身價(jià)數(shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)元的一些別墅業(yè)主，卻長(zhǎng)期拖欠每月幾百元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。無(wú)奈之下，蘇州市城西別墅小區(qū)物業(yè)公司不得不把這些別墅業(yè)主逐一告到法院。去年以來(lái)，法院先后審結(jié)12起拖欠物管費(fèi)糾紛系列案。結(jié)果，12位業(yè)主全部敗訴。
據(jù)蘇州市一些法院統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在起訴到法院的物業(yè)管理糾紛案件中，有九成以上是物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物管費(fèi)的案件。不交、少交、欠交物管費(fèi)已成為困擾物業(yè)管理公司的老大難問(wèn)題。這些被訴至法院的業(yè)主為何長(zhǎng)期拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)？據(jù)了解，眾業(yè)主購(gòu)買的別墅與購(gòu)房前房產(chǎn)商的“承諾”有很多出入，為了表示不滿，別墅業(yè)主只好以拖欠物管費(fèi)表示*。這些在蘇州市頗有影響的案件不僅提醒人們思考業(yè)主和物管之間的關(guān)系定位，也凸現(xiàn)業(yè)主權(quán)利受到侵害時(shí)業(yè)主維權(quán)工具的缺失與諸多無(wú)奈。
起因： 不滿服務(wù)拒付費(fèi)
在這12起案件中，業(yè)主們普遍認(rèn)為自己拒付有理，婁先生就是其中的一位。他成為被告的原因是，至起訴日共欠約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，合計(jì)1181.28元。
婁先生承認(rèn)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是事實(shí)，但他認(rèn)為這是由于小區(qū)物管中的失職行為造成的。
婁先生說(shuō)，小區(qū)的生活用氣本來(lái)應(yīng)該是管道煤氣或天然氣，但現(xiàn)在變成部分業(yè)主使用管道煤氣，部分業(yè)主使用瓶裝液化石油氣。另外，小區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入方式，原本應(yīng)為局域網(wǎng)光纜傳輸接入，現(xiàn)在卻變成部分業(yè)主使用局域網(wǎng)光纜傳輸接入，部分業(yè)主使用電話線路的ADSL接入。
婁先生認(rèn)為，物業(yè)公司的失職行為導(dǎo)致他和其他一些業(yè)主在支付了相同的物業(yè)管理費(fèi)后，卻得不到相同的服務(wù)水平。
據(jù)此，婁先生提起反訴，要求物業(yè)公司按原定計(jì)劃統(tǒng)一小區(qū)的供氣方式，并按原定規(guī)劃統(tǒng)一小區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入。同時(shí)從收受物業(yè)管理費(fèi)之日起，賠償他多支付的供氣和寬帶接入費(fèi)用1363.21元，并按20％的利率支付利息人民幣77.57元，合計(jì)人民幣1440.78元。
被訴至法院的別墅業(yè)主范先生也提出拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由。他說(shuō)，在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商曾口頭承諾，為業(yè)主們保留一塊綠地，還表示由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司共同管理該小區(qū)，但后來(lái)開(kāi)發(fā)商卻違背了這些承諾。
范先生還說(shuō)，他因工作原因長(zhǎng)期居住在國(guó)外，回蘇州時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題。比如電路漏電、房屋漏雨、瓦片掉落、綠化較差等，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人曾承諾為他解決問(wèn)題，但多次交涉未果。不得已，他以拒交物業(yè)費(fèi)表示*。
在這些被告的業(yè)主中，衛(wèi)女士是欠費(fèi)較多的一名。庭審時(shí)，衛(wèi)女士還專門聘請(qǐng)了專職律師到庭為其答辯。衛(wèi)女士的律師認(rèn)為，《物業(yè)服務(wù)合同》是業(yè)主委員會(huì)簽訂的，而不是通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式簽訂的，對(duì)業(yè)主沒(méi)有約束力。物業(yè)公司要求支付物管費(fèi)的直接證據(jù)是與其小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽署的《蘇州市物業(yè)服務(wù)合同》。而業(yè)主委員會(huì)并不是決策機(jī)構(gòu)，只有業(yè)主大會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)。
判決： 業(yè)主敗訴百分百
