●受訪人： 廣東省物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)羅小鋼、廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)謝凱、廣東經(jīng)國(guó)律師事務(wù)所律師溫必潛、北京隆安律師事務(wù)所律師秦兵、204條購(gòu)房補(bǔ)充條款”創(chuàng)始人：廣州市春蘭花園業(yè)委會(huì)主任葉春生
國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》近日終于正式出臺(tái)。對(duì)于這個(gè)歷經(jīng)四年并曾聽取了廣東省物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士意見的國(guó)家條例，廣州市物業(yè)管理行業(yè)的專家們認(rèn)為，新《條例》有亮點(diǎn)，但也有遺憾。畢竟是第一部國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)，客觀上填補(bǔ)了物業(yè)管理國(guó)家法規(guī)的空白，就此，廣州物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士和律師給予了類似的評(píng)論：
廣東經(jīng)國(guó)律師事務(wù)所律師溫必潛稱，國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺(tái)結(jié)束了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展20多年沒有國(guó)家條例的歷史；廣東省物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)羅小鋼認(rèn)為國(guó)家條例統(tǒng)一了物業(yè)管理立法，規(guī)范了物業(yè)管理行為，明確了物業(yè)管理各主體的責(zé)、權(quán)、利，促進(jìn)了物業(yè)管理的市場(chǎng)化。
但同時(shí)有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于一直走在物業(yè)管理行業(yè)前沿的廣州來(lái)說(shuō)，這個(gè)條例的指導(dǎo)意義并不大。
亮點(diǎn)一 “委托”改“服務(wù)”，平等雙方地位
“第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同?！ ∥飿I(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！薄 鞍言瓉?lái)的委托合同改為服務(wù)合同是正本清源的事?！睖乇貪撨@樣說(shuō)。他認(rèn)為一向以來(lái)業(yè)主與物業(yè)管理簽定的合同被認(rèn)為是物業(yè)管理委托合同，這是一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。他說(shuō)，按照這種理解，物業(yè)管理是業(yè)主委托物業(yè)管理公司代理小區(qū)物業(yè)管理工作。而在法律上對(duì)代理是有明確界定的：“一是被代理人以代理人的名義去從事法律行為；二是被代理人只能在代理人授權(quán)范圍內(nèi)從事代理行為；三是被代理人的所有代理行為，法律后果歸屬于代理人”。事實(shí)上，物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)過程出現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司自己承擔(dān)責(zé)任。他認(rèn)為原先對(duì)物業(yè)管理的合同這種委托和代理的法律關(guān)系的認(rèn)定導(dǎo)致了主仆論、管家論和保姆論的流行，一直以來(lái)不利于物業(yè)管理的健康發(fā)展，此次國(guó)家條例擺正雙方的位置?！笆聦?shí)上雙方是平等的，完全按照合約來(lái)辦事?！彼f(shuō)。
亮點(diǎn)二 明確業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)
“第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)?！ I(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！ 薄 暗谑鍡l 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)……” 溫必潛認(rèn)為盡管“國(guó)家條例”對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)法律地位的界定還不太明確，但已經(jīng)有了一個(gè)進(jìn)步，把業(yè)主大會(huì)定性為業(yè)主自治的組織，代表業(yè)主的合法權(quán)益，并且業(yè)主大會(huì)作出的決定全體業(yè)主都必須執(zhí)行。