第十節(jié) 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的規(guī)定（掌握）
一、稅目與稅率——5%
銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。
特別關(guān)注：
1.以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。
2.對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)規(guī)定：（詳見教材）
【例題·單選題】外商投資企業(yè)發(fā)生的下列業(yè)務(wù)，應(yīng)繳納營業(yè)稅的是（）。
A.處置債權(quán)重置資產(chǎn)
B.處置股權(quán)重置資產(chǎn)
C.債轉(zhuǎn)股方式處置重置資產(chǎn)
D.處置其所擁有的不動產(chǎn)類重置資產(chǎn)
【答案】D
3.單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為，視為銷售不動產(chǎn)。
4.納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。
2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。
【例題·單選題】甲某2007年4月出售一處普通住宅，取得銷售收入50萬元，該住房于2004年4月購進，買價30萬元，購買時支付稅費合計1.5萬元。甲某出售住房應(yīng)納營業(yè)稅（）萬元。
A.0 B.0.925
C.1 D.2.5
【答案】D
【解析】從2006年6月1日起,對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的,銷售時免征營業(yè)稅。
營業(yè)稅＝50×5%＝2.5（萬元）
5.轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為不征收營業(yè)稅。
二、納稅人與扣繳義務(wù)人
三、計稅依據(jù)
1.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
2.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。
注意：
第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取一些資金或費用，對此類費用，不論其財務(wù)上如何核算，都應(yīng)該作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計征營業(yè)稅。
第二：無償贈與
計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
【例題·多選題】下列關(guān)于個人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅說法中，正確的有（ ）。
A.個人將購買超過5年的普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅
B.個人將購買超過l年的普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅
C.個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅
D.個人將購買超過5年的非普通住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅
E.個人將購買超過5年的非普通住房對外銷售，按其銷售收入減去購買房屋的價款后余額征收營業(yè)稅
【答案】ACE
【例題·計算題】甲建筑工程公司向C建筑工程公司轉(zhuǎn)讓閑置辦公用房一幢（購置原價700萬元），取得轉(zhuǎn)讓收入1300萬元。則：
【解析】甲公司轉(zhuǎn)讓辦公用房應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝（1300－700）×5%＝30（萬元）
一、稅目與稅率——5%
銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。
特別關(guān)注：
1.以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。
2.對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)規(guī)定：（詳見教材）
【例題·單選題】外商投資企業(yè)發(fā)生的下列業(yè)務(wù)，應(yīng)繳納營業(yè)稅的是（）。
A.處置債權(quán)重置資產(chǎn)
B.處置股權(quán)重置資產(chǎn)
C.債轉(zhuǎn)股方式處置重置資產(chǎn)
D.處置其所擁有的不動產(chǎn)類重置資產(chǎn)
【答案】D
3.單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為，視為銷售不動產(chǎn)。
4.納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。
2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。
【例題·單選題】甲某2007年4月出售一處普通住宅，取得銷售收入50萬元，該住房于2004年4月購進，買價30萬元，購買時支付稅費合計1.5萬元。甲某出售住房應(yīng)納營業(yè)稅（）萬元。
A.0 B.0.925
C.1 D.2.5
【答案】D
【解析】從2006年6月1日起,對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的,銷售時免征營業(yè)稅。
營業(yè)稅＝50×5%＝2.5（萬元）
5.轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為不征收營業(yè)稅。
二、納稅人與扣繳義務(wù)人
三、計稅依據(jù)
1.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
2.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。
注意：
第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取一些資金或費用，對此類費用，不論其財務(wù)上如何核算，都應(yīng)該作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計征營業(yè)稅。
第二：無償贈與
計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
【例題·多選題】下列關(guān)于個人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅說法中，正確的有（ ）。
A.個人將購買超過5年的普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅
B.個人將購買超過l年的普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅
C.個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅
D.個人將購買超過5年的非普通住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅
E.個人將購買超過5年的非普通住房對外銷售，按其銷售收入減去購買房屋的價款后余額征收營業(yè)稅
【答案】ACE
【例題·計算題】甲建筑工程公司向C建筑工程公司轉(zhuǎn)讓閑置辦公用房一幢（購置原價700萬元），取得轉(zhuǎn)讓收入1300萬元。則：
【解析】甲公司轉(zhuǎn)讓辦公用房應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝（1300－700）×5%＝30（萬元）