第一節(jié) 估價(jià)原則概述
世界上的任何實(shí)物都是有規(guī)律的，房地產(chǎn)的估價(jià)同樣也是有規(guī)律的。盡管房地產(chǎn)價(jià)格受諸多因素的影響。但是，當(dāng)我們觀察其形成和運(yùn)動(dòng)過(guò)程時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)仍然有著自身的某種規(guī)律，也是不以個(gè)人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的。例如，在一定時(shí)期、某一地區(qū)、某一地段、一定結(jié)構(gòu)、一定層數(shù)的新建住宅的價(jià)格是相當(dāng)?shù)摹Ｔ俦热?，在一定時(shí)期，盡管某個(gè)地區(qū)的個(gè)別商品住宅的價(jià)格有所不同，但都在平均價(jià)格上下波動(dòng)。因此，估價(jià)人員在估價(jià)時(shí)，一定要遵守估價(jià)的規(guī)律。房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)律一般可以歸結(jié)為：(1)估價(jià)的原則和標(biāo)準(zhǔn)；(2)估價(jià)的理論和方法；(3)估價(jià)的程序等。
一、房地產(chǎn)估價(jià)原則
房地產(chǎn)估價(jià)原則：是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。
估價(jià)原則的本質(zhì)可以理解為：(1)房地產(chǎn)估價(jià)的工作標(biāo)準(zhǔn)；(2)統(tǒng)一估價(jià)人員的認(rèn)識(shí)；(3)規(guī)范估價(jià)行為。其目的是使得估價(jià)的結(jié)果具有類似性或者可比性。
二、具體的估價(jià)原則
房地產(chǎn)估價(jià)原則具體包括：獨(dú)立、客觀、公正。具體的技術(shù)性原則包括(1)合法原則；(2)使用原則；(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；(4)替代原則。
三、估價(jià)原則的重要性
每一位估價(jià)人員都應(yīng)正確理解房地產(chǎn)估價(jià)原則，以此作為估價(jià)時(shí)的指南。估價(jià)原則可以幫助估價(jià)人員，如何去思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，如何把估價(jià)對(duì)象的價(jià)格框定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。
第二節(jié) 獨(dú)立、客觀、公正原則
一、房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則
房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則是：獨(dú)立、客觀、公正。
1、獨(dú)立。一是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依賴于他人，不受他人約束的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；二是要求估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系；三是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)的人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部干擾因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和良心進(jìn)行估價(jià)。
2、客觀。是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶任何自己的好惡、情緒和偏見(jiàn)，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來(lái)面目去估價(jià)。
3、公正。是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中公平正直，不偏袒任何一方。
注意：獨(dú)立、客觀、公平原則的核心，是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的中立立場(chǎng)。
二、客觀合理估價(jià)的假設(shè)
1、各當(dāng)事人是理性的和精明的。
2、換位思考。估價(jià)人員分別站在當(dāng)事人雙方的立場(chǎng)上，反復(fù)考慮評(píng)價(jià)的結(jié)果，一般會(huì)得到當(dāng)事人雙方都能接受的評(píng)估結(jié)果。
三、獨(dú)立、客觀、公正的做法
1、要有良好的職業(yè)道德；
2、堅(jiān)持回避原則；
3、事實(shí)求是；
4、遵守評(píng)估程序；
5、不斷提高理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
第三節(jié) 合法原則
一、合法原則的含義
合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是委托人或估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。
原因在于盡管兩宗實(shí)物、區(qū)位狀況完全相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價(jià)值可能有很大的不同。
二、遵循合法原則包括的方面
合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體有以下幾個(gè)方面：
(1)在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)，權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。具體來(lái)說(shuō)，沒(méi)有合法權(quán)益的房地產(chǎn)不能當(dāng)成具有合法權(quán)益的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。
