土地估價(jià)師《土地估價(jià)理論方法》備考講義10

字號(hào):

2)區(qū)域因素
     區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性,對(duì)地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。
    ①繁華程度:主要指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)及其對(duì)土地利用的影響程度。商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)越高,土地利用的集聚效益越高;且土地效用隨著距離商服中心距離的增加,呈現(xiàn)遞減的變化趨勢(shì)。
    ②交通條件
     影響地價(jià)的交通條件主要有區(qū)域的交通類型、對(duì)外聯(lián)系方式及方便程度、整體性交通結(jié)構(gòu)、道路狀況及等級(jí)、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等。
    ③基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件
     影響地價(jià)的基礎(chǔ)設(shè)施條件,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施兩大類。指上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級(jí)、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等。這些投資有的含于土地之中,對(duì)地價(jià)產(chǎn)生直接影響;有的則通過影響區(qū)域周圍的環(huán)境,間接影響土地價(jià)格。
    ④環(huán)境質(zhì)量
     影響地價(jià)的環(huán)境質(zhì)量主要包括人文環(huán)境和自然環(huán)境,包括地質(zhì)、地勢(shì)、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度和收入水平等人文環(huán)境條件。
    ⑤城市規(guī)劃限制
     影響地價(jià)的城市規(guī)劃因素,主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。