日前，香港華聯(lián)興業(yè)有限公司董事長(zhǎng)王羅桂華女士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)逐步解決存在的種種問題，以適應(yīng)其需求及發(fā)展空間繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。
王羅桂華認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)正不斷地迅速發(fā)展及膨脹，需求日益擴(kuò)大，然而，縱觀國(guó)內(nèi)目前的物管服務(wù)水平，均與專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)有一定差距。故此，大膽借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)的物管經(jīng)驗(yàn)，探索符合國(guó)際慣例并適合中國(guó)國(guó)情的物管體系，建立社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物管新路，是目前中國(guó)物管行業(yè)發(fā)展的迫切需要。而國(guó)外專業(yè)及一流的物管公司進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的物管市場(chǎng)也是必然的趨勢(shì)。
國(guó)內(nèi)物業(yè)管理狀況
在上世紀(jì)90年代初期，部分國(guó)外專業(yè)及一流的物業(yè)管理公司已逐漸察覺中國(guó)內(nèi)地各省市的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)需求正因應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速發(fā)展而擴(kuò)大，并提供專業(yè)化及國(guó)際一流的物業(yè)管理服務(wù)；其中包括怡高物業(yè)服務(wù)有限公司、世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德梁行物業(yè)管理有限公司、東亞物業(yè)管理有限公司、嘉理物業(yè)服務(wù)有限公司、卓德物業(yè)顧問有限公司、威格斯物業(yè)顧問管理有限公司等等。但是，在這些國(guó)外及香港知名專業(yè)物業(yè)管理公司在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展過程中，均因?yàn)橛龅礁鞣N各樣不同的問題及面對(duì)不同程度的阻力而影響其發(fā)展。
一、政策法規(guī)環(huán)境的影響
中國(guó)內(nèi)地尚無全國(guó)性統(tǒng)一性的物管法規(guī)，各地自行制定相關(guān)的地方性法規(guī)，各省市政府對(duì)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細(xì)則均有不同版本，無法統(tǒng)一形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間有著各自的地方特色，甚至相互矛盾，專業(yè)物業(yè)管理公司的管理難度亦相對(duì)地大大增加。這一方面的影響還包括：物業(yè)管理公約權(quán)力不足；缺乏物業(yè)管理公約內(nèi)容制訂的監(jiān)管；現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度未能全部落實(shí)執(zhí)行監(jiān)管；缺乏針對(duì)商業(yè)辦公大廈及商場(chǎng)的物業(yè)管理法規(guī)制度；缺乏有效的物業(yè)管理費(fèi)用追收途徑；物業(yè)管理費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的控制過嚴(yán)；按管理費(fèi)收入金額提取5％的營(yíng)業(yè)稅金。
二、房地產(chǎn)發(fā)展商的影響
國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展商往往基于成本的因素考慮，造成種種問題而增加日后物業(yè)管理公司的管理難度及管理成本。如：新建物業(yè)的遺漏工程；物業(yè)建筑期內(nèi)草率的工程監(jiān)督及測(cè)試；物業(yè)配套設(shè)備不匹配；公用設(shè)施、設(shè)備維修專用基金未能落實(shí)；顧問式的物業(yè)管理服務(wù)，即發(fā)展商在物業(yè)落成后，自行成立物管公司，再委托知名的專業(yè)管理公司提供物管顧問服務(wù)，這種模式極易導(dǎo)致物管服務(wù)的質(zhì)量下降。
三、物業(yè)配套設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)保障服務(wù)狀況的影響
在現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)符合國(guó)際水平的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商不多，引致物業(yè)先進(jìn)配套設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用高昂、無法找到合適的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商。物業(yè)管理企業(yè)在別無選擇的情況，多招聘直屬工人，導(dǎo)致管理人員編制增加，影響物業(yè)管理成本。同時(shí)此等直屬工人亦可能因?qū)ο嚓P(guān)設(shè)施、設(shè)備的特點(diǎn)、性能了解不深，而需要較長(zhǎng)時(shí)間了解研究，導(dǎo)致工作效率降低。
部分發(fā)展商為提高物業(yè)的級(jí)別，多選用國(guó)外高級(jí)進(jìn)口的設(shè)施、設(shè)備，同時(shí)為降低投資成本，而不會(huì)安排較多的配套零件。因此相關(guān)物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修保養(yǎng)過程中，均面對(duì)欠缺進(jìn)口配件、增訂進(jìn)口配件時(shí)間較長(zhǎng)、增訂進(jìn)口配件費(fèi)用高昂等問題，而影響維修時(shí)間，降低物業(yè)管理水平質(zhì)量。
四、物業(yè)管理服務(wù)的人力資源狀況的影響
這主要包括：較難招聘到合適的專業(yè)物業(yè)管理人員；專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足；物業(yè)管理經(jīng)理人員上崗證專業(yè)培訓(xùn)及監(jiān)管不足等。
五、其他因素影響
這主要是指，國(guó)內(nèi)普通業(yè)戶難以繳納高水平的管理費(fèi)用；國(guó)內(nèi)普遍業(yè)主對(duì)專業(yè)物業(yè)管理概念不清等等。
國(guó)內(nèi)物管發(fā)展趨勢(shì)
談到國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，王羅桂華則做出如下預(yù)測(cè)——
一、物業(yè)管理服務(wù)的需求及發(fā)展空間將繼續(xù)擴(kuò)大。
