房地產估價方法的綜合運用
按照《中華人民共和國國家標準——房地產估價規(guī)范》（GB/T50291一1999），房地產估價方法為以下幾類：市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。之所以將“這些估價方法的綜合運用”作為房地產估價方法的一類，是因為前幾種估價方法的使用是有前提條件的：
市場比較法：要求能夠收集到同一供需圈近期交易實例三個以上，交易實例的結構、用途要與估價對象類似；
收益法：首先是較容易出租的房地產，其次要求能夠收集到同一供需圈內，類似房地產的有關收入和費用的資料，能夠估算估價對象潛在毛收入、有效毛收入、運營費用；
成本法：要求能夠收集到估價對象有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料，或同類房地產的成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；
假設開發(fā)法：要求能夠收集到調查待開發(fā)房地產的基本情況、選擇的開發(fā)利用方式、能夠估計開發(fā)建設期、能夠預測開發(fā)完成后的房地產價值等；
基準地價修正法：要求能夠收集到搜集有關基準地價的資料、能夠確定估價對象所處地段的基準地價；能夠進行各項修正。
但執(zhí)業(yè)實踐中可能遇到的估價對象是千差萬別的：市場交易很活躍，但可能找不到類似房地產的成交案例；是出租房地產，但租金水平由于各種原因不能體現(xiàn)出租房地產的真實價值；建造年代久遠，收集不到估價對象或同類房地產有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；未來規(guī)劃不明確，無法預測未來開發(fā)模式；基準地價不能及時反映市場的供需關系時。這時單一采用一種方法就不能把握估價對象的公允價值，需要采用多種方法，才能使估價結果令人信服。
我公司在執(zhí)業(yè)實踐中就遇到一個項目，必須從以上方法中選取兩個以上綜合運用，才能得到一個相對公允的估價值?，F(xiàn)將估價過程介紹如下：
一、項目背景
估價對象為福州市倉山區(qū)中籘路**號房屋（建筑面積411.9平方米）及其所占有的國有土地使用權（面積738.4平方米）產權人為**局，1988年移交受**局，沒有辦理《房屋所有權證》，已辦理**號《國有土地使用證》，批準用途為商店，估價目的為將該資產財務入賬。
估價對象于上世紀五、六十年代年建成并投入使用，為單層磚木結構房屋，坡屋頂，木屋架，局部磚墻圍護，水泥地面，內外墻石灰粉刷。
現(xiàn)場勘察，該建筑物整體外觀顯陳舊，其大致位置位于連江路南側，六一南路東側，三高路南側，配套設施齊全，生活便利，交通便捷。按“福州市人民政府關于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權出讓和劃撥規(guī)費標準的通知”（榕政[2006]235號）劃分，此處屬福州市三級二類商服用地。
二、估價方法選擇
估價對象為早期自建的單層磚木結構房屋，由于委評建筑物建成年代較早，結構及設計等級較差，市場上很難找到該類型房屋的交易實例，市場法無法直接使用；該建筑物現(xiàn)由一家破產企業(yè)的幾個職工居住，租金僅1000元/月，按照其所處地段，租金明顯偏低，但周圍找不到類似的租賃物業(yè)，客觀租金無法確定，收益法也無法使用；批準用途為商店，但估價對象離街道尚有月30米的距離，若直接采用商服用地的基準地價，感覺有些不妥，不能體現(xiàn)估價對象的價值內涵。根據(jù)估價對
按照《中華人民共和國國家標準——房地產估價規(guī)范》（GB/T50291一1999），房地產估價方法為以下幾類：市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。之所以將“這些估價方法的綜合運用”作為房地產估價方法的一類，是因為前幾種估價方法的使用是有前提條件的：
市場比較法：要求能夠收集到同一供需圈近期交易實例三個以上，交易實例的結構、用途要與估價對象類似；
收益法：首先是較容易出租的房地產，其次要求能夠收集到同一供需圈內，類似房地產的有關收入和費用的資料，能夠估算估價對象潛在毛收入、有效毛收入、運營費用；
成本法：要求能夠收集到估價對象有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料，或同類房地產的成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；
假設開發(fā)法：要求能夠收集到調查待開發(fā)房地產的基本情況、選擇的開發(fā)利用方式、能夠估計開發(fā)建設期、能夠預測開發(fā)完成后的房地產價值等；
基準地價修正法：要求能夠收集到搜集有關基準地價的資料、能夠確定估價對象所處地段的基準地價；能夠進行各項修正。
但執(zhí)業(yè)實踐中可能遇到的估價對象是千差萬別的：市場交易很活躍，但可能找不到類似房地產的成交案例；是出租房地產，但租金水平由于各種原因不能體現(xiàn)出租房地產的真實價值；建造年代久遠，收集不到估價對象或同類房地產有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；未來規(guī)劃不明確，無法預測未來開發(fā)模式；基準地價不能及時反映市場的供需關系時。這時單一采用一種方法就不能把握估價對象的公允價值，需要采用多種方法，才能使估價結果令人信服。
我公司在執(zhí)業(yè)實踐中就遇到一個項目，必須從以上方法中選取兩個以上綜合運用，才能得到一個相對公允的估價值?，F(xiàn)將估價過程介紹如下：
一、項目背景
估價對象為福州市倉山區(qū)中籘路**號房屋（建筑面積411.9平方米）及其所占有的國有土地使用權（面積738.4平方米）產權人為**局，1988年移交受**局，沒有辦理《房屋所有權證》，已辦理**號《國有土地使用證》，批準用途為商店，估價目的為將該資產財務入賬。
估價對象于上世紀五、六十年代年建成并投入使用，為單層磚木結構房屋，坡屋頂，木屋架，局部磚墻圍護，水泥地面，內外墻石灰粉刷。
現(xiàn)場勘察，該建筑物整體外觀顯陳舊，其大致位置位于連江路南側，六一南路東側，三高路南側，配套設施齊全，生活便利，交通便捷。按“福州市人民政府關于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權出讓和劃撥規(guī)費標準的通知”（榕政[2006]235號）劃分，此處屬福州市三級二類商服用地。
二、估價方法選擇
估價對象為早期自建的單層磚木結構房屋，由于委評建筑物建成年代較早，結構及設計等級較差，市場上很難找到該類型房屋的交易實例，市場法無法直接使用；該建筑物現(xiàn)由一家破產企業(yè)的幾個職工居住，租金僅1000元/月，按照其所處地段，租金明顯偏低，但周圍找不到類似的租賃物業(yè)，客觀租金無法確定，收益法也無法使用；批準用途為商店，但估價對象離街道尚有月30米的距離，若直接采用商服用地的基準地價，感覺有些不妥，不能體現(xiàn)估價對象的價值內涵。根據(jù)估價對