應(yīng)注意：不是只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，關(guān)鍵是合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，要按合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)評(píng)估；不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，一定要按不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)評(píng)估。
例如：下列說(shuō)法正確是( )
A．集體土地不能當(dāng)作國(guó)有土地來(lái)估價(jià)
B．劃撥土地使用權(quán)不能當(dāng)作出讓土地使用權(quán)來(lái)估價(jià)
C．違章建筑不能當(dāng)作合法建筑來(lái)估價(jià)
D．違法占地不能當(dāng)作合法占地來(lái)評(píng)估
E．可以按委托人的要求評(píng)估
顯然：除E之外都是正確的。
(2)在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。
例如：某宗房地產(chǎn)容積率為5，建筑物總高為30米，城市規(guī)劃規(guī)定，該地段的容積率為4，建筑物限高為20米。如果未交納補(bǔ)地價(jià)，則評(píng)估該房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，容積率和建筑高度取值正確的是( )。
A、5、30米
B、4、20米
C、5、20米
D、4、30米
顯然：答案為B。同樣的問(wèn)題，如果繳納了補(bǔ)地價(jià)，則改變條件是合法的，A正確。
(3)在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同) 處分方式為依據(jù)。
例如：在設(shè)置抵押時(shí)，下列可以作為估價(jià)對(duì)象，且有抵押建筑的房地產(chǎn)是( )
A、土地所有權(quán)
B、集體土地使用權(quán)
C、公益設(shè)施
D、具有產(chǎn)權(quán)證的住宅
顯然：A、B、C法律規(guī)定不得作為抵押財(cái)產(chǎn)，故只有D正確
例如：判斷題：違章建筑物有使用價(jià)值，因此也有估價(jià)價(jià)格。
答案為：錯(cuò)誤。原因是違章建筑物不具有合法產(chǎn)權(quán)，盡管可以作為估價(jià)對(duì)象，但由于產(chǎn)權(quán)不合法，因此，其估價(jià)價(jià)格為零。
(4)其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。
例如：經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)，下列正確的說(shuō)法是( )
A、可以按普通商品房來(lái)評(píng)價(jià)
B、按市場(chǎng)法估價(jià)
C、按估價(jià)目的的要求估價(jià)
D、必須按國(guó)家規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成和利率限制條件來(lái)估價(jià)
顯然：D正確
第四節(jié) 使用原則
一、使用原則的含義
使用原則是指法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理，經(jīng)過(guò)充分論證，能夠使得估價(jià)對(duì)象達(dá)到可能的使用。
使用的前提條件是：法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理。
二．如何衡量使用
由于使用具體包括：(1)用途；(2)規(guī)模；(3)集約度。
因此，使用可從下列4方面依序篩選：
(1)法律上的許可性。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。
(2)技術(shù)上的可行性。檢查其在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料、施工技術(shù)手段方面。
例如：估價(jià)對(duì)象為處于設(shè)計(jì)階段的高層住宅，該住宅地下室擬建地下5層，施工技術(shù)采用大開(kāi)挖方案。很顯然該施工技術(shù)是不可行的，經(jīng)濟(jì)上也是不合理的。因此，不符合使用原則。
(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。
(4)價(jià)值是否。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到的使用方式，才是使用方式。
三、從經(jīng)濟(jì)學(xué)的收益遞減原理、均衡原理和適合原理理解使用
1、從收益遞增遞減原理理解使用
收益遞增遞進(jìn)減原理揭示：一種投入量變動(dòng)而其他投入固定的投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律。假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變、則隨著該種可變投人量的增加，在開(kāi)始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量的繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來(lái)越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。
對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，收益遞減規(guī)律表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的使用強(qiáng)度上(如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模)，如果超過(guò)一定限度后，收入開(kāi)始下降。
例如，對(duì)于給定面積的土地，如果增加容積率，建筑的總面積增加，銷售收入增加。當(dāng)容積率增加到極，銷售收入開(kāi)始減少。一個(gè)極端的情況是，所有的土地都用于建筑房屋，沒(méi)有道路、沒(méi)有綠化，這樣的小區(qū)恐怕沒(méi)人愿意購(gòu)買，收益增長(zhǎng)自然減少。此外，增加容積率和建筑物的高度所付出的代價(jià)，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于由此帶來(lái)的收益。
