二、內(nèi)容講解
2．1 房地產(chǎn)市場概述
2.1.1 房地產(chǎn)市場的概念
房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動，但它可以被某個人或機(jī)構(gòu)擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)交易行為。房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。
與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。
2.1.2房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境
房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。在整個市場經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場并不是孤立存在的，它時刻受到社會經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時也會對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，我們將其分為八類，包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。
（1）社會環(huán)境，是指一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點等。
（2）政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。
（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是指在整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。
（4）金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。
（5）房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。
（6）技術(shù)環(huán)境，是指一個國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動向等。
（7）資源環(huán)境，指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。
（8）國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對一國的影響和一國對國家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。
2.1.3 房地產(chǎn)市場的影響因素
2.1.3.1 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素
房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價格政策。
2.1.3.2 影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量
隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)和信息技術(shù)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，其中影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟(jì)力量包括：
（1）金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格，進(jìn)而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)租金價格水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場空置情況及實際租金水平的變化。
（2）信息、通訊技術(shù)水平的提高。信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的根本改善，會縮短不同物業(yè)之間的相對距離、推動不同地域消費品的交流、減少勞動力成本和時間費用。這無疑會改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會，促進(jìn)不同地區(qū)間的資本流動。
（3）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的壯大、勞動密集型向資金技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現(xiàn)等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉(zhuǎn)變。
（4）人文環(huán)境的變化。社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認(rèn)識產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運而生。
（5）自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、窮人大量涌人城市所產(chǎn)生的社會問題等導(dǎo)致住宅郊區(qū)化；環(huán)境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。
（6）政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容（如香港回歸后，政府提出每年建設(shè)8.5萬套住宅的計劃，對香港房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。
2.1.4 房地產(chǎn)市場的參與者
房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。每個過程內(nèi)的每一項工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。按照在房地產(chǎn)領(lǐng)域的生產(chǎn)、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致順序，逐一加以介紹。應(yīng)該指出的是，由于所處階段的特點不同，各參與者的重要程度是有差異的，也不是每一個過程都需要這些人或機(jī)構(gòu)的參與。
2.1.4.1 土地所有者或當(dāng)前的使用者
不管是主動的還是被動的，土地所有者或當(dāng)前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿望。在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一級市場，當(dāng)前的土地使用者也對有關(guān)土地的交易有著至關(guān)重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多，對開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補(bǔ)償方案，遇上“釘子戶”，不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用。
2.1.4.2 開發(fā)商
房地產(chǎn)商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的很明確，即通過實施開發(fā)過程獲取利潤。房地產(chǎn)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產(chǎn)商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當(dāng)然，對于居住物業(yè)來說，不管是大公司還是小公司，開發(fā)完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。
房地產(chǎn)商所承擔(dān)的開發(fā)項目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對某些特定的開發(fā)類型（如商場或住宅）或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險分散于不同的開發(fā)類型和地點上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開發(fā)商根據(jù)自己的特點、實力和經(jīng)驗，所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風(fēng)格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均聘請專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)提供服務(wù)；而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負(fù)責(zé)。
2.1.4.3 政府及政府機(jī)構(gòu)中 華 考 試 網(wǎng)
政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。開發(fā)商從購買土地使用權(quán)開始，就不斷和政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可證、土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等，作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產(chǎn)市場的同時，也對房地產(chǎn)市場其他參與者的行為發(fā)生著影響。
房地產(chǎn)開發(fā)投資者對政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為一個“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費收入又是中央和地方政府財政的一個重要來源，而對物業(yè)的不同占有、擁有形式又反映了一個國家的政治取向。
