第五節(jié) 物權(quán)的公示
一、物權(quán)公示的概念
物權(quán)的公示是指物權(quán)變動(dòng)時(shí)，須以一定的公示方法來(lái)表現(xiàn)其變動(dòng)，才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的一定法律后果。物權(quán)公示方法使物權(quán)變動(dòng)發(fā)生法律上的一定效果，即為物權(quán)變動(dòng)的公示力。物權(quán)公示方法的作用在于對(duì)外表現(xiàn)物權(quán)的變動(dòng)及物權(quán)變動(dòng)后的物權(quán)現(xiàn)狀。通過(guò)物權(quán)公示制度，當(dāng)事人和第三人可以直接從外部認(rèn)識(shí)物權(quán)的現(xiàn)狀，使物權(quán)法律關(guān)系更為明確。
二、物權(quán)公示的方法與物權(quán)公示的效力
物權(quán)公示的方法，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不同而不同。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記和登記的變更作為權(quán)利享有和變更的公示方法，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有作為權(quán)利享有的公示方法，以交付作為權(quán)利變更的公示方法。對(duì)于具有重要價(jià)值的動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的變動(dòng)，也須以登記來(lái)公示。應(yīng)注意的是，具有重要價(jià)值的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記，并不是物權(quán)變動(dòng)生效的要件。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不同公示方法，社會(huì)公眾可知曉物權(quán)的享有和變動(dòng)情況。
物權(quán)公示的效力，是指物權(quán)公示所生的法律效果。關(guān)于物權(quán)公示的效力，有兩種不同的規(guī)定。1）以登記或交付的公示方法，作為物權(quán)變動(dòng)的成立或生效要件：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，如未經(jīng)登記，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，如未經(jīng)交付，在當(dāng)事人之間不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，也無(wú)對(duì)抗第三人的效力。2）以登記或交付的公示方法，作為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，如未經(jīng)登記，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，如未經(jīng)交付，在當(dāng)事人之間仍發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，而無(wú)對(duì)抗第三人的效力。可以從我國(guó)《民法通則》第72條的規(guī)定看出，我國(guó)物權(quán)公示的方法，以物權(quán)變動(dòng)的成立要件為原則，以物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件為例外。
三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法是登記。不動(dòng)產(chǎn)登記，是指將土地及其定著物的所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于登記機(jī)關(guān)的專門簿冊(cè)上。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能和作用在于確定權(quán)利狀態(tài)、管理地籍及作為征收土地稅的依據(jù)。
四、我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記
（一）我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)
我國(guó)《擔(dān)保法》第42條規(guī)定，“辦理抵押物登記的部門如下：（一）以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門；（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門；（三）以林木登記的，為縣級(jí)以上林木主管部門；……?！绷硗?，其他一些法律也規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有國(guó)土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)和林業(yè)管理機(jī)關(guān)。
（二）我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得、變更和消滅的生效要件。我國(guó)己確立了不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證制度。
《土地管理法》確立了土地登記的基本規(guī)范?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第59、60、61條分別規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。”“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記?！薄耙蛱幏值盅悍康禺a(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的”，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記?！冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條也規(guī)定，“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效?！薄锻恋氐怯浺?guī)則》確立了我國(guó)關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利確立登記的具體規(guī)范。
一、物權(quán)公示的概念
物權(quán)的公示是指物權(quán)變動(dòng)時(shí)，須以一定的公示方法來(lái)表現(xiàn)其變動(dòng)，才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的一定法律后果。物權(quán)公示方法使物權(quán)變動(dòng)發(fā)生法律上的一定效果，即為物權(quán)變動(dòng)的公示力。物權(quán)公示方法的作用在于對(duì)外表現(xiàn)物權(quán)的變動(dòng)及物權(quán)變動(dòng)后的物權(quán)現(xiàn)狀。通過(guò)物權(quán)公示制度，當(dāng)事人和第三人可以直接從外部認(rèn)識(shí)物權(quán)的現(xiàn)狀，使物權(quán)法律關(guān)系更為明確。
二、物權(quán)公示的方法與物權(quán)公示的效力
物權(quán)公示的方法，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不同而不同。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記和登記的變更作為權(quán)利享有和變更的公示方法，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有作為權(quán)利享有的公示方法，以交付作為權(quán)利變更的公示方法。對(duì)于具有重要價(jià)值的動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的變動(dòng)，也須以登記來(lái)公示。應(yīng)注意的是，具有重要價(jià)值的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記，并不是物權(quán)變動(dòng)生效的要件。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不同公示方法，社會(huì)公眾可知曉物權(quán)的享有和變動(dòng)情況。
物權(quán)公示的效力，是指物權(quán)公示所生的法律效果。關(guān)于物權(quán)公示的效力，有兩種不同的規(guī)定。1）以登記或交付的公示方法，作為物權(quán)變動(dòng)的成立或生效要件：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，如未經(jīng)登記，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，如未經(jīng)交付，在當(dāng)事人之間不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，也無(wú)對(duì)抗第三人的效力。2）以登記或交付的公示方法，作為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，如未經(jīng)登記，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，如未經(jīng)交付，在當(dāng)事人之間仍發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，而無(wú)對(duì)抗第三人的效力。可以從我國(guó)《民法通則》第72條的規(guī)定看出，我國(guó)物權(quán)公示的方法，以物權(quán)變動(dòng)的成立要件為原則，以物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件為例外。
三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法是登記。不動(dòng)產(chǎn)登記，是指將土地及其定著物的所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于登記機(jī)關(guān)的專門簿冊(cè)上。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能和作用在于確定權(quán)利狀態(tài)、管理地籍及作為征收土地稅的依據(jù)。
四、我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記
（一）我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)
我國(guó)《擔(dān)保法》第42條規(guī)定，“辦理抵押物登記的部門如下：（一）以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門；（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門；（三）以林木登記的，為縣級(jí)以上林木主管部門；……?！绷硗?，其他一些法律也規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有國(guó)土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)和林業(yè)管理機(jī)關(guān)。
（二）我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得、變更和消滅的生效要件。我國(guó)己確立了不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證制度。
《土地管理法》確立了土地登記的基本規(guī)范?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第59、60、61條分別規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。”“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記?！薄耙蛱幏值盅悍康禺a(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的”，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記?！冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條也規(guī)定，“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效?！薄锻恋氐怯浺?guī)則》確立了我國(guó)關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利確立登記的具體規(guī)范。