2010年房產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)資料:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)用手冊(cè)(6)

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4.非隨機(jī)抽樣法。非隨機(jī)抽樣法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取,而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn),然后再選取樣本數(shù)。這樣每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會(huì)并不是相等的,非隨機(jī)抽樣也分為三種具體方法。
    (1)就便抽樣。
    也稱為隨意抽樣調(diào)查法,即市場(chǎng)調(diào)查人員根據(jù)最方便的時(shí)間、地點(diǎn)任意選擇樣本,如在街頭任意找一些行人詢問其以其對(duì)某產(chǎn)品的看法和印象。這在商圈調(diào)查中是常用的方法。
    (2)判斷抽樣。
    即通過市場(chǎng)調(diào)查人員,根據(jù)自己的以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷由哪些個(gè)體來(lái)作為樣本的一種方法。當(dāng)樣本數(shù)目不多,樣本間的差異又較為明顯時(shí),采用此方法能起到一定效果。
    (3)配額抽樣。
    即市場(chǎng)調(diào)查人員通過一些控制特征,將樣本空間進(jìn)行分類,然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。例如某房地產(chǎn)公司需要調(diào)查消費(fèi)者購(gòu)買房屋的潛力,特別要了解中、低收入的消費(fèi)者購(gòu)房的欲望,以便使企業(yè)把握機(jī)遇,做好投資的準(zhǔn)備。現(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消費(fèi)者進(jìn)行分,按收入分為高、中、低檔,年齡根據(jù)中國(guó)國(guó)情劃定為27歲以下和28歲—35歲、36歲—55歲、55歲以上四組,調(diào)查人數(shù)為300人,在對(duì)每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分配不同比例后,得出每個(gè)類別的樣數(shù)。
    (2)按照調(diào)查方法劃分。
    1.訪問法。
    這是最常用的市場(chǎng)調(diào)查方法。科學(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表,有效地運(yùn)用個(gè)人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。
    (1)設(shè)計(jì)調(diào)查表。
    調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想,是本企業(yè)營(yíng)銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來(lái)源之一。因此要想搞好調(diào)查,就必須設(shè)計(jì)好調(diào)查表。
    設(shè)計(jì)調(diào)查表的步驟:
    一是根據(jù)整個(gè)研究計(jì)劃的目的,明確列出調(diào)查表所需收集的信息是什么。例如對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō),它需要得到在它所投資的地區(qū)消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的興趣、消費(fèi)者的收入以及購(gòu)房的承受能力,還有消費(fèi)者對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)要求等等。
    二是按照所需收集的信息,寫出一連串問題,并確定每個(gè)問題的類型。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場(chǎng),既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費(fèi)者擁有房子的情況,又要了解居民的收入水平(基本工資、獎(jiǎng)金收入,消費(fèi)者購(gòu)買生活必需品和一些耐用消費(fèi)品以后隨意可支配的貨幣有多少),還要了解消費(fèi)者目前是否有存款,并要了解消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的興趣、欲望以及了解消費(fèi)者對(duì)住房的最低要求(設(shè)計(jì)方案、四周環(huán)境、建筑套型等)和當(dāng)?shù)卣畬?duì)房產(chǎn)的有關(guān)政策,銀行金融系統(tǒng)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的有關(guān)政策等。
    三是按照問題的類型、難易程度,題型(單選填充,多選填充,是非判斷,多項(xiàng)選擇題)并安排好詢問問題的次序。四是選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測(cè)試,請(qǐng)他們做題,然后召開座談會(huì)或個(gè)別談話征求意見。五是按照測(cè)試結(jié)果,再對(duì)調(diào)查表作必須修改,最后得出正式調(diào)查表。
    設(shè)計(jì)調(diào)查表應(yīng)注意的事項(xiàng):首先,問題要短。因?yàn)檩^長(zhǎng)的問題容易被調(diào)查者混淆。其次,調(diào)查表上每一個(gè)問題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。再次,問題中不要使用專門術(shù)語(yǔ),比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。一般消費(fèi)者是搞不清楚這些專門術(shù)語(yǔ)的。
    第四,問題答案不宜過多,問題的含義不要模棱兩可,一個(gè)問題只代表一件事。最后,要注意問問題的方式。有時(shí)直接問問題并不見得是的,而采用間接方法反而會(huì)得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少?gòu)V告,調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時(shí),與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何,還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。