在廣州糾纏了長(zhǎng)達(dá)兩年的“物業(yè)維修基金誰來交”的問題，在上周終于有了基本明確的定論：全由業(yè)主交。這就*了以往地方政策中規(guī)定的由發(fā)展商交，或以協(xié)議為準(zhǔn)。其實(shí)，這個(gè)結(jié)果在6月份中國(guó)第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)時(shí)就已成定局，現(xiàn)在廣州市正在醞釀的辦法也只是可供實(shí)施的細(xì)則操作方案，按國(guó)家向各地方貫徹執(zhí)行的大條例里規(guī)定，專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納，廣州的辦法只是為了政策的嚴(yán)肅性和延續(xù)性，才格外注明除一種特殊情況：預(yù)售證1998年10月1日后核發(fā)的，購(gòu)房者與建設(shè)單位在2003年8月31日之前簽訂買賣合同，并且建設(shè)單位與購(gòu)買者未在預(yù)售合同里約定由購(gòu)房者交納的，專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位交納。其他情況專項(xiàng)維修資金繳交對(duì)象均為業(yè)主。
2003年9月1日，第一部國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施。2003年，已經(jīng)是全國(guó)房屋制度改革的第五個(gè)年頭，也是廣東省、市自行出臺(tái)物業(yè)管理?xiàng)l例后的第5個(gè)年頭，經(jīng)過多年的醞釀，全國(guó)大條例總算出臺(tái)。而廣州市之所以出現(xiàn)較大規(guī)模針對(duì)維修基金的糾紛和爭(zhēng)論，也是由于相關(guān)法規(guī)的滯后和模糊造成的。回顧整個(gè)歷程，維修基金的繳交對(duì)象卻是從發(fā)展商單方面繳交向業(yè)主單方面繳交演變。
焦點(diǎn)背景：交費(fèi)主體前后歷經(jīng)多次演變
1998年10月1日后核發(fā)預(yù)售證：由開發(fā)商繳交
1998年7月29日，廣東省人大頒布了《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，于同年10月1日起生效。這份條例第三十二條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金，物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的2％，在向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì)，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。物業(yè)管理維修基金由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立專款賬戶代為管理，不得挪作他用。
1999年8月，廣州市以市國(guó)土局、房地產(chǎn)管理局的名義下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)我市物業(yè)管理的通知》，對(duì)專項(xiàng)維修資金的繳交作了兩條規(guī)定：第一，商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日前核發(fā)的，購(gòu)房者按購(gòu)房款2％繳交維修資金（第一次3000元，以后按每月1元／平方米交納），由物業(yè)公司代收后再存到政府主管部門指定銀行。第二，商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，開發(fā)商按物業(yè)總投資的2％繳交維修資金，并規(guī)定在業(yè)主入住時(shí)資金繳交應(yīng)達(dá)到1％以上，移交管理權(quán)時(shí)繳足2％。
缺口漩渦：“01年辦法”留下糾紛隱患