2.1.4.4 金融機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金，即用于支付開發(fā)費用的短期資金“建設(shè)貸款”和項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費過程均需大量資金，沒有金融機(jī)構(gòu)的參與，房地產(chǎn)市場就很難正常運轉(zhuǎn)。
2.1.4.5 建筑承包商
房地產(chǎn)開發(fā)商往往需要將其建設(shè)過程的工程施工工作發(fā)包給建筑承包商。但承包商也能將其承包建安工程的業(yè)務(wù)擴(kuò)展并同時承擔(dān)附加的一些開發(fā)風(fēng)險，如購買土地使用權(quán)、參與項目的資金籌措和市場營銷等。但承包商僅僅作為營造商時，其利潤僅與建造成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險相對較少。如果承包商將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展到整個開發(fā)過程并承擔(dān)與之相應(yīng)的風(fēng)險時，它就要求有一個更高的收益水平。但即便如此，承包商往往能夠承受較低的利潤水平。
2.1.4.6 專業(yè)顧問
由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及交易管理過程相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場上的大多數(shù)買家或賣家不可能有足夠的經(jīng)驗和技能來處理房地產(chǎn)生產(chǎn)、交易、使用過程中遇到的各種問題。因此，市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問公司提供咨詢服務(wù)。這些專業(yè)顧問人員包括：
（1）建筑師。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計、建筑施工合同管理等項工作。有時建筑師并不是親自完成這些設(shè)計工作，而是作為主持人來組織或協(xié)調(diào)這些工作。在工程開發(fā)建設(shè)中，建筑師還負(fù)責(zé)施工合同的管理，工程進(jìn)度的控制。一般情況下，建筑師還要組織定期技術(shù)工作會議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項任務(wù)、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中技術(shù)問題等
（2）工程師。房地產(chǎn)開發(fā)中需結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等。這些不同專業(yè)的工程師除進(jìn)行結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明，以及空調(diào)或高級電氣設(shè)備等設(shè)計外，還可負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問題等項工作。
（3）會計師。會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財政預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)投資企業(yè)的負(fù)責(zé)人通報財務(wù)狀況。
（4）造價工程師。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，經(jīng)濟(jì)師或造價工程師可服務(wù)于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)或造價咨詢機(jī)構(gòu)。其主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。
（5）估價師及物業(yè)代理。估價師在有關(guān)房地產(chǎn)交易過程中提供估價服務(wù)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平。房地產(chǎn)估價師在就某一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，要能夠準(zhǔn)確把握該宗房地產(chǎn)的物質(zhì)實體狀況和產(chǎn)權(quán)狀況，掌握充分的市場信息，全面分析影響房地產(chǎn)價格的各種因素。物業(yè)代理或經(jīng)紀(jì)人通常協(xié)助買賣雙方辦理出租出售手續(xù)，同時還協(xié)助委托方制定與實施租售策略、確定租售對象與方法、預(yù)測租售價格。
（6）律師。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、交易和使用過程中，均需要律師的參與，為有關(guān)委托方提供法律支持和服務(wù)。例如開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)時，須簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；出租或出售物業(yè)時須簽訂租賃契約，這都離不開律師提供的專業(yè)服務(wù)。
2．1 房地產(chǎn)市場概述
2.1.1 房地產(chǎn)市場的概念
房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動，但它可以被某個人或機(jī)構(gòu)擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)交易行為。房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。
與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。
2.1.2房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境
房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。在整個市場經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場并不是孤立存在的，它時刻受到社會經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時也會對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，我們將其分為八類，包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。
（1）社會環(huán)境，是指一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點等。
（2）政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。
（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是指在整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。
（4）金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。
（5）房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。
（6）技術(shù)環(huán)境，是指一個國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動向等。
（7）資源環(huán)境，指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。
（8）國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對一國的影響和一國對國家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。
2.1.3 房地產(chǎn)市場的影響因素
2.1.3.1 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素
房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價格政策。
2.1.3.2 影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量
隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)和信息技術(shù)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，其中影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟(jì)力量包括：
（1）金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格，進(jìn)而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)租金價格水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場空置情況及實際租金水平的變化。
（2）信息、通訊技術(shù)水平的提高。信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的根本改善，會縮短不同物業(yè)之間的相對距離、推動不同地域消費品的交流、減少勞動力成本和時間費用。這無疑會改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會，促進(jìn)不同地區(qū)間的資本流動。
（3）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的壯大、勞動密集型向資金技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現(xiàn)等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉(zhuǎn)變。
（4）人文環(huán)境的變化。社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認(rèn)識產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運而生。