同時(shí)國(guó)家條例明確說(shuō)明業(yè)主委員會(huì)只能是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而維修基金的使用、續(xù)籌，物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用和監(jiān)控，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及選聘管理公司等影響業(yè)主利益的重大事宜則由業(yè)主大會(huì)來(lái)決定。溫認(rèn)為這約束了業(yè)委會(huì)的職權(quán)，而原來(lái)的省市條例則過大的給予了業(yè)委會(huì)職權(quán)，比如業(yè)委會(huì)有選聘物業(yè)管理公司的權(quán)力等等，導(dǎo)致廣州市一些小區(qū)業(yè)委會(huì)濫用權(quán)利。
亮點(diǎn)三 業(yè)委會(huì)須督促業(yè)主交物業(yè)管理費(fèi)
“第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任?！薄 暗诹邨l 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！薄 V州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)謝凱認(rèn)為，國(guó)家條例關(guān)于對(duì)業(yè)委會(huì)有義務(wù)督促業(yè)主繳交物業(yè)管理費(fèi)是一大進(jìn)步。謝凱稱，物業(yè)管理公司的服務(wù)是整體性的，收取的物業(yè)管理費(fèi)是為全體業(yè)主利益服務(wù)的，個(gè)別業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)果是傷害了絕大多數(shù)業(yè)主的利益。新條例明確說(shuō)明了當(dāng)業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)業(yè)委會(huì)有義務(wù)做好督促的工作，這體現(xiàn)了業(yè)主大會(huì)真正成為自我管理約束的自治組織。
亮點(diǎn)四 物管公司職能劃分更明細(xì)
“第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！薄 拔飿I(yè)管理公司代水、電等公共配套部門向業(yè)主收取費(fèi)用在廣州市比較普遍?！币晃晃飿I(yè)管理專業(yè)人士稱，由此也引發(fā)了不少物業(yè)管理糾紛，國(guó)家條例明確了物業(yè)管理公司沒有代公共配套單位向業(yè)主收取費(fèi)用的義務(wù)，就減少了許多糾紛的來(lái)源。謝凱則認(rèn)為，在由國(guó)務(wù)院頒布的國(guó)家條例里具體說(shuō)明的條款意味著物業(yè)管理公司今后與各相關(guān)公共部門只是一種協(xié)調(diào)配合的關(guān)系，而不必承擔(dān)代收、代交的義務(wù)。對(duì)一些物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)是一種解放。
■ 律師訪談 部分條款實(shí)操性差
記者：請(qǐng)您對(duì)國(guó)家條例做一個(gè)總的點(diǎn)評(píng)。
秦兵：缺乏實(shí)操性。這里的問題是我們需要一個(gè)憲法還是合同法，我們需要的是一個(gè)可操作性的法還是一個(gè)原則性的法？
記者：如果讓您僅舉出一至兩條國(guó)家條例不合理的地方，您會(huì)選擇什么條款？
秦兵：還是選三條吧- 第一是第十條（第十條，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。） 什么叫指導(dǎo)？業(yè)主怎么啟動(dòng)“指導(dǎo)”程序？如果房地產(chǎn)行政主管部門不指導(dǎo)怎么辦？什么叫選舉？如果進(jìn)行選舉，是差額還是等額？沒有選舉能不能產(chǎn)生業(yè)委會(huì)？ 第二是第十二條（第十二條，業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
■ 律師訪談 部分條款實(shí)操性差
業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。） 對(duì)于有2000戶業(yè)主的社區(qū)，物業(yè)公司基本上做定了，幾乎不可能出現(xiàn)2／3反對(duì)的情況，即使有一天業(yè)主們給了2／3反對(duì)票，物業(yè)公司也可以說(shuō)：你們不是一天寫的吧，每一天的反對(duì)票都不到2／3，所以每一天我都不能離開，既然這樣，我必須呆下去?！ 〉谌堑谒氖粭l（第四十一條，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。） 此條不是剝奪了物業(yè)公司與業(yè)主之間的定價(jià)權(quán)！我們自己家里聘請(qǐng)保姆，為什么要由政府替我們定價(jià)？如果業(yè)主按照這個(gè)價(jià)款付了款，物業(yè)公司服務(wù)不好，是不是由政府來(lái)替物業(yè)公司履行責(zé)任？ 記者：這個(gè)條例還有很多問題回避了，比如業(yè)主委員會(huì)的法律地位問題，廣州部分物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)家條例沒有明確的地方是需要地方省市條例進(jìn)一步細(xì)化、完善，做出可操作性的規(guī)定。
