《房屋登記辦法》（以下簡稱《辦法》）近公布，并將于今年7月1日起實施。相比《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（1997年建設(shè)部57號令頒布，2001年修訂），《房屋登記辦法》完善了不少，主要是為了適應(yīng)新的房地產(chǎn)業(yè)形勢、公民物權(quán)保護(hù)和登記機(jī)關(guān)辦公電子化等方面的需要作了比較大的調(diào)整，亮點(diǎn)頗多。
據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)管理方面的人士介紹，為保證《辦法》立法質(zhì)量，建設(shè)部組織中國人民大學(xué)、清華大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)及成都市房管局等登記實踐部門有關(guān)專家，成立了《辦法》起草小組。起草小組先后赴十余個城市對房地產(chǎn)登記有關(guān)問題開展了深入調(diào)研。建設(shè)部多次召開座談會，深入研究各地登記實踐中出現(xiàn)的具體問題，并就有關(guān)問題聽取全國人大法工委及國務(wù)院法制辦的指導(dǎo)意見，在深入調(diào)研并多次修改論證基礎(chǔ)上，2007年6月，完成了《辦法》（征求意見稿）。在該《辦法》起草過程中，先后征求了高人民法院、國土資源部、人民銀行等國務(wù)院相關(guān)部門，全國各省、直轄市建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門及部分具體登記操作人員的意見，并在網(wǎng)上公開征求了意見。
建設(shè)部房地產(chǎn)管理方面的相關(guān)人士指出，《辦法》嚴(yán)格遵循《物權(quán)法》的立法精神和條文內(nèi)容，調(diào)整和完善了登記規(guī)則，在以下幾個方面體現(xiàn)出了新的內(nèi)容：一是堅持“登記為民”原則，注重可操作性，方便人民群眾辦理登記。如登記依申請而啟動，明確登記時限，對登記申請人的告知等方面的規(guī)定，均體現(xiàn)了該原則。二是確立和細(xì)化了登記簿制度。明確了登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，明確了登記簿的內(nèi)容和形式。三是進(jìn)一步明確了登記機(jī)關(guān)的審查職責(zé)?！掇k法》第二十條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)對登記申請審查的幾個方面，登記機(jī)構(gòu)對審查符合法定要件的登記申請予以登記，從而合理界定了登記機(jī)關(guān)權(quán)限，有利于提高登記效率。四是以專章的形式把集體土地上房屋登記納入了調(diào)整范圍?！掇k法》第八十二條規(guī)定，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記。五是細(xì)化了《物權(quán)法》規(guī)定的登記類型?！掇k法》對《物權(quán)法》確定的預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記和高額抵押權(quán)登記、更正登記、異議登記、地役權(quán)登記等登記類型作了具體化規(guī)定，更加具有可操作性。
業(yè)內(nèi)人士指出，《辦法》的頒布，將彌補(bǔ)期房權(quán)屬真空。在我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度下，消費(fèi)者交了房款后，卻要等到收房后才能獲得相應(yīng)的房屋權(quán)屬證明，其間房屋權(quán)屬的“真空期”常引發(fā)復(fù)雜的權(quán)屬糾紛?！掇k法》規(guī)定，當(dāng)事人有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押、預(yù)購商品房或預(yù)購商品房抵押、在建工程抵押，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形時，都可以約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記?，F(xiàn)房或正在建造的房屋經(jīng)依法辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，登記機(jī)構(gòu)不得辦理對該現(xiàn)房或正在建造的房屋的處分登記。如果已有預(yù)告登記約定，但商品房預(yù)售許可證記載的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕辦理預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。而辦理預(yù)告登記后，當(dāng)事人就可以在房屋權(quán)屬登記之日起三個月內(nèi)，向登記機(jī)構(gòu)申請房屋權(quán)屬登記。如果房屋權(quán)屬登記申請的條件都符合，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按預(yù)告登記的內(nèi)容辦理相應(yīng)的權(quán)屬登記。
一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“預(yù)售登記”制將會帶來“轉(zhuǎn)折性的變化”。對于購買期房或者二手房的廣大消費(fèi)者來說，取得房屋權(quán)屬證明之前的權(quán)益也有了相對明確的法律保障。《辦法》規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項是錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、重工房地產(chǎn)與住宅研究會法學(xué)委員會委員劉玉錄認(rèn)為，該規(guī)定和《物權(quán)法》第十九條的主要內(nèi)容相呼應(yīng)，即設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)中的糾偏機(jī)制。比如，在實際中“共有產(chǎn)權(quán)”登記為“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”，甚至他人產(chǎn)權(quán)登記為自己產(chǎn)權(quán)等現(xiàn)象發(fā)生時，就需要申請更正登記。在不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時，可以申請異議登記，但是終更正還需要由法院作出判決。如果異議登記人在登記后15日內(nèi)沒有提起訴訟，那么就等于放棄了異議登記。
曾任職于國務(wù)院房改辦的資深學(xué)者武建東指出，新的登記辦法明確了不動產(chǎn)的所有權(quán)，擁有者不但可以擁有不動產(chǎn)證明，也同時可以將其視為金融資產(chǎn)證明，對其進(jìn)行抵押等融資行為，所有權(quán)明確后，為所有者提供了保衛(wèi)自己產(chǎn)權(quán)的證明，提供沖突糾紛時的依據(jù)，代表了全國將近數(shù)十萬億平方米的不動產(chǎn)擁有者的權(quán)利保障和權(quán)利證明。