如果按照以上兩份文件，廣州市民買了預(yù)售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的商品房都是不必自己繳交維修基金的。但后來出臺(tái)的《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》和2001年2月生效的《廣州市物業(yè)管理辦法》在這一內(nèi)容的規(guī)定中卻細(xì)化成這樣的條文：“商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，建設(shè)單位應(yīng)按物業(yè)總投資的2％繳交物業(yè)維修基金。建設(shè)單位與購(gòu)房人對(duì)物業(yè)維修基金的繳交另有書面協(xié)議的除外?！?BR> 正是這句“另有書面協(xié)議的除外”的四十六條成為了后來執(zhí)行上的缺口，使這份原本意在讓開發(fā)商承擔(dān)更多義務(wù)的條文前功盡棄，因?yàn)楹髞碓S多發(fā)展商都沒有把物業(yè)維修基金打入樓價(jià)，而是與購(gòu)房者書面協(xié)議另行計(jì)收。當(dāng)越來越多的發(fā)展商選擇協(xié)議（其實(shí)就是要業(yè)主來交）而與業(yè)主“火并”升級(jí)時(shí)，這個(gè)小小的缺口就像滿載著一個(gè)蓄水池的重量開始形成漩渦，越卷越大。律師也表示無奈，因?yàn)楹贤笥诜ā?BR> 2002年8月，在物業(yè)維修基金問題備受關(guān)注的背景下，廣州出臺(tái)了征求意見稿，對(duì)物業(yè)維修基金的繳交問題作出了一些改動(dòng)和增加條款。最顯著的變化是，將條例的開發(fā)商“按物業(yè)總投資的2％，一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì)”，改為“業(yè)主應(yīng)當(dāng)逐月按不少于所繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的20％的比例繳納物業(yè)維修基金，在達(dá)到一定比例后可暫停收取，當(dāng)不敷使用時(shí)，經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，由相關(guān)業(yè)主按議定的比例續(xù)繳”。從這里來看，在政府部門的行文中物業(yè)維修基金的繳交對(duì)象已經(jīng)開始進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換了。
國(guó)家規(guī)定：由消費(fèi)者繳交
1998年12月，國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部曾頒發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，自1999年1月1日起實(shí)行。當(dāng)中第五條就已經(jīng)規(guī)定：商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2％—3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。
正是因?yàn)橛羞@樣一份國(guó)家出臺(tái)的辦法，廣州市政府部門有關(guān)人員稱一直以來都應(yīng)該是由業(yè)主交的。但實(shí)際上，1999年以來，廣州市都是按省條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的。
2003年9月，國(guó)家首個(gè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施。當(dāng)中再次明確了物業(yè)維修基金由業(yè)主單方面繳交。
焦點(diǎn)結(jié)果：業(yè)主買單結(jié)束爭(zhēng)議
8月28日，在國(guó)家第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施之前，廣州市有關(guān)部門表示，要對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修基金初期制定的一些標(biāo)準(zhǔn)和操作方法進(jìn)行修訂，醞釀出臺(tái)新的政策規(guī)定。而新政策的兩大要點(diǎn)就是：除一種特殊情況外，專項(xiàng)維修基金繳交對(duì)象均為購(gòu)房者；交納標(biāo)準(zhǔn)按不同用途的單位面積為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。第二天，各大報(bào)刊都打出了類似“房屋維修金擬全由業(yè)主交”的標(biāo)題，宣告那個(gè)“特殊情況時(shí)期”即將結(jié)束。
