起草依據(jù)起草該《辦法》的主要依據(jù)是《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《甘肅省城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》，同時(shí)參照了建設(shè)部第77號(hào)令《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、95號(hào)令《城市商品房預(yù)售管理辦法》等有關(guān)規(guī)章和文件。
此外，還借鑒了兄弟城市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。
出臺(tái)背景2002年7月22日，蘭州市政府召開全市整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)員大會(huì)，對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓和規(guī)范進(jìn)行了安排部署。針對(duì)蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，蘭州市市長(zhǎng)張志銀在講話中提出要盡快制定和完善房地產(chǎn)業(yè)管理的法規(guī)規(guī)章。蘭州市房地產(chǎn)管理部門和法制部門經(jīng)過(guò)緊張工作，旨在依法規(guī)制蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理、保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益的《蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法》于今年4月25日經(jīng)市政府第9次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，4月30日，蘭州市市長(zhǎng)張志銀簽發(fā)了2003年第3號(hào)蘭州市政府令，對(duì)該《辦法》予以公布，于2003年7月1日起施行。
解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得越級(jí)承攬業(yè)務(wù)《辦法》規(guī)定，蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)證書確定的資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)，不得越級(jí)承攬業(yè)務(wù)。一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制；二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目；三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬(wàn)平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目；四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔(dān)層數(shù)在六層以下、建筑面積不超過(guò)1萬(wàn)平方米的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。
開發(fā)項(xiàng)目通過(guò)公開招標(biāo)方式取得對(duì)于已確定的開發(fā)項(xiàng)目，《辦法》要求通過(guò)公開招標(biāo)的方式確定開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)符合蘭州市土地儲(chǔ)備制度的相關(guān)規(guī)定，以公開招標(biāo)、拍賣的方式取得。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和規(guī)劃土地行政管理部門，應(yīng)當(dāng)在確定開發(fā)企業(yè)之日起10日內(nèi)，分別向中標(biāo)的開發(fā)企業(yè)核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中標(biāo)通知書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
2年不動(dòng)工無(wú)償收回土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定，動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)征收其相當(dāng)于開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)出讓金20％的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)。
按總投資的20％設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)資本金針對(duì)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)，缺少必要的資本金以及房地產(chǎn)企業(yè)挪用商品房預(yù)售款，而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)“爛尾樓”和“半截子工程”的問(wèn)題，《辦法》第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)資本金，資本金占項(xiàng)目總投資比例不得低于20％；同時(shí)《辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，在房地產(chǎn)行政主管部門和建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下?？钣糜谠擁?xiàng)目建設(shè)，在支付和清償該項(xiàng)目的全部建設(shè)費(fèi)用之前不得挪作他用。
預(yù)售商品房的宣傳廣告作為對(duì)購(gòu)買人的承諾條款《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售商品房購(gòu)買人簽訂書面合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為預(yù)售商品房所作的宣傳廣告，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為對(duì)預(yù)售商品房購(gòu)買人的承諾條款，寫入預(yù)售商品房購(gòu)買合同。預(yù)售商品房購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。預(yù)售商品房購(gòu)買人可以將已預(yù)購(gòu)尚未竣工的商品房轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同以及其他相關(guān)協(xié)議，明確轉(zhuǎn)讓人、受讓人與預(yù)售人三者之間的權(quán)利和義務(wù)。
預(yù)售款不得挪用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，在房地產(chǎn)開發(fā)主管部門監(jiān)督下專款專用；在支付和清償該項(xiàng)目的全部建設(shè)費(fèi)用之前不得挪用。否則，將處以1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下罰款。
未經(jīng)驗(yàn)收房屋交付使用可罰款30萬(wàn)為保護(hù)購(gòu)買人的合法權(quán)益，《辦法》加大了對(duì)房產(chǎn)商違規(guī)行為的處罰力度。交付使用未經(jīng)驗(yàn)收房屋者，責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，由建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處以10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。交付使用驗(yàn)收不合格房屋者，責(zé)令其限期返修，并處以交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，提請(qǐng)?jiān)怯洶l(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