基于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，中國(guó)已成功進(jìn)入世界貿(mào)易組織及吸引國(guó)外財(cái)團(tuán)不斷在國(guó)內(nèi)進(jìn)行大量投資活動(dòng)等因素考慮，在可見的將來，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的需求將不斷增加，從而使物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展空間繼續(xù)不斷地?cái)U(kuò)大。
二、劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將繼續(xù)被優(yōu)質(zhì)及專業(yè)的物業(yè)管理公司所取代。
基于大量國(guó)外財(cái)團(tuán)進(jìn)駐國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)及國(guó)內(nèi)物業(yè)用家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)日漸了解，劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將無法滿足其對(duì)物業(yè)管理的需求；優(yōu)勝劣敗的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，而劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將被逐漸淘汰。
三、專業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士將加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)相關(guān)的政府部門進(jìn)行溝通。
基于國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度存在較多問題，專業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士應(yīng)加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)相關(guān)的政府部門進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，固可修訂相關(guān)法規(guī)制度，使之變成合理化及可操作化。
四、托管式的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)逐漸取代顧問式的物業(yè)管理服務(wù)。
基于顧問式的物業(yè)管理服務(wù)因無實(shí)際管理權(quán)力而無法落實(shí)執(zhí)行及監(jiān)督物業(yè)管理工作，引致管理服務(wù)要素難于達(dá)到專業(yè)水平，以滿足用家的要求。同時(shí)，顧問式的物業(yè)管理服務(wù)存在不穩(wěn)定因素。故托管式的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)逐漸被取代。
五、專業(yè)及合資格的維修保養(yǎng)承辦商將迅速進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)。
基于國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)日趨專業(yè)化之成熟，故專業(yè)及合資格的維修保養(yǎng)承辦商因應(yīng)市場(chǎng)需求，將迅速進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)。
王羅桂華認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)正不斷地迅速發(fā)展及膨脹，需求日益擴(kuò)大，然而，縱觀國(guó)內(nèi)目前的物管服務(wù)水平，均與專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)有一定差距。故此，大膽借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)的物管經(jīng)驗(yàn)，探索符合國(guó)際慣例并適合中國(guó)國(guó)情的物管體系，建立社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物管新路，是目前中國(guó)物管行業(yè)發(fā)展的迫切需要。而國(guó)外專業(yè)及一流的物管公司進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的物管市場(chǎng)也是必然的趨勢(shì)。
國(guó)內(nèi)物業(yè)管理狀況
在上世紀(jì)90年代初期，部分國(guó)外專業(yè)及一流的物業(yè)管理公司已逐漸察覺中國(guó)內(nèi)地各省市的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)需求正因應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速發(fā)展而擴(kuò)大，并提供專業(yè)化及國(guó)際一流的物業(yè)管理服務(wù)；其中包括怡高物業(yè)服務(wù)有限公司、世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德梁行物業(yè)管理有限公司、東亞物業(yè)管理有限公司、嘉理物業(yè)服務(wù)有限公司、卓德物業(yè)顧問有限公司、威格斯物業(yè)顧問管理有限公司等等。但是，在這些國(guó)外及香港知名專業(yè)物業(yè)管理公司在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展過程中，均因?yàn)橛龅礁鞣N各樣不同的問題及面對(duì)不同程度的阻力而影響其發(fā)展。
一、政策法規(guī)環(huán)境的影響
中國(guó)內(nèi)地尚無全國(guó)性統(tǒng)一性的物管法規(guī)，各地自行制定相關(guān)的地方性法規(guī)，各省市政府對(duì)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細(xì)則均有不同版本，無法統(tǒng)一形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間有著各自的地方特色，甚至相互矛盾，專業(yè)物業(yè)管理公司的管理難度亦相對(duì)地大大增加。這一方面的影響還包括：物業(yè)管理公約權(quán)力不足；缺乏物業(yè)管理公約內(nèi)容制訂的監(jiān)管；現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度未能全部落實(shí)執(zhí)行監(jiān)管；缺乏針對(duì)商業(yè)辦公大廈及商場(chǎng)的物業(yè)管理法規(guī)制度；缺乏有效的物業(yè)管理費(fèi)用追收途徑；物業(yè)管理費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的控制過嚴(yán)；按管理費(fèi)收入金額提取5％的營(yíng)業(yè)稅金。
