房產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo):房地產(chǎn)估價(jià)程序(4)

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四、收集分析相關(guān)資料
    (一)房地產(chǎn)價(jià)格的一般影響因素資料房地產(chǎn)價(jià)格的一般影響因素,基本上屬于宏觀的社會(huì)因素,它們并不直接決定某宗房、地產(chǎn)的價(jià)格,但它們對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)具有決定意義,對(duì)某類房地產(chǎn)的價(jià)格變地有時(shí)能產(chǎn)生特別大的影響,所有這些,最終也都會(huì)體現(xiàn)在個(gè)別房地產(chǎn)上。因此,必須廣泛收集并深入分析這方面的有關(guān)資料。
    從總體來(lái)看,一般影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用是錯(cuò)綜復(fù)雜的,分析它們對(duì)估價(jià)對(duì)象隊(duì)價(jià)格究竟產(chǎn)生何種影響更是一個(gè)難度很大、非常復(fù)雜的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō),沒(méi)有固定的數(shù)學(xué)公式可套用,主要依靠估價(jià)人員長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行綜合分析判定。尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大、變化莫測(cè)時(shí),對(duì)于這些因素的分析更要依賴于經(jīng)驗(yàn),有時(shí)甚至體現(xiàn)為估講師的眼力。但是,當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)比較穩(wěn)定,價(jià)格變動(dòng)比較平穩(wěn)時(shí),這些一般影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的,房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)平穩(wěn)的變動(dòng)趨勢(shì),這時(shí)可運(yùn)用統(tǒng)計(jì)規(guī)律和預(yù)測(cè)方法來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的平均增減量、平均增長(zhǎng)速度或價(jià)格變化模型。對(duì)這些數(shù)據(jù)加以具體分析,即可確定一般因素對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格變化的作用影響。
    在分析過(guò)程中,應(yīng)善于根據(jù)具體情況確定對(duì)評(píng)估對(duì)象或某類物業(yè)的價(jià)格變化有較大影響的關(guān)鍵因素,從而既可簡(jiǎn)化分析的難度,又可提高分析的精確性。
    (二)區(qū)域市場(chǎng)資料由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性,區(qū)域市場(chǎng)的資料對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格的影響更大。區(qū)域市場(chǎng)資料主要包括一般影響因素在區(qū)域市場(chǎng)上的體現(xiàn),包括該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市建設(shè)(基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè))、城市規(guī)劃的發(fā)展變化,也包括該地區(qū)的市場(chǎng)特征及交易情況等。
    (三)實(shí)例資料實(shí)例資料,主要包括市場(chǎng)交易實(shí)例資料、開(kāi)發(fā)建造實(shí)例資料和房地產(chǎn)運(yùn)用收益實(shí)例資料(如出租房地產(chǎn)的有關(guān)資料)。在評(píng)估過(guò)程中,無(wú)論是否直接運(yùn)用這些資料,都應(yīng)盡量收集,以供參考。對(duì)于搜集到的實(shí)例資料,應(yīng)整理成表格形式,以便于利用。
    (四)評(píng)估對(duì)象的情況該資料的收集是在實(shí)地勘察時(shí)完成的,一般是按固定的表格填寫。各類資料的來(lái)源渠道主要是:l.委托者提供。
    2.實(shí)地勘察。
    3.政府有關(guān)部門提供。
    4.相關(guān)當(dāng)事人提供。
    5.咨詢公司提供。