此外，還借鑒了兄弟城市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。
出臺(tái)背景2002年7月22日，蘭州市政府召開全市整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)員大會(huì)，對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓和規(guī)范進(jìn)行了安排部署。針對(duì)蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，蘭州市市長(zhǎng)張志銀在講話中提出要盡快制定和完善房地產(chǎn)業(yè)管理的法規(guī)規(guī)章。蘭州市房地產(chǎn)管理部門和法制部門經(jīng)過(guò)緊張工作，旨在依法規(guī)制蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理、保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益的《蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法》于今年4月25日經(jīng)市政府第9次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，4月30日，蘭州市市長(zhǎng)張志銀簽發(fā)了2003年第3號(hào)蘭州市政府令，對(duì)該《辦法》予以公布，于2003年7月1日起施行。
解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得越級(jí)承攬業(yè)務(wù)《辦法》規(guī)定，蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)證書確定的資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)，不得越級(jí)承攬業(yè)務(wù)。一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制；二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目；三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬(wàn)平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目；四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔(dān)層數(shù)在六層以下、建筑面積不超過(guò)1萬(wàn)平方米的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。
開發(fā)項(xiàng)目通過(guò)公開招標(biāo)方式取得對(duì)于已確定的開發(fā)項(xiàng)目，《辦法》要求通過(guò)公開招標(biāo)的方式確定開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)符合蘭州市土地儲(chǔ)備制度的相關(guān)規(guī)定，以公開招標(biāo)、拍賣的方式取得。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和規(guī)劃土地行政管理部門，應(yīng)當(dāng)在確定開發(fā)企業(yè)之日起10日內(nèi)，分別向中標(biāo)的開發(fā)企業(yè)核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中標(biāo)通知書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
2年不動(dòng)工無(wú)償收回土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定，動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)征收其相當(dāng)于開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)出讓金20％的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)。
按總投資的20％設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)資本金針對(duì)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)，缺少必要的資本金以及房地產(chǎn)企業(yè)挪用商品房預(yù)售款，而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)“爛尾樓”和“半截子工程”的問(wèn)題，《辦法》第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)資本金，資本金占項(xiàng)目總投資比例不得低于20％；同時(shí)《辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，在房地產(chǎn)行政主管部門和建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下?？钣糜谠擁?xiàng)目建設(shè)，在支付和清償該項(xiàng)目的全部建設(shè)費(fèi)用之前不得挪作他用。
預(yù)售商品房的宣傳廣告作為對(duì)購(gòu)買人的承諾條款《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售商品房購(gòu)買人簽訂書面合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為預(yù)售商品房所作的宣傳廣告，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為對(duì)預(yù)售商品房購(gòu)買人的承諾條款，寫入預(yù)售商品房購(gòu)買合同。預(yù)售商品房購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。預(yù)售商品房購(gòu)買人可以將已預(yù)購(gòu)尚未竣工的商品房轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同以及其他相關(guān)協(xié)議，明確轉(zhuǎn)讓人、受讓人與預(yù)售人三者之間的權(quán)利和義務(wù)。
預(yù)售款不得挪用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，在房地產(chǎn)開發(fā)主管部門監(jiān)督下專款專用；在支付和清償該項(xiàng)目的全部建設(shè)費(fèi)用之前不得挪用。否則，將處以1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下罰款。
未經(jīng)驗(yàn)收房屋交付使用可罰款30萬(wàn)為保護(hù)購(gòu)買人的合法權(quán)益，《辦法》加大了對(duì)房產(chǎn)商違規(guī)行為的處罰力度。交付使用未經(jīng)驗(yàn)收房屋者，責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，由建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處以10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。交付使用驗(yàn)收不合格房屋者，責(zé)令其限期返修，并處以交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，提請(qǐng)?jiān)怯洶l(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。