盡管這些業(yè)主拒付物管費(fèi)有“充分”的理由，但法院判決還是給出了一個(gè)令業(yè)主遺憾的結(jié)果：業(yè)主應(yīng)及時(shí)付清拖欠的物業(yè)費(fèi)，并按照合同約定支付滯納金，承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
對(duì)此，蘇州市金閶區(qū)法院民事審判庭一名法官表示，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的規(guī)定，業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是一項(xiàng)法定的義務(wù)。業(yè)主如不能按時(shí)交納，必定造成物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)不足，導(dǎo)致其無(wú)法更好地開(kāi)展服務(wù)，造成服務(wù)質(zhì)量的下降。
該法官認(rèn)為，一旦業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了服務(wù)合同，只要物業(yè)公司履行了約定的義務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按約定支付服務(wù)費(fèi)。當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)方面存在疑問(wèn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)正常的途徑，如向物業(yè)管理公司反映協(xié)商解決；也可向業(yè)主委員會(huì)反映，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司溝通加以解決；必要時(shí)也可向房地產(chǎn)行政主管部門投訴。如果物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量確實(shí)不符約定，而通過(guò)上述途徑不能解決，業(yè)主還可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票解聘該物業(yè)公司，選聘新的公司。當(dāng)然，業(yè)主與物業(yè)公司之間通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用有約定的，應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同的約定處理，合同約定物業(yè)公司達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主可以不交服務(wù)費(fèi)用的應(yīng)當(dāng)依照約定處理。
業(yè)主： 維權(quán)道路多坎坷
根據(jù)法院人士的解釋，不管業(yè)主和物業(yè)公司之間存在什么問(wèn)題，業(yè)主們必須先把物管費(fèi)交了，而矛盾可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)解決。
話雖如此，業(yè)主們似乎并不容易辦到。就本案中的范先生而言，保留綠地是口說(shuō)無(wú)憑的“口頭”承諾，沒(méi)有法律保護(hù)。另外房子發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，范先生也曾反復(fù)找過(guò)物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商，但對(duì)方的辦事效率使范先生大為惱火。要說(shuō)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)，問(wèn)題也不少，如果事情不棘手，委員會(huì)的解決渠道和業(yè)主本人也差不多。如果是召開(kāi)業(yè)主大會(huì)就更麻煩了，雖然拖欠物管費(fèi)被訴至法院的業(yè)主還是少數(shù)，要想彈劾物業(yè)公司，業(yè)主大會(huì)未必就能通過(guò)。業(yè)主們最后覺(jué)得“交費(fèi)權(quán)”是手中的、最有力的工具，繼而就出現(xiàn)了拒付物管費(fèi)這一幕。
蘇州市一家律師事務(wù)所的律師表示，對(duì)業(yè)主而言，由于和物業(yè)公司簽訂合同的主體是業(yè)主委員會(huì)或其他的代理機(jī)構(gòu)，不是業(yè)主本人，所以業(yè)主在物業(yè)服務(wù)方面進(jìn)行維權(quán)要難得多，迫使他們往往將拒絕交費(fèi)作為維護(hù)自身權(quán)利的手段。從目前我國(guó)的法律制度來(lái)看，似乎業(yè)主有“欠交物業(yè)管理費(fèi)”即法律上賦予的抗辯權(quán)利，但《物業(yè)管理?xiàng)l例》中并不存在“物業(yè)公司不履行哪些職責(zé)，業(yè)主就有權(quán)不交物業(yè)費(fèi)”等類似條款。因此什么條件下使用抗辯權(quán)可以獲得法律支持？單個(gè)業(yè)主到底有沒(méi)有權(quán)利在特定情況下拒交物管費(fèi)？仍然是擺在廣大業(yè)主及物業(yè)公司面前的一道法律難題。
物業(yè)： 雖勝猶敗實(shí)無(wú)奈
