銀監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人答問房貸風(fēng)險(xiǎn)管理指引
《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（以下簡稱《指引》）經(jīng)銀監(jiān)會(huì)第21次主席會(huì)議討論通過，現(xiàn)已公布實(shí)施。日前，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人就《指引》的有關(guān)問題回答了記者的提問。
問：為什么要制定《指引》？
答：近幾年,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展,對(duì)改善居民居住條件、推動(dòng)居民住房投資、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。從1998年到2002年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額年均增長25.3%；從1997年到2002年個(gè)人住房貸款余額年均增長113%。從2003年到2004年上半年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額仍然保持了較快的增長勢頭。
但由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商主要依賴銀行機(jī)構(gòu)貸款，一旦市場逆轉(zhuǎn)，銀行機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)將大量增長。從目前的情況看，國內(nèi)商業(yè)銀行識(shí)別、衡量、監(jiān)測和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)（包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款）的手段和能力明顯不足。
為引導(dǎo)商業(yè)銀行有效識(shí)別、衡量、監(jiān)測和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，我們于2003年8月著手起草了《指引》，并就初稿小范圍征求了相關(guān)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行的意見，修改后，又廣泛聽取在房地產(chǎn)貸款方面有代表性地區(qū)的銀監(jiān)局以及各類商業(yè)銀行、部分房地產(chǎn)公司以及香港地區(qū)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控方面做法較突出的某些銀行機(jī)構(gòu)的意見。
《指引》著重規(guī)范商業(yè)銀行如何有效管控房地產(chǎn)貸款，包括管控開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的手段和方法，提供和介紹做法，旨在引導(dǎo)商業(yè)銀行確立全面的風(fēng)險(xiǎn)管理程序以有效識(shí)別、衡量、監(jiān)測和控制所面臨的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
問：《指引》對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理作了哪些規(guī)定？
答：《指引》根據(jù)土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款的不同特點(diǎn)分別規(guī)定了風(fēng)險(xiǎn)管理措施，要求商業(yè)銀行建立房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)政策及其不同類型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)，明確不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理以及中介機(jī)構(gòu)的選擇；要求商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)要對(duì)房地產(chǎn)貸款市場風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等予以關(guān)注，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理及內(nèi)控制度；同時(shí)，要求商業(yè)銀行根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定各自的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，明確相應(yīng)的權(quán)責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)。
問：《指引》為什么要求商業(yè)銀行統(tǒng)一“個(gè)人住房貸款申請表”及“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書”？
答：《指引》個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制部分要求商業(yè)銀行應(yīng)統(tǒng)一“個(gè)人住房貸款申請表”，并將借款人以及風(fēng)險(xiǎn)審核信息以“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書”的形式記錄在案?！皞€(gè)人住房貸款申請表”包括對(duì)申請人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)審核的多方信息，依據(jù)申請表較為全面的信息即可以對(duì)申請人的總體情況有所把握?！帮L(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書”已基本涵蓋了對(duì)借款人進(jìn)行分析的各個(gè)方面，如償還能力、還款意愿、擔(dān)保情況、財(cái)務(wù)狀況、基本情況及其他情況。
運(yùn)用統(tǒng)一表格將客戶的信息標(biāo)準(zhǔn)化，這不僅有益于各銀行降低成本，提高效率，還可以保持?jǐn)?shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險(xiǎn)以及最終的資產(chǎn)證券化奠定良好的基礎(chǔ)，也有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。
問：《指引》的適用范圍包括哪些金融機(jī)構(gòu)？
答：《指引》自發(fā)布之日起，適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行及城鄉(xiāng)信用社等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。有的政策性銀行因近年來發(fā)放了較多的土地儲(chǔ)備貸款，也適用該《指引》。外資銀行，包括中外合資銀行、外資獨(dú)資銀行和外國銀行分行對(duì)該《指引》也同樣適用。
問：《指引》為什么沒有規(guī)定商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的比例限制？
答：《指引》在征求意見稿中曾要求商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額不得超過其各項(xiàng)貸款總額的30%的比例，部分商業(yè)銀行以及相關(guān)單位在反饋意見中表達(dá)了不同意見。銀監(jiān)會(huì)非常重視各家機(jī)構(gòu)及中介組織、社會(huì)公眾對(duì)擬公布法規(guī)的修改意見，對(duì)此條意見進(jìn)行了再次調(diào)研，并詳細(xì)聽取了部分中外資銀行的意見。我們最終認(rèn)為房地產(chǎn)貸款的比例限制由各家商業(yè)銀行在內(nèi)控制度中規(guī)定更為妥當(dāng)，以體現(xiàn)不同機(jī)構(gòu)對(duì)此類貸款風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和市場策略，并且允許市場上專門定位于此類市場的銀行通過特殊的風(fēng)險(xiǎn)控制手段和補(bǔ)償機(jī)制來管理風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)銀監(jiān)會(huì)提出的“管法人、管風(fēng)險(xiǎn)、管內(nèi)控、提高透明度”的監(jiān)管理念。