秦兵：但是有一點(diǎn)，一般地方立法水平不會(huì)超過國(guó)家立法水平，上海除外。
遺憾 業(yè)主委員會(huì)的法律地位沒有明確
多位物業(yè)管理行業(yè)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，沒有涉及業(yè)主委員會(huì)的法律地位問題是國(guó)家條例的主要遺憾之一。據(jù)羅小鋼介紹，目前業(yè)委會(huì)不是法人團(tuán)體，不具備法人資格，因此不能從事民事活動(dòng)，也不承擔(dān)民事責(zé)任。但是有關(guān)業(yè)委會(huì)的糾紛不斷，由于業(yè)委會(huì)的行為侵害業(yè)主權(quán)益的事情時(shí)有發(fā)生，涉及業(yè)委會(huì)的訴訟也在廣州市住宅小區(qū)時(shí)時(shí)上演，廣州市物業(yè)管理的不斷發(fā)展提出了界定業(yè)委會(huì)法律地位的要求，但國(guó)家條例沒有明確。羅小鋼特別指出，在香港這個(gè)問題很明確：小區(qū)擁有稱之為業(yè)主法團(tuán)的機(jī)構(gòu)，它是具有法人資格的團(tuán)體，能夠承擔(dān)民事責(zé)任。
業(yè)委會(huì)向建設(shè)主管部門備案欠法律依據(jù)
“第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。……” “這里有三個(gè)問題?！睖乇貪撨@樣認(rèn)為，首先，是備案作用不清，備案的性質(zhì)是“批準(zhǔn)”還是僅僅只是“知道”？如果是批準(zhǔn)就應(yīng)當(dāng)稱為審批；其次，該由誰(shuí)來(lái)備案，是業(yè)主大會(huì)還是業(yè)主委員會(huì)？業(yè)主大會(huì)可以類比為公司，業(yè)委會(huì)可以類比為董事會(huì)，只有公司登記，沒有董事會(huì)登記的；其三，這種登記缺乏法律依據(jù)，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，屬于經(jīng)營(yíng)性的組織到工商部門登記，屬于社團(tuán)法人到民政部門登記，但業(yè)委會(huì)到建設(shè)主管部門登記缺乏法律依據(jù)?！ ]有明確投票權(quán)的決定方式
溫必潛說(shuō)，國(guó)家條例沒有明確投票權(quán)的決定方式，把這個(gè)問題推給了地方政府來(lái)決定?！ ?jù)了解，目前主要有兩種業(yè)主大會(huì)的投票決定方式，一種是上海模式，以戶數(shù)決定投票數(shù)；一種是深圳模式，以產(chǎn)權(quán)面積來(lái)決定占有的投票數(shù)。溫認(rèn)為深圳模式比較合理，因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)一般以建筑面積來(lái)計(jì)算，那么產(chǎn)權(quán)面積越大，付出的物管費(fèi)越多，擁有的權(quán)利也應(yīng)該越大。不過，也要防止大業(yè)主壟斷投票權(quán)的問題，可以通過設(shè)計(jì)這樣的規(guī)則解決，比如超過全體業(yè)主總投票權(quán)某個(gè)百分比（比如20％），超過部分不算投票權(quán)，溫認(rèn)為在廣東省制定地方實(shí)施細(xì)則的時(shí)候應(yīng)當(dāng)注意這個(gè)問題。
避免“父子兵”缺乏法律約束
廣州市春蘭花園業(yè)委會(huì)主任葉春生表示，國(guó)家條例對(duì)于“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的違規(guī)懲罰，僅是10萬(wàn)元以內(nèi)的行政懲罰，沒有什么意義，他認(rèn)為“有法律約束，否則廣州市的現(xiàn)狀還會(huì)持續(xù)下去?！薄 ”本┞“猜蓭熓聞?wù)所秦兵律師告訴記者，國(guó)家條例對(duì)于建設(shè)單位與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)定前后矛盾，第二十四條明明稱僅僅是“國(guó)家‘提倡’……”，第五十七條又有了違反條例的懲罰，表現(xiàn)出立法語(yǔ)言混亂。問題 概念表述不清
“第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定……” 羅小鋼認(rèn)為，此條表述不恰當(dāng)。物業(yè)管理并非只是指由業(yè)主通過選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。難道在前期由發(fā)展商通過合法的招投標(biāo)選聘的物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行的管理服務(wù)就不能稱為物業(yè)管理嗎？羅小鋼認(rèn)為國(guó)家條例對(duì)物業(yè)管理概念界定范圍小了，而此前廣東省條例對(duì)一些概念的表述更準(zhǔn)確。