此外，據(jù)稱省建設(shè)廳正在抓緊制訂《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》等示范文本。兩年內(nèi)，廣東省將依國(guó)家《條例》的實(shí)施情況再修編地方性法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，在過渡實(shí)施階段，與國(guó)家《條例》的規(guī)定不一致的內(nèi)容，按《條例》的規(guī)定執(zhí)行。
焦點(diǎn)關(guān)注：為什么變成全由業(yè)主買單？
如果沒享受過權(quán)利的幸福，也就不知道失去權(quán)利的落寞?？峙轮袊?guó)許多城市的業(yè)主壓根就沒像廣州業(yè)主那樣，曾經(jīng)有過由發(fā)展商支付物業(yè)維修基金甚至只是有協(xié)商可能性的幸福時(shí)光。在廣州這段特殊時(shí)期即將過去之際，市民不禁在問，當(dāng)初這種規(guī)定是怎么來的？為什么會(huì)變成今天這個(gè)樣子？
說法一：原本就該誰受益誰維修 廣州市國(guó)土房管局物業(yè)管理處處長(zhǎng)文靖表示：專項(xiàng)維修資金是房屋使用過程中發(fā)生的費(fèi)用，權(quán)、責(zé)、利三方面都由業(yè)主所有。在這個(gè)立場(chǎng)上，原本就應(yīng)該誰受益，誰維修。業(yè)主享受了房屋這一商品，就應(yīng)該承擔(dān)維修的責(zé)任，因?yàn)槭褂眠^程中必然會(huì)有自然損壞的。既然專項(xiàng)維修資金是一個(gè)后期房屋使用過程發(fā)生的費(fèi)用，就不能拿到前期建設(shè)過程中來承擔(dān)責(zé)任。但需要說明的是，保修期內(nèi)的維修責(zé)任一定是發(fā)展商來承擔(dān)的，保修期內(nèi)若有損壞，發(fā)展商必須負(fù)責(zé)維修。
說法二：合同大于法 為什么當(dāng)初廣東省和廣州市的相關(guān)規(guī)定中會(huì)讓發(fā)展商來繳交物業(yè)維修基金呢？文靖表示，其實(shí)國(guó)家一直都強(qiáng)調(diào)由業(yè)主來支付的，1998年10月建設(shè)部的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》里已經(jīng)寫明購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2％—3％的比例向售房單位繳交維修基金。廣東省的規(guī)定是1998年7月制定的，為何制定由發(fā)展商來交原因我們不清楚。廣州市是在1999年接管這部分工作的，一直執(zhí)行省里的規(guī)定，但作為一個(gè)具體管理操作的部門，我們一直都認(rèn)為修繕責(zé)任應(yīng)該由業(yè)主來承擔(dān)。
為什么廣州市在2001年《廣州市物業(yè)管理辦法》中多出了“除書面協(xié)商之外”的字句呢？文靖表示，合同的自由度是很大的，我們必須留給雙方應(yīng)得的權(quán)利，而且，即使省市規(guī)定里沒有這句話，如果合同上雙方約定由業(yè)主來交，還是要以合同為準(zhǔn)。
□ 各方反應(yīng) 發(fā)展商沒有喜出望外
雖然是正在醞釀新辦法的過程中，但變化的原則基本如此。這筆費(fèi)用的發(fā)生原本與物業(yè)管理公司關(guān)聯(lián)并不大，但卻有著千絲萬縷的關(guān)系，尤其是后期操作過程的碰撞。發(fā)展商雖然是明正言順卸下了重?fù)?dān)，但采訪時(shí)卻并沒聽到他們喜出望外的聲音。
回歸法律是好的 廣州城建開發(fā)物業(yè)有限公司副總經(jīng)理劉一聲表示，專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交是對(duì)的，因?yàn)檫@筆錢相當(dāng)于房子的養(yǎng)老金，業(yè)主是業(yè)權(quán)人，也應(yīng)該承擔(dān)房屋使用中的維修義務(wù)，這是對(duì)法律的回歸。
當(dāng)記者就此問題向一位大型發(fā)展商負(fù)責(zé)人致電時(shí)，對(duì)方第一個(gè)反應(yīng)就是，能不能不接受這個(gè)采訪??？其表示，這個(gè)問題許多發(fā)展商都不愿意回答，因?yàn)樘珡?fù)雜，以后也會(huì)出現(xiàn)許多遺留問題，維修基金的操作發(fā)展商和業(yè)主理解也不一樣。其實(shí)很多發(fā)展商跟小業(yè)主一樣，對(duì)這筆錢的問題處在懵懂狀態(tài)，很多問題是今后要面對(duì)的。