二、房地產(chǎn)發(fā)展商的影響
國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展商往往基于成本的因素考慮，造成種種問題而增加日后物業(yè)管理公司的管理難度及管理成本。如：新建物業(yè)的遺漏工程；物業(yè)建筑期內(nèi)草率的工程監(jiān)督及測(cè)試；物業(yè)配套設(shè)備不匹配；公用設(shè)施、設(shè)備維修專用基金未能落實(shí)；顧問式的物業(yè)管理服務(wù)，即發(fā)展商在物業(yè)落成后，自行成立物管公司，再委托知名的專業(yè)管理公司提供物管顧問服務(wù)，這種模式極易導(dǎo)致物管服務(wù)的質(zhì)量下降。
三、物業(yè)配套設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)保障服務(wù)狀況的影響
在現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)符合國(guó)際水平的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商不多，引致物業(yè)先進(jìn)配套設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用高昂、無法找到合適的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商。物業(yè)管理企業(yè)在別無選擇的情況，多招聘直屬工人，導(dǎo)致管理人員編制增加，影響物業(yè)管理成本。同時(shí)此等直屬工人亦可能因?qū)ο嚓P(guān)設(shè)施、設(shè)備的特點(diǎn)、性能了解不深，而需要較長(zhǎng)時(shí)間了解研究，導(dǎo)致工作效率降低。
部分發(fā)展商為提高物業(yè)的級(jí)別，多選用國(guó)外高級(jí)進(jìn)口的設(shè)施、設(shè)備，同時(shí)為降低投資成本，而不會(huì)安排較多的配套零件。因此相關(guān)物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修保養(yǎng)過程中，均面對(duì)欠缺進(jìn)口配件、增訂進(jìn)口配件時(shí)間較長(zhǎng)、增訂進(jìn)口配件費(fèi)用高昂等問題，而影響維修時(shí)間，降低物業(yè)管理水平質(zhì)量。
四、物業(yè)管理服務(wù)的人力資源狀況的影響
這主要包括：較難招聘到合適的專業(yè)物業(yè)管理人員；專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足；物業(yè)管理經(jīng)理人員上崗證專業(yè)培訓(xùn)及監(jiān)管不足等。
五、其他因素影響
這主要是指，國(guó)內(nèi)普通業(yè)戶難以繳納高水平的管理費(fèi)用；國(guó)內(nèi)普遍業(yè)主對(duì)專業(yè)物業(yè)管理概念不清等等。
國(guó)內(nèi)物管發(fā)展趨勢(shì)
談到國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，王羅桂華則做出如下預(yù)測(cè)——
一、物業(yè)管理服務(wù)的需求及發(fā)展空間將繼續(xù)擴(kuò)大。
基于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，中國(guó)已成功進(jìn)入世界貿(mào)易組織及吸引國(guó)外財(cái)團(tuán)不斷在國(guó)內(nèi)進(jìn)行大量投資活動(dòng)等因素考慮，在可見的將來，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的需求將不斷增加，從而使物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展空間繼續(xù)不斷地?cái)U(kuò)大。
二、劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將繼續(xù)被優(yōu)質(zhì)及專業(yè)的物業(yè)管理公司所取代。
基于大量國(guó)外財(cái)團(tuán)進(jìn)駐國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)及國(guó)內(nèi)物業(yè)用家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)日漸了解，劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將無法滿足其對(duì)物業(yè)管理的需求；優(yōu)勝劣敗的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，而劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將被逐漸淘汰。
三、專業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士將加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)相關(guān)的政府部門進(jìn)行溝通。
基于國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度存在較多問題，專業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士應(yīng)加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)相關(guān)的政府部門進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，固可修訂相關(guān)法規(guī)制度，使之變成合理化及可操作化。
四、托管式的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)逐漸取代顧問式的物業(yè)管理服務(wù)。
基于顧問式的物業(yè)管理服務(wù)因無實(shí)際管理權(quán)力而無法落實(shí)執(zhí)行及監(jiān)督物業(yè)管理工作，引致管理服務(wù)要素難于達(dá)到專業(yè)水平，以滿足用家的要求。同時(shí)，顧問式的物業(yè)管理服務(wù)存在不穩(wěn)定因素。故托管式的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)逐漸被取代。
五、專業(yè)及合資格的維修保養(yǎng)承辦商將迅速進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)。
基于國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)日趨專業(yè)化之成熟，故專業(yè)及合資格的維修保養(yǎng)承辦商因應(yīng)市場(chǎng)需求，將迅速進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)。