（5）自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、窮人大量涌人城市所產(chǎn)生的社會問題等導(dǎo)致住宅郊區(qū)化；環(huán)境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。
（6）政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容（如香港回歸后，政府提出每年建設(shè)8.5萬套住宅的計劃，對香港房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。
2.1.4 房地產(chǎn)市場的參與者
房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。每個過程內(nèi)的每一項工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。按照在房地產(chǎn)領(lǐng)域的生產(chǎn)、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致順序，逐一加以介紹。應(yīng)該指出的是，由于所處階段的特點不同，各參與者的重要程度是有差異的，也不是每一個過程都需要這些人或機(jī)構(gòu)的參與。
2.1.4.1 土地所有者或當(dāng)前的使用者
不管是主動的還是被動的，土地所有者或當(dāng)前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿望。在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一級市場，當(dāng)前的土地使用者也對有關(guān)土地的交易有著至關(guān)重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多，對開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補(bǔ)償方案，遇上“釘子戶”，不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用。
2.1.4.2 開發(fā)商
房地產(chǎn)商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的很明確，即通過實施開發(fā)過程獲取利潤。房地產(chǎn)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產(chǎn)商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當(dāng)然，對于居住物業(yè)來說，不管是大公司還是小公司，開發(fā)完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。
房地產(chǎn)商所承擔(dān)的開發(fā)項目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對某些特定的開發(fā)類型（如商場或住宅）或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險分散于不同的開發(fā)類型和地點上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開發(fā)商根據(jù)自己的特點、實力和經(jīng)驗，所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風(fēng)格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均聘請專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)提供服務(wù)；而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負(fù)責(zé)。
2.1.4.3 政府及政府機(jī)構(gòu)中 華 考 試 網(wǎng)
政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。開發(fā)商從購買土地使用權(quán)開始，就不斷和政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可證、土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等，作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產(chǎn)市場的同時，也對房地產(chǎn)市場其他參與者的行為發(fā)生著影響。
房地產(chǎn)開發(fā)投資者對政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為一個“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費收入又是中央和地方政府財政的一個重要來源，而對物業(yè)的不同占有、擁有形式又反映了一個國家的政治取向。
2.1.4.4 金融機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金，即用于支付開發(fā)費用的短期資金“建設(shè)貸款”和項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費過程均需大量資金，沒有金融機(jī)構(gòu)的參與，房地產(chǎn)市場就很難正常運轉(zhuǎn)。
2.1.4.5 建筑承包商
房地產(chǎn)開發(fā)商往往需要將其建設(shè)過程的工程施工工作發(fā)包給建筑承包商。但承包商也能將其承包建安工程的業(yè)務(wù)擴(kuò)展并同時承擔(dān)附加的一些開發(fā)風(fēng)險，如購買土地使用權(quán)、參與項目的資金籌措和市場營銷等。但承包商僅僅作為營造商時，其利潤僅與建造成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險相對較少。如果承包商將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展到整個開發(fā)過程并承擔(dān)與之相應(yīng)的風(fēng)險時，它就要求有一個更高的收益水平。但即便如此，承包商往往能夠承受較低的利潤水平。
2.1.4.6 專業(yè)顧問
由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及交易管理過程相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場上的大多數(shù)買家或賣家不可能有足夠的經(jīng)驗和技能來處理房地產(chǎn)生產(chǎn)、交易、使用過程中遇到的各種問題。因此，市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問公司提供咨詢服務(wù)。這些專業(yè)顧問人員包括：
（1）建筑師。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計、建筑施工合同管理等項工作。有時建筑師并不是親自完成這些設(shè)計工作，而是作為主持人來組織或協(xié)調(diào)這些工作。在工程開發(fā)建設(shè)中，建筑師還負(fù)責(zé)施工合同的管理，工程進(jìn)度的控制。一般情況下，建筑師還要組織定期技術(shù)工作會議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項任務(wù)、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中技術(shù)問題等
（2）工程師。房地產(chǎn)開發(fā)中需結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等。這些不同專業(yè)的工程師除進(jìn)行結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明，以及空調(diào)或高級電氣設(shè)備等設(shè)計外，還可負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問題等項工作。
（3）會計師。會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財政預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)投資企業(yè)的負(fù)責(zé)人通報財務(wù)狀況。
（4）造價工程師。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，經(jīng)濟(jì)師或造價工程師可服務(wù)于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)或造價咨詢機(jī)構(gòu)。其主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。
（5）估價師及物業(yè)代理。估價師在有關(guān)房地產(chǎn)交易過程中提供估價服務(wù)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平。房地產(chǎn)估價師在就某一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，要能夠準(zhǔn)確把握該宗房地產(chǎn)的物質(zhì)實體狀況和產(chǎn)權(quán)狀況，掌握充分的市場信息，全面分析影響房地產(chǎn)價格的各種因素。物業(yè)代理或經(jīng)紀(jì)人通常協(xié)助買賣雙方辦理出租出售手續(xù)，同時還協(xié)助委托方制定與實施租售策略、確定租售對象與方法、預(yù)測租售價格。
（6）律師。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、交易和使用過程中，均需要律師的參與，為有關(guān)委托方提供法律支持和服務(wù)。例如開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)時，須簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；出租或出售物業(yè)時須簽訂租賃契約，這都離不開律師提供的專業(yè)服務(wù)。