另一位中型發(fā)展商負(fù)責(zé)人也不愿多談，只說等“新辦法”出來看操作細(xì)則。希望更細(xì)化 那么轉(zhuǎn)換一個(gè)角度，發(fā)展商的工作人員也有相當(dāng)部分同時(shí)是業(yè)主，站在這個(gè)角度又如何看待正在醞釀的“新辦法”呢？一位發(fā)展商負(fù)責(zé)人回答說，維修基金在廣州好像沒有專管部門，維修基金光說有這筆費(fèi)，但怎么用，相關(guān)的規(guī)定不夠全面、不夠細(xì)致，比如說一棟大樓，出現(xiàn)什么情況需要維修，要不要修去問誰，誰有權(quán)同意花多少錢，誰來聯(lián)系維修事宜，誰來監(jiān)管這筆錢到底怎么用了，也沒有人審核?！ ≡撠?fù)責(zé)人還表示，自己手里到現(xiàn)在也沒有那張記者問到的物業(yè)維修基金農(nóng)行卡，但其小區(qū)的物業(yè)管理公司好像有這筆支出，專門用于小區(qū)的維護(hù)和維修的，至于維修費(fèi)用是誰出的，是不是動(dòng)用了那筆維修基金，他表示不知道。
操作有難度 按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和廣東省、廣州市的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的動(dòng)用需要有業(yè)主委員會(huì)很大程度的介入甚至決定。但廣州城建開發(fā)物業(yè)有限公司副總經(jīng)理劉一聲表示，按目前情況看，廣州市樓盤中已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)的不多。但關(guān)鍵還不是由誰把錢存到哪去了，而是有沒有一種規(guī)范的管理機(jī)制，維修資金的使用能反映全體業(yè)主的意愿，使用的過程能保證程序合法、操作專業(yè)，使用過程能有人來監(jiān)督？業(yè)委會(huì)不是企業(yè)，沒有賬號(hào)，沒有經(jīng)濟(jì)擔(dān)保。一旦維修資金真要用的時(shí)候，比如這兩天打臺(tái)風(fēng)，樓體設(shè)施有些受損，但未必全部業(yè)權(quán)人都愿意出錢維修，可出于市容和安全考慮，就應(yīng)該有專門的機(jī)構(gòu)要求其進(jìn)行合理維修。
業(yè)主擔(dān)心錢不到賬 海珠區(qū)某樓盤業(yè)主梁小姐開始并不明白為什么繳交對(duì)象一下子會(huì)變過來，希望弄明白為什么政策會(huì)跟以前矛盾。政府解釋清楚了，她可以接受。但如果新辦法仍由發(fā)展商代繳她表示不信任，說到底這筆錢是業(yè)主將來自己用，經(jīng)過發(fā)展商轉(zhuǎn)一次手，說得不好聽，很容易有去無回。如果政策要求這樣做，她只能表示無奈，建議取消代繳規(guī)定。
白云區(qū)某樓盤業(yè)主方先生則提出，自己繳交的物業(yè)管理費(fèi)中好像已經(jīng)有負(fù)責(zé)維修這部分了，再交維修基金費(fèi)會(huì)不會(huì)有點(diǎn)重復(fù)？多年后房子舊的時(shí)候，維修費(fèi)用可能會(huì)大增，到那時(shí)錢該怎么匯集呢？希望新辦法中也有細(xì)致的指導(dǎo)條文。
2003年9月1日，第一部國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施。2003年，已經(jīng)是全國(guó)房屋制度改革的第五個(gè)年頭，也是廣東省、市自行出臺(tái)物業(yè)管理?xiàng)l例后的第5個(gè)年頭，經(jīng)過多年的醞釀，全國(guó)大條例總算出臺(tái)。而廣州市之所以出現(xiàn)較大規(guī)模針對(duì)維修基金的糾紛和爭(zhēng)論，也是由于相關(guān)法規(guī)的滯后和模糊造成的。回顧整個(gè)歷程，維修基金的繳交對(duì)象卻是從發(fā)展商單方面繳交向業(yè)主單方面繳交演變。
焦點(diǎn)背景：交費(fèi)主體前后歷經(jīng)多次演變
1998年10月1日后核發(fā)預(yù)售證：由開發(fā)商繳交
1998年7月29日，廣東省人大頒布了《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，于同年10月1日起生效。這份條例第三十二條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金，物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的2％，在向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì)，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。物業(yè)管理維修基金由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立專款賬戶代為管理，不得挪作他用。