實(shí)操性差 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)家條例的實(shí)際操作性比較差，比如第十二條規(guī)定：“選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過?！钡珮I(yè)內(nèi)人士對(duì)于上千戶業(yè)主的小區(qū)來(lái)說(shuō)要能夠召集2／3的業(yè)主，實(shí)際操作將會(huì)很困難。對(duì)此，謝凱認(rèn)為這就需要結(jié)合地方規(guī)定來(lái)靈活處理，比如，根據(jù)《廣州市物業(yè)管理業(yè)主委員會(huì)規(guī)定》通過推選業(yè)主代表來(lái)處理問題。 一些條例不利于小業(yè)主 6月25日，記者接到不愿透露姓名的市物價(jià)局相關(guān)人士的電話，他認(rèn)為國(guó)家條例的第四十一條最后一句不利于小業(yè)主。（“第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！保┧J(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)中，發(fā)展商為賣樓需要與物業(yè)管理公司簽訂低價(jià)格的物業(yè)管理費(fèi)以吸引買家，一旦根據(jù)國(guó)家條例在買樓時(shí)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，就將處于“無(wú)條件服從”的狀態(tài)，失去向國(guó)土房管局、物價(jià)局申訴的渠道了。 回避了不少焦點(diǎn)問題 謝凱指出，國(guó)家條例沒有涉及在發(fā)展商建設(shè)的物業(yè)未通過綜合驗(yàn)收前物業(yè)管理費(fèi)由誰(shuí)來(lái)交這樣一個(gè)在廣東普遍存在的焦點(diǎn)問題。同樣沒有涉及的是前文提到的業(yè)主委員會(huì)的法律地位以及維修基金該如何繳交使用的具體問題。
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示失望，稱“國(guó)家條例對(duì)現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的焦點(diǎn)問題、矛盾和糾紛沒有實(shí)質(zhì)上的解決”，也因此對(duì)廣東“沒有很大的指導(dǎo)意義”。
國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》近日終于正式出臺(tái)。對(duì)于這個(gè)歷經(jīng)四年并曾聽取了廣東省物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士意見的國(guó)家條例，廣州市物業(yè)管理行業(yè)的專家們認(rèn)為，新《條例》有亮點(diǎn)，但也有遺憾。畢竟是第一部國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)，客觀上填補(bǔ)了物業(yè)管理國(guó)家法規(guī)的空白，就此，廣州物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士和律師給予了類似的評(píng)論：
廣東經(jīng)國(guó)律師事務(wù)所律師溫必潛稱，國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺(tái)結(jié)束了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展20多年沒有國(guó)家條例的歷史；廣東省物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)羅小鋼認(rèn)為國(guó)家條例統(tǒng)一了物業(yè)管理立法，規(guī)范了物業(yè)管理行為，明確了物業(yè)管理各主體的責(zé)、權(quán)、利，促進(jìn)了物業(yè)管理的市場(chǎng)化。
但同時(shí)有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于一直走在物業(yè)管理行業(yè)前沿的廣州來(lái)說(shuō)，這個(gè)條例的指導(dǎo)意義并不大。
亮點(diǎn)一 “委托”改“服務(wù)”，平等雙方地位