在拖欠物管費(fèi)的官司中，物業(yè)公司大多會(huì)勝訴。只要物業(yè)公司實(shí)施了物業(yè)管理，又不是亂收費(fèi)，法院就可以判業(yè)主交錢，業(yè)主的拒交“理由”則另行解決。
但是，對(duì)于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)公司人員卻表示，拒交物管費(fèi)的訴訟結(jié)果最終是兩敗俱傷。
一位不愿透露姓名的物業(yè)公司經(jīng)理說(shuō)，打欠費(fèi)官司，把業(yè)主放在了對(duì)立面，傷了感情不說(shuō)，往往得不償失。這位經(jīng)理的話代表了大多數(shù)物業(yè)公司的真實(shí)想法，物管和業(yè)主整天抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，卻要對(duì)簿公堂，感情上總是難以接受。對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，一旦發(fā)生欠費(fèi)糾紛，總是首先用其他的辦法來(lái)解決，與業(yè)主對(duì)簿公堂實(shí)在是無(wú)奈之舉。
另一位物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，拖欠物業(yè)費(fèi)是小標(biāo)的官司，但卻要牽扯較多精力，一般情況下，他們也是迫不得已才訴諸法律。同時(shí)，由于標(biāo)的小，很少有律師愿意代理。法院判決后，執(zhí)行難的問(wèn)題也時(shí)有發(fā)生。
據(jù)了解，蘇州一些小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量每況愈下的例子不在少數(shù)，許多業(yè)主反映物業(yè)公司本來(lái)管理得不錯(cuò)，后來(lái)就越來(lái)越差。而很多物業(yè)管理公司則訴苦，大家都不交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司無(wú)法運(yùn)作，當(dāng)然談不上管理的質(zhì)量。這在很多小區(qū)成為一種怪圈：先是沒(méi)有交費(fèi)的業(yè)主和交費(fèi)的業(yè)主享受同等服務(wù)，然后出于攀比從眾心理，導(dǎo)致更多的人欠費(fèi)，物業(yè)公司為了控制成本，只好減少人員，降低服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致業(yè)主滿意率降低，從而使更多的業(yè)主不交費(fèi)，進(jìn)入惡性循環(huán)。可見(jiàn)，這是一種兩敗俱傷的后果。
那么，當(dāng)雙方發(fā)生矛盾時(shí)，究竟該持什么樣的態(tài)度，采取什么樣的措施解決糾紛呢？
癥結(jié)： 提高質(zhì)量是關(guān)鍵
物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系既對(duì)立又統(tǒng)一，協(xié)調(diào)兩者關(guān)系是個(gè)大學(xué)問(wèn)。從蘇州市城區(qū)法院審結(jié)的物業(yè)管理糾紛案可以看出，目前物業(yè)管理糾紛的實(shí)質(zhì)是收費(fèi)和服務(wù)之間的矛盾。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見(jiàn)的。物管費(fèi)之所以收不上來(lái)，原因主要有：一是業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋；二是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意；三是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；四是部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。
解決這些問(wèn)題，首先應(yīng)該加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量；其次，做好與開(kāi)發(fā)公司間的房產(chǎn)交接；三是加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。對(duì)于那些經(jīng)做工作仍拖欠物管費(fèi)的業(yè)主，可通過(guò)法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益。
不少業(yè)主認(rèn)為，“解鈴還須系鈴人”，當(dāng)前物業(yè)公司首先要轉(zhuǎn)變觀念，堅(jiān)持以人為本的指導(dǎo)思想，以廣大業(yè)主滿意不滿意作為衡量工作的試金石，切實(shí)提升物業(yè)管理的服務(wù)水平。從業(yè)主關(guān)心的衣食住行方面入手，高質(zhì)量地提供小區(qū)綠化、衛(wèi)生、家政、治安、物業(yè)維護(hù)等常規(guī)服務(wù)，努力探索提供各種特色服務(wù)、個(gè)性服務(wù)，盡可能滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的多樣化需要。而對(duì)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)判既不能業(yè)主評(píng)判，也不能物業(yè)說(shuō)了算，而應(yīng)該引入第三方監(jiān)督。此外，有的物業(yè)公司賬目不清，不予公開(kāi)，也是此類訴訟增多的一個(gè)原因。因此，在管理和運(yùn)作上，物業(yè)公司還應(yīng)做到公開(kāi)透明。