1999年8月，廣州市以市國(guó)土局、房地產(chǎn)管理局的名義下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)我市物業(yè)管理的通知》，對(duì)專項(xiàng)維修資金的繳交作了兩條規(guī)定：第一，商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日前核發(fā)的，購(gòu)房者按購(gòu)房款2％繳交維修資金（第一次3000元，以后按每月1元／平方米交納），由物業(yè)公司代收后再存到政府主管部門指定銀行。第二，商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，開發(fā)商按物業(yè)總投資的2％繳交維修資金，并規(guī)定在業(yè)主入住時(shí)資金繳交應(yīng)達(dá)到1％以上，移交管理權(quán)時(shí)繳足2％。
缺口漩渦：“01年辦法”留下糾紛隱患
如果按照以上兩份文件，廣州市民買了預(yù)售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的商品房都是不必自己繳交維修基金的。但后來出臺(tái)的《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》和2001年2月生效的《廣州市物業(yè)管理辦法》在這一內(nèi)容的規(guī)定中卻細(xì)化成這樣的條文：“商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，建設(shè)單位應(yīng)按物業(yè)總投資的2％繳交物業(yè)維修基金。建設(shè)單位與購(gòu)房人對(duì)物業(yè)維修基金的繳交另有書面協(xié)議的除外?！?BR> 正是這句“另有書面協(xié)議的除外”的四十六條成為了后來執(zhí)行上的缺口，使這份原本意在讓開發(fā)商承擔(dān)更多義務(wù)的條文前功盡棄，因?yàn)楹髞碓S多發(fā)展商都沒有把物業(yè)維修基金打入樓價(jià)，而是與購(gòu)房者書面協(xié)議另行計(jì)收。當(dāng)越來越多的發(fā)展商選擇協(xié)議（其實(shí)就是要業(yè)主來交）而與業(yè)主“火并”升級(jí)時(shí)，這個(gè)小小的缺口就像滿載著一個(gè)蓄水池的重量開始形成漩渦，越卷越大。律師也表示無奈，因?yàn)楹贤笥诜ā?BR> 2002年8月，在物業(yè)維修基金問題備受關(guān)注的背景下，廣州出臺(tái)了征求意見稿，對(duì)物業(yè)維修基金的繳交問題作出了一些改動(dòng)和增加條款。最顯著的變化是，將條例的開發(fā)商“按物業(yè)總投資的2％，一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì)”，改為“業(yè)主應(yīng)當(dāng)逐月按不少于所繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的20％的比例繳納物業(yè)維修基金，在達(dá)到一定比例后可暫停收取，當(dāng)不敷使用時(shí)，經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，由相關(guān)業(yè)主按議定的比例續(xù)繳”。從這里來看，在政府部門的行文中物業(yè)維修基金的繳交對(duì)象已經(jīng)開始進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換了。
國(guó)家規(guī)定：由消費(fèi)者繳交
1998年12月，國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部曾頒發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，自1999年1月1日起實(shí)行。當(dāng)中第五條就已經(jīng)規(guī)定：商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2％—3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。
正是因?yàn)橛羞@樣一份國(guó)家出臺(tái)的辦法，廣州市政府部門有關(guān)人員稱一直以來都應(yīng)該是由業(yè)主交的。但實(shí)際上，1999年以來，廣州市都是按省條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的。