注意：收益遞減不是說(shuō)“總收益不再增加”，而是說(shuō)產(chǎn)出增加的比例小于投入量增加的比例，產(chǎn)出增加逐漸減少。
2、從均衡原理理解房地產(chǎn)集約度和規(guī)模
均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為使用。可以幫助確定集約度和規(guī)模。以建筑物與土地的組合來(lái)講，建筑物與土地比較，如果過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值 。
3、從適合原理理解用途
適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為使用。它可以幫助我們確定用途。
從本質(zhì)上講：現(xiàn)實(shí)世界不存在絕對(duì)，只存在相對(duì)的，即是有條件的。因此，適合原理的本質(zhì)是適合環(huán)境要求的，就是的。
例如，住宅的面積對(duì)于消費(fèi)者來(lái)講，越大越好，多大呢？當(dāng)然是適合消費(fèi)者購(gòu)買能力的面積，是的。
四、在實(shí)際估價(jià)中如何根據(jù)使用原則確定估價(jià)前提
當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：
(1)保持現(xiàn)狀前提?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。
例如：某宗房地產(chǎn)的土地面積為300平方米，建筑面積為250平方米，建筑外觀及設(shè)備已陳舊過(guò)時(shí)，測(cè)算拆遷費(fèi)為每平方米建筑面積300元，單位建筑面積殘值為50元，假如土建價(jià)格不變。問(wèn)該房屋是否可以拆除。
解：該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)為：(300－50)×250＝62500元
因?yàn)橥恋貎r(jià)格不變，因此如果拆遷要付多出62500元的代價(jià)，顯然不合算。故不拆遷。
同樣的問(wèn)題，如果空地地價(jià)比原地價(jià)上漲了20萬(wàn)元，則拆遷付出的代價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于土地的增殖額。顯然，應(yīng)拆遷。
(2)裝修改造前提。對(duì)現(xiàn)有建筑物進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用。
(3)轉(zhuǎn)換用途前提。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。
(4)重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)。
(5)上述情形的某種綜合。最常見(jiàn)的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。
世界上的任何實(shí)物都是有規(guī)律的，房地產(chǎn)的估價(jià)同樣也是有規(guī)律的。盡管房地產(chǎn)價(jià)格受諸多因素的影響。但是，當(dāng)我們觀察其形成和運(yùn)動(dòng)過(guò)程時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)仍然有著自身的某種規(guī)律，也是不以個(gè)人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的。例如，在一定時(shí)期、某一地區(qū)、某一地段、一定結(jié)構(gòu)、一定層數(shù)的新建住宅的價(jià)格是相當(dāng)?shù)摹Ｔ俦热?，在一定時(shí)期，盡管某個(gè)地區(qū)的個(gè)別商品住宅的價(jià)格有所不同，但都在平均價(jià)格上下波動(dòng)。因此，估價(jià)人員在估價(jià)時(shí)，一定要遵守估價(jià)的規(guī)律。房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)律一般可以歸結(jié)為：(1)估價(jià)的原則和標(biāo)準(zhǔn)；(2)估價(jià)的理論和方法；(3)估價(jià)的程序等。
一、房地產(chǎn)估價(jià)原則
房地產(chǎn)估價(jià)原則：是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。
估價(jià)原則的本質(zhì)可以理解為：(1)房地產(chǎn)估價(jià)的工作標(biāo)準(zhǔn)；(2)統(tǒng)一估價(jià)人員的認(rèn)識(shí)；(3)規(guī)范估價(jià)行為。其目的是使得估價(jià)的結(jié)果具有類似性或者可比性。
二、具體的估價(jià)原則
房地產(chǎn)估價(jià)原則具體包括：獨(dú)立、客觀、公正。具體的技術(shù)性原則包括(1)合法原則；(2)使用原則；(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；(4)替代原則。
三、估價(jià)原則的重要性
每一位估價(jià)人員都應(yīng)正確理解房地產(chǎn)估價(jià)原則，以此作為估價(jià)時(shí)的指南。估價(jià)原則可以幫助估價(jià)人員，如何去思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，如何把估價(jià)對(duì)象的價(jià)格框定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。
第二節(jié) 獨(dú)立、客觀、公正原則
一、房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則
房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則是：獨(dú)立、客觀、公正。