據(jù)蘇州市一些法院統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在起訴到法院的物業(yè)管理糾紛案件中，有九成以上是物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物管費(fèi)的案件。不交、少交、欠交物管費(fèi)已成為困擾物業(yè)管理公司的老大難問(wèn)題。這些被訴至法院的業(yè)主為何長(zhǎng)期拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)？據(jù)了解，眾業(yè)主購(gòu)買的別墅與購(gòu)房前房產(chǎn)商的“承諾”有很多出入，為了表示不滿，別墅業(yè)主只好以拖欠物管費(fèi)表示*。這些在蘇州市頗有影響的案件不僅提醒人們思考業(yè)主和物管之間的關(guān)系定位，也凸現(xiàn)業(yè)主權(quán)利受到侵害時(shí)業(yè)主維權(quán)工具的缺失與諸多無(wú)奈。
起因： 不滿服務(wù)拒付費(fèi)
在這12起案件中，業(yè)主們普遍認(rèn)為自己拒付有理，婁先生就是其中的一位。他成為被告的原因是，至起訴日共欠約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，合計(jì)1181.28元。
婁先生承認(rèn)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是事實(shí)，但他認(rèn)為這是由于小區(qū)物管中的失職行為造成的。
婁先生說(shuō)，小區(qū)的生活用氣本來(lái)應(yīng)該是管道煤氣或天然氣，但現(xiàn)在變成部分業(yè)主使用管道煤氣，部分業(yè)主使用瓶裝液化石油氣。另外，小區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入方式，原本應(yīng)為局域網(wǎng)光纜傳輸接入，現(xiàn)在卻變成部分業(yè)主使用局域網(wǎng)光纜傳輸接入，部分業(yè)主使用電話線路的ADSL接入。
婁先生認(rèn)為，物業(yè)公司的失職行為導(dǎo)致他和其他一些業(yè)主在支付了相同的物業(yè)管理費(fèi)后，卻得不到相同的服務(wù)水平。
據(jù)此，婁先生提起反訴，要求物業(yè)公司按原定計(jì)劃統(tǒng)一小區(qū)的供氣方式，并按原定規(guī)劃統(tǒng)一小區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入。同時(shí)從收受物業(yè)管理費(fèi)之日起，賠償他多支付的供氣和寬帶接入費(fèi)用1363.21元，并按20％的利率支付利息人民幣77.57元，合計(jì)人民幣1440.78元。
被訴至法院的別墅業(yè)主范先生也提出拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由。他說(shuō)，在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商曾口頭承諾，為業(yè)主們保留一塊綠地，還表示由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司共同管理該小區(qū)，但后來(lái)開(kāi)發(fā)商卻違背了這些承諾。
范先生還說(shuō)，他因工作原因長(zhǎng)期居住在國(guó)外，回蘇州時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題。比如電路漏電、房屋漏雨、瓦片掉落、綠化較差等，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人曾承諾為他解決問(wèn)題，但多次交涉未果。不得已，他以拒交物業(yè)費(fèi)表示*。
在這些被告的業(yè)主中，衛(wèi)女士是欠費(fèi)較多的一名。庭審時(shí)，衛(wèi)女士還專門聘請(qǐng)了專職律師到庭為其答辯。衛(wèi)女士的律師認(rèn)為，《物業(yè)服務(wù)合同》是業(yè)主委員會(huì)簽訂的，而不是通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式簽訂的，對(duì)業(yè)主沒(méi)有約束力。物業(yè)公司要求支付物管費(fèi)的直接證據(jù)是與其小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽署的《蘇州市物業(yè)服務(wù)合同》。而業(yè)主委員會(huì)并不是決策機(jī)構(gòu)，只有業(yè)主大會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)。
判決： 業(yè)主敗訴百分百
盡管這些業(yè)主拒付物管費(fèi)有“充分”的理由，但法院判決還是給出了一個(gè)令業(yè)主遺憾的結(jié)果：業(yè)主應(yīng)及時(shí)付清拖欠的物業(yè)費(fèi)，并按照合同約定支付滯納金，承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