2003年9月，國(guó)家首個(gè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施。當(dāng)中再次明確了物業(yè)維修基金由業(yè)主單方面繳交。
焦點(diǎn)結(jié)果：業(yè)主買單結(jié)束爭(zhēng)議
8月28日，在國(guó)家第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施之前，廣州市有關(guān)部門表示，要對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修基金初期制定的一些標(biāo)準(zhǔn)和操作方法進(jìn)行修訂，醞釀出臺(tái)新的政策規(guī)定。而新政策的兩大要點(diǎn)就是：除一種特殊情況外，專項(xiàng)維修基金繳交對(duì)象均為購(gòu)房者；交納標(biāo)準(zhǔn)按不同用途的單位面積為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。第二天，各大報(bào)刊都打出了類似“房屋維修金擬全由業(yè)主交”的標(biāo)題，宣告那個(gè)“特殊情況時(shí)期”即將結(jié)束。
此外，據(jù)稱省建設(shè)廳正在抓緊制訂《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》等示范文本。兩年內(nèi)，廣東省將依國(guó)家《條例》的實(shí)施情況再修編地方性法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，在過渡實(shí)施階段，與國(guó)家《條例》的規(guī)定不一致的內(nèi)容，按《條例》的規(guī)定執(zhí)行。
焦點(diǎn)關(guān)注：為什么變成全由業(yè)主買單？
如果沒享受過權(quán)利的幸福，也就不知道失去權(quán)利的落寞?？峙轮袊?guó)許多城市的業(yè)主壓根就沒像廣州業(yè)主那樣，曾經(jīng)有過由發(fā)展商支付物業(yè)維修基金甚至只是有協(xié)商可能性的幸福時(shí)光。在廣州這段特殊時(shí)期即將過去之際，市民不禁在問，當(dāng)初這種規(guī)定是怎么來的？為什么會(huì)變成今天這個(gè)樣子？
說法一：原本就該誰受益誰維修 廣州市國(guó)土房管局物業(yè)管理處處長(zhǎng)文靖表示：專項(xiàng)維修資金是房屋使用過程中發(fā)生的費(fèi)用，權(quán)、責(zé)、利三方面都由業(yè)主所有。在這個(gè)立場(chǎng)上，原本就應(yīng)該誰受益，誰維修。業(yè)主享受了房屋這一商品，就應(yīng)該承擔(dān)維修的責(zé)任，因?yàn)槭褂眠^程中必然會(huì)有自然損壞的。既然專項(xiàng)維修資金是一個(gè)后期房屋使用過程發(fā)生的費(fèi)用，就不能拿到前期建設(shè)過程中來承擔(dān)責(zé)任。但需要說明的是，保修期內(nèi)的維修責(zé)任一定是發(fā)展商來承擔(dān)的，保修期內(nèi)若有損壞，發(fā)展商必須負(fù)責(zé)維修。
說法二：合同大于法 為什么當(dāng)初廣東省和廣州市的相關(guān)規(guī)定中會(huì)讓發(fā)展商來繳交物業(yè)維修基金呢？文靖表示，其實(shí)國(guó)家一直都強(qiáng)調(diào)由業(yè)主來支付的，1998年10月建設(shè)部的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》里已經(jīng)寫明購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2％—3％的比例向售房單位繳交維修基金。廣東省的規(guī)定是1998年7月制定的，為何制定由發(fā)展商來交原因我們不清楚。廣州市是在1999年接管這部分工作的，一直執(zhí)行省里的規(guī)定，但作為一個(gè)具體管理操作的部門，我們一直都認(rèn)為修繕責(zé)任應(yīng)該由業(yè)主來承擔(dān)。
為什么廣州市在2001年《廣州市物業(yè)管理辦法》中多出了“除書面協(xié)商之外”的字句呢？文靖表示，合同的自由度是很大的，我們必須留給雙方應(yīng)得的權(quán)利，而且，即使省市規(guī)定里沒有這句話，如果合同上雙方約定由業(yè)主來交，還是要以合同為準(zhǔn)。
