對的是眾多的客戶，一般情況下是賣給眾多客戶中出價的某一客戶，因此從某個角度講，它是成交價；而房地產(chǎn)抵押估價一般情況下是評估市場平均價（甚至略低于市場平均價）。
2、二手房的成交價中往往含有非房地產(chǎn)成分（包括有家電、家具），以及包括室內二次裝修價值，甚至還包括交易稅費的轉嫁。而抵押估價時通常不計入上述這些內容的價值。由于價值內涵不同，評估的市場價低于其成交價，抵押估價的市場價值應該剔除非房地產(chǎn)成分的價值及室內二次裝修價值。
3、成交價是已經(jīng)發(fā)生了的實際價格，而房地產(chǎn)估價是理論價值，兩者是有所區(qū)別的，尤其在市場活躍但不理性的情況，前者要高于后者。
4、抵押估價非常注重“謹慎原則”，因為抵押貸款期限較長，必須要考慮諸如未來市場風險、估價對象的建筑物折舊、周邊環(huán)境變化、變現(xiàn)能力等等方面因素對估價對象所產(chǎn)生的不利影響。因此抵押估價所求取的市場價值一般要低于其剛剛交易的成交價。
一、誤區(qū)之一。成本法、收益法
目前已不適用，只能用市場法估價從目前的估價市場情況來看，大部分的抵押貸款估價（在建工程除外）大都采用市場法，這是為什么呢？似乎目前唯市場法估價不可。要想糾正這種誤區(qū)，必須從以下方面來認識。
1、必須明確房地產(chǎn)估價的三大基本方法（市場法、成本法、收益法）都是可以采用的，只要滿足適用的條件。一般說，在房地產(chǎn)市場趨于理性、趨于成熟時，同一估價對象在同一估價時點分別采用上述三種估價方法所求取的估價結果不會有較大的差異。
2、必須認識到上述三種估價方法的理論依據(jù)是不相同的，市場法主要基于替代原理，成本法主要基于生產(chǎn)費用價值論，收益法主要基于預期原理。它們畢竟是有區(qū)別的，因此估價結果有所差別，但差別不大。
3、同一估價對象在同一估價時點，如果市場法求取的估價結果（比準價）大大高于成本法的估價結果（積算價格）和收益法的估價結果（收益價格）時，表示了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場缺乏理性，甚至出現(xiàn)“泡沫”；如果市場法求取的比準價大大低于積算價或收益價格時，表明了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場不景氣。
因此，在目前大多數(shù)采用市場法估價時，應該要清醒地注意到目前及未來市場的風險，也就是說在采用市場法估價時，不僅要考慮目前的市場狀況，更重要的還要考慮未來市場變化的風險，這對于估價人員、銀行貸款方都是十分重要的。
二、誤區(qū)之二。抵押評估的市場價值一定會近似于成交價
按揭貸款估價時，委托人往往要求其按揭抵押估價時的市場價值一定要近似于（甚至要高于）其剛剛發(fā)生買賣的房地產(chǎn)成交價。對此，一些估價人員及銀行的部分信貸員也持支持的意見。同一估價對象的成交價與近期要求按揭的估價時的市場價值之間到底存在著什么樣的一種關系？
可以肯定，按揭評估的市場價值要低于其剛剛交易的正常成交價（前提是：①剛剛發(fā)生交易的價格是正常市價；②同一估價對象；③成交時間與估價時點接近且房地產(chǎn)市場沒有突變）。究其原因，有如下方面：
1、成交價（尤其是二手房的成交價）是交易價。也就是說，一宗房地產(chǎn)委托房產(chǎn)中介出售時，面對的是眾多的客戶，一般情況下是賣給眾多客戶中出價的某一客戶，因此從某個角度講，它是成交價；而房地產(chǎn)抵押估價一般情況下是評估市場平均價（甚至略低于市場平均價）。
2、二手房的成交價中往往含有非房地產(chǎn)成分（包括有家電、家具），以及包括室內二次裝修價值，甚至還包括交易稅費的轉嫁。而抵押估價時通常不計入上述這些內容的價值。由于價值內涵不同，評估的市場價低于其成交價，抵押估價的市場價值應該剔除非房地產(chǎn)成分的價值及室內二次裝修價值。
3、成交價是已經(jīng)發(fā)生了的實際價格，而房地產(chǎn)估價是理論價值，兩者是有所區(qū)別的，尤其在市場活躍但不理性的情況，前者要高于后者。
4、抵押估價非常注重“謹慎原則”，因為抵押貸款期限較長，必須要考慮諸如未來市場風險、估價對象的建筑物折舊、周邊環(huán)境變化、變現(xiàn)能力等等方面因素對估價對象所產(chǎn)生的不利影響。因此抵押估價所求取的市場價值一般要低于其剛剛交易的成交價。