《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（以下簡稱《指引》）經(jīng)銀監(jiān)會(huì)第21次主席會(huì)議討論通過，現(xiàn)已公布實(shí)施。日前，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人就《指引》的有關(guān)問題回答了記者的提問。
問：為什么要制定《指引》？
答：近幾年,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展,對(duì)改善居民居住條件、推動(dòng)居民住房投資、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。從1998年到2002年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額年均增長25.3%；從1997年到2002年個(gè)人住房貸款余額年均增長113%。從2003年到2004年上半年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額仍然保持了較快的增長勢頭。
但由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商主要依賴銀行機(jī)構(gòu)貸款，一旦市場逆轉(zhuǎn)，銀行機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)將大量增長。從目前的情況看，國內(nèi)商業(yè)銀行識(shí)別、衡量、監(jiān)測和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)（包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款）的手段和能力明顯不足。
為引導(dǎo)商業(yè)銀行有效識(shí)別、衡量、監(jiān)測和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，我們于2003年8月著手起草了《指引》，并就初稿小范圍征求了相關(guān)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行的意見，修改后，又廣泛聽取在房地產(chǎn)貸款方面有代表性地區(qū)的銀監(jiān)局以及各類商業(yè)銀行、部分房地產(chǎn)公司以及香港地區(qū)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控方面做法較突出的某些銀行機(jī)構(gòu)的意見。
《指引》著重規(guī)范商業(yè)銀行如何有效管控房地產(chǎn)貸款，包括管控開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的手段和方法，提供和介紹做法，旨在引導(dǎo)商業(yè)銀行確立全面的風(fēng)險(xiǎn)管理程序以有效識(shí)別、衡量、監(jiān)測和控制所面臨的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
問：《指引》對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理作了哪些規(guī)定？
答：《指引》根據(jù)土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款的不同特點(diǎn)分別規(guī)定了風(fēng)險(xiǎn)管理措施，要求商業(yè)銀行建立房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)政策及其不同類型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)，明確不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理以及中介機(jī)構(gòu)的選擇；要求商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)要對(duì)房地產(chǎn)貸款市場風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等予以關(guān)注，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理及內(nèi)控制度；同時(shí)，要求商業(yè)銀行根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定各自的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，明確相應(yīng)的權(quán)責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)。
問：《指引》為什么要求商業(yè)銀行統(tǒng)一“個(gè)人住房貸款申請表”及“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書”？
答：《指引》個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制部分要求商業(yè)銀行應(yīng)統(tǒng)一“個(gè)人住房貸款申請表”，并將借款人以及風(fēng)險(xiǎn)審核信息以“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書”的形式記錄在案?！皞€(gè)人住房貸款申請表”包括對(duì)申請人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)審核的多方信息，依據(jù)申請表較為全面的信息即可以對(duì)申請人的總體情況有所把握?！帮L(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書”已基本涵蓋了對(duì)借款人進(jìn)行分析的各個(gè)方面，如償還能力、還款意愿、擔(dān)保情況、財(cái)務(wù)狀況、基本情況及其他情況。
運(yùn)用統(tǒng)一表格將客戶的信息標(biāo)準(zhǔn)化，這不僅有益于各銀行降低成本，提高效率，還可以保持?jǐn)?shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險(xiǎn)以及最終的資產(chǎn)證券化奠定良好的基礎(chǔ)，也有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。
問：《指引》的適用范圍包括哪些金融機(jī)構(gòu)？
答：《指引》自發(fā)布之日起，適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行及城鄉(xiāng)信用社等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。有的政策性銀行因近年來發(fā)放了較多的土地儲(chǔ)備貸款，也適用該《指引》。外資銀行，包括中外合資銀行、外資獨(dú)資銀行和外國銀行分行對(duì)該《指引》也同樣適用。
問：《指引》為什么沒有規(guī)定商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的比例限制？
答：《指引》在征求意見稿中曾要求商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額不得超過其各項(xiàng)貸款總額的30%的比例，部分商業(yè)銀行以及相關(guān)單位在反饋意見中表達(dá)了不同意見。銀監(jiān)會(huì)非常重視各家機(jī)構(gòu)及中介組織、社會(huì)公眾對(duì)擬公布法規(guī)的修改意見，對(duì)此條意見進(jìn)行了再次調(diào)研，并詳細(xì)聽取了部分中外資銀行的意見。我們最終認(rèn)為房地產(chǎn)貸款的比例限制由各家商業(yè)銀行在內(nèi)控制度中規(guī)定更為妥當(dāng)，以體現(xiàn)不同機(jī)構(gòu)對(duì)此類貸款風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和市場策略，并且允許市場上專門定位于此類市場的銀行通過特殊的風(fēng)險(xiǎn)控制手段和補(bǔ)償機(jī)制來管理風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)銀監(jiān)會(huì)提出的“管法人、管風(fēng)險(xiǎn)、管內(nèi)控、提高透明度”的監(jiān)管理念。