“第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同?！ ∥飿I(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！薄 鞍言瓉?lái)的委托合同改為服務(wù)合同是正本清源的事?！睖乇貪撨@樣說(shuō)。他認(rèn)為一向以來(lái)業(yè)主與物業(yè)管理簽定的合同被認(rèn)為是物業(yè)管理委托合同，這是一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。他說(shuō)，按照這種理解，物業(yè)管理是業(yè)主委托物業(yè)管理公司代理小區(qū)物業(yè)管理工作。而在法律上對(duì)代理是有明確界定的：“一是被代理人以代理人的名義去從事法律行為；二是被代理人只能在代理人授權(quán)范圍內(nèi)從事代理行為；三是被代理人的所有代理行為，法律后果歸屬于代理人”。事實(shí)上，物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)過程出現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司自己承擔(dān)責(zé)任。他認(rèn)為原先對(duì)物業(yè)管理的合同這種委托和代理的法律關(guān)系的認(rèn)定導(dǎo)致了主仆論、管家論和保姆論的流行，一直以來(lái)不利于物業(yè)管理的健康發(fā)展，此次國(guó)家條例擺正雙方的位置?！笆聦?shí)上雙方是平等的，完全按照合約來(lái)辦事?！彼f(shuō)。
亮點(diǎn)二 明確業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)
“第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)?！ I(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！ 薄 暗谑鍡l 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)……” 溫必潛認(rèn)為盡管“國(guó)家條例”對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)法律地位的界定還不太明確，但已經(jīng)有了一個(gè)進(jìn)步，把業(yè)主大會(huì)定性為業(yè)主自治的組織，代表業(yè)主的合法權(quán)益，并且業(yè)主大會(huì)作出的決定全體業(yè)主都必須執(zhí)行。同時(shí)國(guó)家條例明確說(shuō)明業(yè)主委員會(huì)只能是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而維修基金的使用、續(xù)籌，物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用和監(jiān)控，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及選聘管理公司等影響業(yè)主利益的重大事宜則由業(yè)主大會(huì)來(lái)決定。溫認(rèn)為這約束了業(yè)委會(huì)的職權(quán)，而原來(lái)的省市條例則過大的給予了業(yè)委會(huì)職權(quán)，比如業(yè)委會(huì)有選聘物業(yè)管理公司的權(quán)力等等，導(dǎo)致廣州市一些小區(qū)業(yè)委會(huì)濫用權(quán)利。
亮點(diǎn)三 業(yè)委會(huì)須督促業(yè)主交物業(yè)管理費(fèi)
“第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任?！薄 暗诹邨l 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！薄 V州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)謝凱認(rèn)為，國(guó)家條例關(guān)于對(duì)業(yè)委會(huì)有義務(wù)督促業(yè)主繳交物業(yè)管理費(fèi)是一大進(jìn)步。謝凱稱，物業(yè)管理公司的服務(wù)是整體性的，收取的物業(yè)管理費(fèi)是為全體業(yè)主利益服務(wù)的，個(gè)別業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)果是傷害了絕大多數(shù)業(yè)主的利益。新條例明確說(shuō)明了當(dāng)業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)業(yè)委會(huì)有義務(wù)做好督促的工作，這體現(xiàn)了業(yè)主大會(huì)真正成為自我管理約束的自治組織。
亮點(diǎn)四 物管公司職能劃分更明細(xì)
“第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！薄 拔飿I(yè)管理公司代水、電等公共配套部門向業(yè)主收取費(fèi)用在廣州市比較普遍?！币晃晃飿I(yè)管理專業(yè)人士稱，由此也引發(fā)了不少物業(yè)管理糾紛，國(guó)家條例明確了物業(yè)管理公司沒有代公共配套單位向業(yè)主收取費(fèi)用的義務(wù)，就減少了許多糾紛的來(lái)源。謝凱則認(rèn)為，在由國(guó)務(wù)院頒布的國(guó)家條例里具體說(shuō)明的條款意味著物業(yè)管理公司今后與各相關(guān)公共部門只是一種協(xié)調(diào)配合的關(guān)系，而不必承擔(dān)代收、代交的義務(wù)。對(duì)一些物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)是一種解放。