據(jù)悉，近期，《關(guān)于貫徹落實<房屋登記辦法>的通知》、《房屋登記簿管理試行辦法》及《房屋登記簿（式樣）》等文件將配套出臺，主管部門將針對《辦法》內(nèi)容在全國范圍內(nèi)分批開展培訓(xùn)，以便于各級建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門和各地登記機(jī)構(gòu)理解《辦法》精神，更好地貫徹落實《辦法》有關(guān)規(guī)定。
據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)管理方面的人士介紹，為保證《辦法》立法質(zhì)量，建設(shè)部組織中國人民大學(xué)、清華大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)及成都市房管局等登記實踐部門有關(guān)專家，成立了《辦法》起草小組。起草小組先后赴十余個城市對房地產(chǎn)登記有關(guān)問題開展了深入調(diào)研。建設(shè)部多次召開座談會，深入研究各地登記實踐中出現(xiàn)的具體問題，并就有關(guān)問題聽取全國人大法工委及國務(wù)院法制辦的指導(dǎo)意見，在深入調(diào)研并多次修改論證基礎(chǔ)上，2007年6月，完成了《辦法》（征求意見稿）。在該《辦法》起草過程中，先后征求了高人民法院、國土資源部、人民銀行等國務(wù)院相關(guān)部門，全國各省、直轄市建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門及部分具體登記操作人員的意見，并在網(wǎng)上公開征求了意見。
建設(shè)部房地產(chǎn)管理方面的相關(guān)人士指出，《辦法》嚴(yán)格遵循《物權(quán)法》的立法精神和條文內(nèi)容，調(diào)整和完善了登記規(guī)則，在以下幾個方面體現(xiàn)出了新的內(nèi)容：一是堅持“登記為民”原則，注重可操作性，方便人民群眾辦理登記。如登記依申請而啟動，明確登記時限，對登記申請人的告知等方面的規(guī)定，均體現(xiàn)了該原則。二是確立和細(xì)化了登記簿制度。明確了登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，明確了登記簿的內(nèi)容和形式。三是進(jìn)一步明確了登記機(jī)關(guān)的審查職責(zé)?！掇k法》第二十條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)對登記申請審查的幾個方面，登記機(jī)構(gòu)對審查符合法定要件的登記申請予以登記，從而合理界定了登記機(jī)關(guān)權(quán)限，有利于提高登記效率。四是以專章的形式把集體土地上房屋登記納入了調(diào)整范圍?！掇k法》第八十二條規(guī)定，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記。五是細(xì)化了《物權(quán)法》規(guī)定的登記類型?！掇k法》對《物權(quán)法》確定的預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記和高額抵押權(quán)登記、更正登記、異議登記、地役權(quán)登記等登記類型作了具體化規(guī)定，更加具有可操作性。
業(yè)內(nèi)人士指出，《辦法》的頒布，將彌補(bǔ)期房權(quán)屬真空。在我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度下，消費(fèi)者交了房款后，卻要等到收房后才能獲得相應(yīng)的房屋權(quán)屬證明，其間房屋權(quán)屬的“真空期”常引發(fā)復(fù)雜的權(quán)屬糾紛?！掇k法》規(guī)定，當(dāng)事人有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押、預(yù)購商品房或預(yù)購商品房抵押、在建工程抵押，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形時，都可以約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記?，F(xiàn)房或正在建造的房屋經(jīng)依法辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，登記機(jī)構(gòu)不得辦理對該現(xiàn)房或正在建造的房屋的處分登記。如果已有預(yù)告登記約定，但商品房預(yù)售許可證記載的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕辦理預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。而辦理預(yù)告登記后，當(dāng)事人就可以在房屋權(quán)屬登記之日起三個月內(nèi)，向登記機(jī)構(gòu)申請房屋權(quán)屬登記。如果房屋權(quán)屬登記申請的條件都符合，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按預(yù)告登記的內(nèi)容辦理相應(yīng)的權(quán)屬登記。
一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“預(yù)售登記”制將會帶來“轉(zhuǎn)折性的變化”。對于購買期房或者二手房的廣大消費(fèi)者來說，取得房屋權(quán)屬證明之前的權(quán)益也有了相對明確的法律保障。《辦法》規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項是錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、重工房地產(chǎn)與住宅研究會法學(xué)委員會委員劉玉錄認(rèn)為，該規(guī)定和《物權(quán)法》第十九條的主要內(nèi)容相呼應(yīng)，即設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)中的糾偏機(jī)制。比如，在實際中“共有產(chǎn)權(quán)”登記為“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”，甚至他人產(chǎn)權(quán)登記為自己產(chǎn)權(quán)等現(xiàn)象發(fā)生時，就需要申請更正登記。在不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時，可以申請異議登記，但是終更正還需要由法院作出判決。如果異議登記人在登記后15日內(nèi)沒有提起訴訟，那么就等于放棄了異議登記。
曾任職于國務(wù)院房改辦的資深學(xué)者武建東指出，新的登記辦法明確了不動產(chǎn)的所有權(quán)，擁有者不但可以擁有不動產(chǎn)證明，也同時可以將其視為金融資產(chǎn)證明，對其進(jìn)行抵押等融資行為，所有權(quán)明確后，為所有者提供了保衛(wèi)自己產(chǎn)權(quán)的證明，提供沖突糾紛時的依據(jù)，代表了全國將近數(shù)十萬億平方米的不動產(chǎn)擁有者的權(quán)利保障和權(quán)利證明。
據(jù)悉，近期，《關(guān)于貫徹落實<房屋登記辦法>的通知》、《房屋登記簿管理試行辦法》及《房屋登記簿（式樣）》等文件將配套出臺，主管部門將針對《辦法》內(nèi)容在全國范圍內(nèi)分批開展培訓(xùn)，以便于各級建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門和各地登記機(jī)構(gòu)理解《辦法》精神，更好地貫徹落實《辦法》有關(guān)規(guī)定。