對(duì)此，蘇州市金閶區(qū)法院民事審判庭一名法官表示，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的規(guī)定，業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是一項(xiàng)法定的義務(wù)。業(yè)主如不能按時(shí)交納，必定造成物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)不足，導(dǎo)致其無(wú)法更好地開(kāi)展服務(wù)，造成服務(wù)質(zhì)量的下降。
該法官認(rèn)為，一旦業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了服務(wù)合同，只要物業(yè)公司履行了約定的義務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按約定支付服務(wù)費(fèi)。當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)方面存在疑問(wèn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)正常的途徑，如向物業(yè)管理公司反映協(xié)商解決；也可向業(yè)主委員會(huì)反映，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司溝通加以解決；必要時(shí)也可向房地產(chǎn)行政主管部門投訴。如果物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量確實(shí)不符約定，而通過(guò)上述途徑不能解決，業(yè)主還可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票解聘該物業(yè)公司，選聘新的公司。當(dāng)然，業(yè)主與物業(yè)公司之間通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用有約定的，應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同的約定處理，合同約定物業(yè)公司達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主可以不交服務(wù)費(fèi)用的應(yīng)當(dāng)依照約定處理。
業(yè)主： 維權(quán)道路多坎坷
根據(jù)法院人士的解釋，不管業(yè)主和物業(yè)公司之間存在什么問(wèn)題，業(yè)主們必須先把物管費(fèi)交了，而矛盾可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)解決。
話雖如此，業(yè)主們似乎并不容易辦到。就本案中的范先生而言，保留綠地是口說(shuō)無(wú)憑的“口頭”承諾，沒(méi)有法律保護(hù)。另外房子發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，范先生也曾反復(fù)找過(guò)物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商，但對(duì)方的辦事效率使范先生大為惱火。要說(shuō)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)，問(wèn)題也不少，如果事情不棘手，委員會(huì)的解決渠道和業(yè)主本人也差不多。如果是召開(kāi)業(yè)主大會(huì)就更麻煩了，雖然拖欠物管費(fèi)被訴至法院的業(yè)主還是少數(shù)，要想彈劾物業(yè)公司，業(yè)主大會(huì)未必就能通過(guò)。業(yè)主們最后覺(jué)得“交費(fèi)權(quán)”是手中的、最有力的工具，繼而就出現(xiàn)了拒付物管費(fèi)這一幕。
蘇州市一家律師事務(wù)所的律師表示，對(duì)業(yè)主而言，由于和物業(yè)公司簽訂合同的主體是業(yè)主委員會(huì)或其他的代理機(jī)構(gòu)，不是業(yè)主本人，所以業(yè)主在物業(yè)服務(wù)方面進(jìn)行維權(quán)要難得多，迫使他們往往將拒絕交費(fèi)作為維護(hù)自身權(quán)利的手段。從目前我國(guó)的法律制度來(lái)看，似乎業(yè)主有“欠交物業(yè)管理費(fèi)”即法律上賦予的抗辯權(quán)利，但《物業(yè)管理?xiàng)l例》中并不存在“物業(yè)公司不履行哪些職責(zé)，業(yè)主就有權(quán)不交物業(yè)費(fèi)”等類似條款。因此什么條件下使用抗辯權(quán)可以獲得法律支持？單個(gè)業(yè)主到底有沒(méi)有權(quán)利在特定情況下拒交物管費(fèi)？仍然是擺在廣大業(yè)主及物業(yè)公司面前的一道法律難題。
物業(yè)： 雖勝猶敗實(shí)無(wú)奈
在拖欠物管費(fèi)的官司中，物業(yè)公司大多會(huì)勝訴。只要物業(yè)公司實(shí)施了物業(yè)管理，又不是亂收費(fèi)，法院就可以判業(yè)主交錢，業(yè)主的拒交“理由”則另行解決。
但是，對(duì)于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)公司人員卻表示，拒交物管費(fèi)的訴訟結(jié)果最終是兩敗俱傷。