■ 律師訪談 部分條款實(shí)操性差
記者：請(qǐng)您對(duì)國(guó)家條例做一個(gè)總的點(diǎn)評(píng)。
秦兵：缺乏實(shí)操性。這里的問題是我們需要一個(gè)憲法還是合同法，我們需要的是一個(gè)可操作性的法還是一個(gè)原則性的法？
記者：如果讓您僅舉出一至兩條國(guó)家條例不合理的地方，您會(huì)選擇什么條款？
秦兵：還是選三條吧- 第一是第十條（第十條，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。） 什么叫指導(dǎo)？業(yè)主怎么啟動(dòng)“指導(dǎo)”程序？如果房地產(chǎn)行政主管部門不指導(dǎo)怎么辦？什么叫選舉？如果進(jìn)行選舉，是差額還是等額？沒有選舉能不能產(chǎn)生業(yè)委會(huì)？ 第二是第十二條（第十二條，業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
■ 律師訪談 部分條款實(shí)操性差
業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。） 對(duì)于有2000戶業(yè)主的社區(qū)，物業(yè)公司基本上做定了，幾乎不可能出現(xiàn)2／3反對(duì)的情況，即使有一天業(yè)主們給了2／3反對(duì)票，物業(yè)公司也可以說(shuō)：你們不是一天寫的吧，每一天的反對(duì)票都不到2／3，所以每一天我都不能離開，既然這樣，我必須呆下去?！ 〉谌堑谒氖粭l（第四十一條，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。） 此條不是剝奪了物業(yè)公司與業(yè)主之間的定價(jià)權(quán)！我們自己家里聘請(qǐng)保姆，為什么要由政府替我們定價(jià)？如果業(yè)主按照這個(gè)價(jià)款付了款，物業(yè)公司服務(wù)不好，是不是由政府來(lái)替物業(yè)公司履行責(zé)任？ 記者：這個(gè)條例還有很多問題回避了，比如業(yè)主委員會(huì)的法律地位問題，廣州部分物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)家條例沒有明確的地方是需要地方省市條例進(jìn)一步細(xì)化、完善，做出可操作性的規(guī)定。
秦兵：但是有一點(diǎn)，一般地方立法水平不會(huì)超過國(guó)家立法水平，上海除外。
遺憾 業(yè)主委員會(huì)的法律地位沒有明確
多位物業(yè)管理行業(yè)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，沒有涉及業(yè)主委員會(huì)的法律地位問題是國(guó)家條例的主要遺憾之一。據(jù)羅小鋼介紹，目前業(yè)委會(huì)不是法人團(tuán)體，不具備法人資格，因此不能從事民事活動(dòng)，也不承擔(dān)民事責(zé)任。但是有關(guān)業(yè)委會(huì)的糾紛不斷，由于業(yè)委會(huì)的行為侵害業(yè)主權(quán)益的事情時(shí)有發(fā)生，涉及業(yè)委會(huì)的訴訟也在廣州市住宅小區(qū)時(shí)時(shí)上演，廣州市物業(yè)管理的不斷發(fā)展提出了界定業(yè)委會(huì)法律地位的要求，但國(guó)家條例沒有明確。羅小鋼特別指出，在香港這個(gè)問題很明確：小區(qū)擁有稱之為業(yè)主法團(tuán)的機(jī)構(gòu)，它是具有法人資格的團(tuán)體，能夠承擔(dān)民事責(zé)任。
業(yè)委會(huì)向建設(shè)主管部門備案欠法律依據(jù)
“第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。……” “這里有三個(gè)問題?！睖乇貪撨@樣認(rèn)為，首先，是備案作用不清，備案的性質(zhì)是“批準(zhǔn)”還是僅僅只是“知道”？如果是批準(zhǔn)就應(yīng)當(dāng)稱為審批；其次，該由誰(shuí)來(lái)備案，是業(yè)主大會(huì)還是業(yè)主委員會(huì)？業(yè)主大會(huì)可以類比為公司，業(yè)委會(huì)可以類比為董事會(huì)，只有公司登記，沒有董事會(huì)登記的；其三，這種登記缺乏法律依據(jù)，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，屬于經(jīng)營(yíng)性的組織到工商部門登記，屬于社團(tuán)法人到民政部門登記，但業(yè)委會(huì)到建設(shè)主管部門登記缺乏法律依據(jù)?！ ]有明確投票權(quán)的決定方式