□ 各方反應(yīng) 發(fā)展商沒有喜出望外
雖然是正在醞釀新辦法的過程中，但變化的原則基本如此。這筆費(fèi)用的發(fā)生原本與物業(yè)管理公司關(guān)聯(lián)并不大，但卻有著千絲萬縷的關(guān)系，尤其是后期操作過程的碰撞。發(fā)展商雖然是明正言順卸下了重?fù)?dān)，但采訪時(shí)卻并沒聽到他們喜出望外的聲音。
回歸法律是好的 廣州城建開發(fā)物業(yè)有限公司副總經(jīng)理劉一聲表示，專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交是對(duì)的，因?yàn)檫@筆錢相當(dāng)于房子的養(yǎng)老金，業(yè)主是業(yè)權(quán)人，也應(yīng)該承擔(dān)房屋使用中的維修義務(wù)，這是對(duì)法律的回歸。
當(dāng)記者就此問題向一位大型發(fā)展商負(fù)責(zé)人致電時(shí)，對(duì)方第一個(gè)反應(yīng)就是，能不能不接受這個(gè)采訪??？其表示，這個(gè)問題許多發(fā)展商都不愿意回答，因?yàn)樘珡?fù)雜，以后也會(huì)出現(xiàn)許多遺留問題，維修基金的操作發(fā)展商和業(yè)主理解也不一樣。其實(shí)很多發(fā)展商跟小業(yè)主一樣，對(duì)這筆錢的問題處在懵懂狀態(tài)，很多問題是今后要面對(duì)的。
另一位中型發(fā)展商負(fù)責(zé)人也不愿多談，只說等“新辦法”出來看操作細(xì)則。希望更細(xì)化 那么轉(zhuǎn)換一個(gè)角度，發(fā)展商的工作人員也有相當(dāng)部分同時(shí)是業(yè)主，站在這個(gè)角度又如何看待正在醞釀的“新辦法”呢？一位發(fā)展商負(fù)責(zé)人回答說，維修基金在廣州好像沒有專管部門，維修基金光說有這筆費(fèi)，但怎么用，相關(guān)的規(guī)定不夠全面、不夠細(xì)致，比如說一棟大樓，出現(xiàn)什么情況需要維修，要不要修去問誰，誰有權(quán)同意花多少錢，誰來聯(lián)系維修事宜，誰來監(jiān)管這筆錢到底怎么用了，也沒有人審核?！ ≡撠?fù)責(zé)人還表示，自己手里到現(xiàn)在也沒有那張記者問到的物業(yè)維修基金農(nóng)行卡，但其小區(qū)的物業(yè)管理公司好像有這筆支出，專門用于小區(qū)的維護(hù)和維修的，至于維修費(fèi)用是誰出的，是不是動(dòng)用了那筆維修基金，他表示不知道。
操作有難度 按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和廣東省、廣州市的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的動(dòng)用需要有業(yè)主委員會(huì)很大程度的介入甚至決定。但廣州城建開發(fā)物業(yè)有限公司副總經(jīng)理劉一聲表示，按目前情況看，廣州市樓盤中已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)的不多。但關(guān)鍵還不是由誰把錢存到哪去了，而是有沒有一種規(guī)范的管理機(jī)制，維修資金的使用能反映全體業(yè)主的意愿，使用的過程能保證程序合法、操作專業(yè)，使用過程能有人來監(jiān)督？業(yè)委會(huì)不是企業(yè)，沒有賬號(hào)，沒有經(jīng)濟(jì)擔(dān)保。一旦維修資金真要用的時(shí)候，比如這兩天打臺(tái)風(fēng)，樓體設(shè)施有些受損，但未必全部業(yè)權(quán)人都愿意出錢維修，可出于市容和安全考慮，就應(yīng)該有專門的機(jī)構(gòu)要求其進(jìn)行合理維修。
業(yè)主擔(dān)心錢不到賬 海珠區(qū)某樓盤業(yè)主梁小姐開始并不明白為什么繳交對(duì)象一下子會(huì)變過來，希望弄明白為什么政策會(huì)跟以前矛盾。政府解釋清楚了，她可以接受。但如果新辦法仍由發(fā)展商代繳她表示不信任，說到底這筆錢是業(yè)主將來自己用，經(jīng)過發(fā)展商轉(zhuǎn)一次手，說得不好聽，很容易有去無回。如果政策要求這樣做，她只能表示無奈，建議取消代繳規(guī)定。
白云區(qū)某樓盤業(yè)主方先生則提出，自己繳交的物業(yè)管理費(fèi)中好像已經(jīng)有負(fù)責(zé)維修這部分了，再交維修基金費(fèi)會(huì)不會(huì)有點(diǎn)重復(fù)？多年后房子舊的時(shí)候，維修費(fèi)用可能會(huì)大增，到那時(shí)錢該怎么匯集呢？希望新辦法中也有細(xì)致的指導(dǎo)條文。