1、獨(dú)立。一是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依賴于他人，不受他人約束的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；二是要求估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系；三是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)的人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部干擾因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和良心進(jìn)行估價(jià)。
2、客觀。是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶任何自己的好惡、情緒和偏見(jiàn)，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來(lái)面目去估價(jià)。
3、公正。是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中公平正直，不偏袒任何一方。
注意：獨(dú)立、客觀、公平原則的核心，是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的中立立場(chǎng)。
二、客觀合理估價(jià)的假設(shè)
1、各當(dāng)事人是理性的和精明的。
2、換位思考。估價(jià)人員分別站在當(dāng)事人雙方的立場(chǎng)上，反復(fù)考慮評(píng)價(jià)的結(jié)果，一般會(huì)得到當(dāng)事人雙方都能接受的評(píng)估結(jié)果。
三、獨(dú)立、客觀、公正的做法
1、要有良好的職業(yè)道德；
2、堅(jiān)持回避原則；
3、事實(shí)求是；
4、遵守評(píng)估程序；
5、不斷提高理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
第三節(jié) 合法原則
一、合法原則的含義
合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是委托人或估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。
原因在于盡管兩宗實(shí)物、區(qū)位狀況完全相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價(jià)值可能有很大的不同。
二、遵循合法原則包括的方面
合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體有以下幾個(gè)方面：
(1)在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)，權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。具體來(lái)說(shuō)，沒(méi)有合法權(quán)益的房地產(chǎn)不能當(dāng)成具有合法權(quán)益的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。
應(yīng)注意：不是只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，關(guān)鍵是合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，要按合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)評(píng)估；不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，一定要按不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)評(píng)估。
例如：下列說(shuō)法正確是( )
A．集體土地不能當(dāng)作國(guó)有土地來(lái)估價(jià)
B．劃撥土地使用權(quán)不能當(dāng)作出讓土地使用權(quán)來(lái)估價(jià)
C．違章建筑不能當(dāng)作合法建筑來(lái)估價(jià)
D．違法占地不能當(dāng)作合法占地來(lái)評(píng)估
E．可以按委托人的要求評(píng)估
顯然：除E之外都是正確的。
(2)在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。
例如：某宗房地產(chǎn)容積率為5，建筑物總高為30米，城市規(guī)劃規(guī)定，該地段的容積率為4，建筑物限高為20米。如果未交納補(bǔ)地價(jià)，則評(píng)估該房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，容積率和建筑高度取值正確的是( )。
A、5、30米
B、4、20米
C、5、20米
D、4、30米
顯然：答案為B。同樣的問(wèn)題，如果繳納了補(bǔ)地價(jià)，則改變條件是合法的，A正確。
(3)在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同) 處分方式為依據(jù)。
例如：在設(shè)置抵押時(shí)，下列可以作為估價(jià)對(duì)象，且有抵押建筑的房地產(chǎn)是( )
A、土地所有權(quán)
B、集體土地使用權(quán)
C、公益設(shè)施
D、具有產(chǎn)權(quán)證的住宅
顯然：A、B、C法律規(guī)定不得作為抵押財(cái)產(chǎn)，故只有D正確
例如：判斷題：違章建筑物有使用價(jià)值，因此也有估價(jià)價(jià)格。
答案為：錯(cuò)誤。原因是違章建筑物不具有合法產(chǎn)權(quán)，盡管可以作為估價(jià)對(duì)象，但由于產(chǎn)權(quán)不合法，因此，其估價(jià)價(jià)格為零。
(4)其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。
例如：經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)，下列正確的說(shuō)法是( )
A、可以按普通商品房來(lái)評(píng)價(jià)
B、按市場(chǎng)法估價(jià)
C、按估價(jià)目的的要求估價(jià)
D、必須按國(guó)家規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成和利率限制條件來(lái)估價(jià)