一位不愿透露姓名的物業(yè)公司經(jīng)理說(shuō)，打欠費(fèi)官司，把業(yè)主放在了對(duì)立面，傷了感情不說(shuō)，往往得不償失。這位經(jīng)理的話代表了大多數(shù)物業(yè)公司的真實(shí)想法，物管和業(yè)主整天抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，卻要對(duì)簿公堂，感情上總是難以接受。對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，一旦發(fā)生欠費(fèi)糾紛，總是首先用其他的辦法來(lái)解決，與業(yè)主對(duì)簿公堂實(shí)在是無(wú)奈之舉。
另一位物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，拖欠物業(yè)費(fèi)是小標(biāo)的官司，但卻要牽扯較多精力，一般情況下，他們也是迫不得已才訴諸法律。同時(shí)，由于標(biāo)的小，很少有律師愿意代理。法院判決后，執(zhí)行難的問(wèn)題也時(shí)有發(fā)生。
據(jù)了解，蘇州一些小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量每況愈下的例子不在少數(shù)，許多業(yè)主反映物業(yè)公司本來(lái)管理得不錯(cuò)，后來(lái)就越來(lái)越差。而很多物業(yè)管理公司則訴苦，大家都不交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司無(wú)法運(yùn)作，當(dāng)然談不上管理的質(zhì)量。這在很多小區(qū)成為一種怪圈：先是沒(méi)有交費(fèi)的業(yè)主和交費(fèi)的業(yè)主享受同等服務(wù)，然后出于攀比從眾心理，導(dǎo)致更多的人欠費(fèi)，物業(yè)公司為了控制成本，只好減少人員，降低服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致業(yè)主滿意率降低，從而使更多的業(yè)主不交費(fèi)，進(jìn)入惡性循環(huán)。可見(jiàn)，這是一種兩敗俱傷的后果。
那么，當(dāng)雙方發(fā)生矛盾時(shí)，究竟該持什么樣的態(tài)度，采取什么樣的措施解決糾紛呢？
癥結(jié)： 提高質(zhì)量是關(guān)鍵
物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系既對(duì)立又統(tǒng)一，協(xié)調(diào)兩者關(guān)系是個(gè)大學(xué)問(wèn)。從蘇州市城區(qū)法院審結(jié)的物業(yè)管理糾紛案可以看出，目前物業(yè)管理糾紛的實(shí)質(zhì)是收費(fèi)和服務(wù)之間的矛盾。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見(jiàn)的。物管費(fèi)之所以收不上來(lái)，原因主要有：一是業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋；二是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意；三是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；四是部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。
解決這些問(wèn)題，首先應(yīng)該加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量；其次，做好與開(kāi)發(fā)公司間的房產(chǎn)交接；三是加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。對(duì)于那些經(jīng)做工作仍拖欠物管費(fèi)的業(yè)主，可通過(guò)法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益。
不少業(yè)主認(rèn)為，“解鈴還須系鈴人”，當(dāng)前物業(yè)公司首先要轉(zhuǎn)變觀念，堅(jiān)持以人為本的指導(dǎo)思想，以廣大業(yè)主滿意不滿意作為衡量工作的試金石，切實(shí)提升物業(yè)管理的服務(wù)水平。從業(yè)主關(guān)心的衣食住行方面入手，高質(zhì)量地提供小區(qū)綠化、衛(wèi)生、家政、治安、物業(yè)維護(hù)等常規(guī)服務(wù)，努力探索提供各種特色服務(wù)、個(gè)性服務(wù)，盡可能滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的多樣化需要。而對(duì)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)判既不能業(yè)主評(píng)判，也不能物業(yè)說(shuō)了算，而應(yīng)該引入第三方監(jiān)督。此外，有的物業(yè)公司賬目不清，不予公開(kāi)，也是此類訴訟增多的一個(gè)原因。因此，在管理和運(yùn)作上，物業(yè)公司還應(yīng)做到公開(kāi)透明。