溫必潛說(shuō)，國(guó)家條例沒有明確投票權(quán)的決定方式，把這個(gè)問題推給了地方政府來(lái)決定?！ ?jù)了解，目前主要有兩種業(yè)主大會(huì)的投票決定方式，一種是上海模式，以戶數(shù)決定投票數(shù)；一種是深圳模式，以產(chǎn)權(quán)面積來(lái)決定占有的投票數(shù)。溫認(rèn)為深圳模式比較合理，因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)一般以建筑面積來(lái)計(jì)算，那么產(chǎn)權(quán)面積越大，付出的物管費(fèi)越多，擁有的權(quán)利也應(yīng)該越大。不過，也要防止大業(yè)主壟斷投票權(quán)的問題，可以通過設(shè)計(jì)這樣的規(guī)則解決，比如超過全體業(yè)主總投票權(quán)某個(gè)百分比（比如20％），超過部分不算投票權(quán)，溫認(rèn)為在廣東省制定地方實(shí)施細(xì)則的時(shí)候應(yīng)當(dāng)注意這個(gè)問題。
避免“父子兵”缺乏法律約束
廣州市春蘭花園業(yè)委會(huì)主任葉春生表示，國(guó)家條例對(duì)于“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的違規(guī)懲罰，僅是10萬(wàn)元以內(nèi)的行政懲罰，沒有什么意義，他認(rèn)為“有法律約束，否則廣州市的現(xiàn)狀還會(huì)持續(xù)下去?！薄 ”本┞“猜蓭熓聞?wù)所秦兵律師告訴記者，國(guó)家條例對(duì)于建設(shè)單位與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)定前后矛盾，第二十四條明明稱僅僅是“國(guó)家‘提倡’……”，第五十七條又有了違反條例的懲罰，表現(xiàn)出立法語(yǔ)言混亂。問題 概念表述不清
“第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定……” 羅小鋼認(rèn)為，此條表述不恰當(dāng)。物業(yè)管理并非只是指由業(yè)主通過選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。難道在前期由發(fā)展商通過合法的招投標(biāo)選聘的物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行的管理服務(wù)就不能稱為物業(yè)管理嗎？羅小鋼認(rèn)為國(guó)家條例對(duì)物業(yè)管理概念界定范圍小了，而此前廣東省條例對(duì)一些概念的表述更準(zhǔn)確。
實(shí)操性差 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)家條例的實(shí)際操作性比較差，比如第十二條規(guī)定：“選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過?！钡珮I(yè)內(nèi)人士對(duì)于上千戶業(yè)主的小區(qū)來(lái)說(shuō)要能夠召集2／3的業(yè)主，實(shí)際操作將會(huì)很困難。對(duì)此，謝凱認(rèn)為這就需要結(jié)合地方規(guī)定來(lái)靈活處理，比如，根據(jù)《廣州市物業(yè)管理業(yè)主委員會(huì)規(guī)定》通過推選業(yè)主代表來(lái)處理問題。 一些條例不利于小業(yè)主 6月25日，記者接到不愿透露姓名的市物價(jià)局相關(guān)人士的電話，他認(rèn)為國(guó)家條例的第四十一條最后一句不利于小業(yè)主。（“第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！保┧J(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)中，發(fā)展商為賣樓需要與物業(yè)管理公司簽訂低價(jià)格的物業(yè)管理費(fèi)以吸引買家，一旦根據(jù)國(guó)家條例在買樓時(shí)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，就將處于“無(wú)條件服從”的狀態(tài)，失去向國(guó)土房管局、物價(jià)局申訴的渠道了。 回避了不少焦點(diǎn)問題 謝凱指出，國(guó)家條例沒有涉及在發(fā)展商建設(shè)的物業(yè)未通過綜合驗(yàn)收前物業(yè)管理費(fèi)由誰(shuí)來(lái)交這樣一個(gè)在廣東普遍存在的焦點(diǎn)問題。同樣沒有涉及的是前文提到的業(yè)主委員會(huì)的法律地位以及維修基金該如何繳交使用的具體問題。
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示失望，稱“國(guó)家條例對(duì)現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的焦點(diǎn)問題、矛盾和糾紛沒有實(shí)質(zhì)上的解決”，也因此對(duì)廣東“沒有很大的指導(dǎo)意義”。