顯然：D正確
第四節(jié) 使用原則
一、使用原則的含義
使用原則是指法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理，經(jīng)過(guò)充分論證，能夠使得估價(jià)對(duì)象達(dá)到可能的使用。
使用的前提條件是：法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理。
二．如何衡量使用
由于使用具體包括：(1)用途；(2)規(guī)模；(3)集約度。
因此，使用可從下列4方面依序篩選：
(1)法律上的許可性。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。
(2)技術(shù)上的可行性。檢查其在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料、施工技術(shù)手段方面。
例如：估價(jià)對(duì)象為處于設(shè)計(jì)階段的高層住宅，該住宅地下室擬建地下5層，施工技術(shù)采用大開(kāi)挖方案。很顯然該施工技術(shù)是不可行的，經(jīng)濟(jì)上也是不合理的。因此，不符合使用原則。
(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。
(4)價(jià)值是否。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到的使用方式，才是使用方式。
三、從經(jīng)濟(jì)學(xué)的收益遞減原理、均衡原理和適合原理理解使用
1、從收益遞增遞減原理理解使用
收益遞增遞進(jìn)減原理揭示：一種投入量變動(dòng)而其他投入固定的投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律。假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變、則隨著該種可變投人量的增加，在開(kāi)始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量的繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來(lái)越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。
對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，收益遞減規(guī)律表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的使用強(qiáng)度上(如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模)，如果超過(guò)一定限度后，收入開(kāi)始下降。
例如，對(duì)于給定面積的土地，如果增加容積率，建筑的總面積增加，銷售收入增加。當(dāng)容積率增加到極，銷售收入開(kāi)始減少。一個(gè)極端的情況是，所有的土地都用于建筑房屋，沒(méi)有道路、沒(méi)有綠化，這樣的小區(qū)恐怕沒(méi)人愿意購(gòu)買，收益增長(zhǎng)自然減少。此外，增加容積率和建筑物的高度所付出的代價(jià)，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于由此帶來(lái)的收益。
注意：收益遞減不是說(shuō)“總收益不再增加”，而是說(shuō)產(chǎn)出增加的比例小于投入量增加的比例，產(chǎn)出增加逐漸減少。
2、從均衡原理理解房地產(chǎn)集約度和規(guī)模
均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為使用。可以幫助確定集約度和規(guī)模。以建筑物與土地的組合來(lái)講，建筑物與土地比較，如果過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值 。
3、從適合原理理解用途
適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為使用。它可以幫助我們確定用途。
從本質(zhì)上講：現(xiàn)實(shí)世界不存在絕對(duì)，只存在相對(duì)的，即是有條件的。因此，適合原理的本質(zhì)是適合環(huán)境要求的，就是的。
例如，住宅的面積對(duì)于消費(fèi)者來(lái)講，越大越好，多大呢？當(dāng)然是適合消費(fèi)者購(gòu)買能力的面積，是的。
四、在實(shí)際估價(jià)中如何根據(jù)使用原則確定估價(jià)前提
當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：
(1)保持現(xiàn)狀前提?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。
例如：某宗房地產(chǎn)的土地面積為300平方米，建筑面積為250平方米，建筑外觀及設(shè)備已陳舊過(guò)時(shí)，測(cè)算拆遷費(fèi)為每平方米建筑面積300元，單位建筑面積殘值為50元，假如土建價(jià)格不變。問(wèn)該房屋是否可以拆除。
解：該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)為：(300－50)×250＝62500元
因?yàn)橥恋貎r(jià)格不變，因此如果拆遷要付多出62500元的代價(jià)，顯然不合算。故不拆遷。
同樣的問(wèn)題，如果空地地價(jià)比原地價(jià)上漲了20萬(wàn)元，則拆遷付出的代價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于土地的增殖額。顯然，應(yīng)拆遷。
(2)裝修改造前提。對(duì)現(xiàn)有建筑物進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用。
(3)轉(zhuǎn)換用途前提。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。
(4)重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)。
(5)上述情形的某種綜合。最常見(jiàn)的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。