3)個別因素
個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。
影響地價因素：
①面積 宗地面積必須適宜，過大、過小都不適宜土地利用
②寬度 臨街寬度過窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益
③深度 宗地臨街進(jìn)深過淺、過深，都不適合利用，從而影響地價
④形狀 宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不規(guī)則形等都不便于利用
⑤坡度 坡度過大，不容易開發(fā)或使開發(fā)成本過高
⑥宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：指與宗地直接相關(guān)的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設(shè)施等
⑦宗地臨街狀況：宗地是否臨街，前后均臨街或街角地等，對宗地地價都有很大影響
⑧城市規(guī)劃限制：作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等
⑨土地使用年限：決定了可以使用該土地并獲取收益的時間，從而直接影響地價
2、地價影響因素的作用規(guī)律
(1)一般因素從宏觀上對土地價格的總體水平產(chǎn)生影響。
(2)區(qū)域因素對地區(qū)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。同一區(qū)域因素對不同用途土地價格有不同的影響。
(3)個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的主要原因。
3、不同用途地價影響因素的特點(diǎn)
一般來講，商業(yè)用地特別注意繁華程度、營業(yè)環(huán)境和收益狀況；居住用地特別注重治安狀況、環(huán)境優(yōu)美；工業(yè)用地特別注重交通運(yùn)輸和水、電等條件。
個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。
影響地價因素：
①面積 宗地面積必須適宜，過大、過小都不適宜土地利用
②寬度 臨街寬度過窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益
③深度 宗地臨街進(jìn)深過淺、過深，都不適合利用，從而影響地價
④形狀 宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不規(guī)則形等都不便于利用
⑤坡度 坡度過大，不容易開發(fā)或使開發(fā)成本過高
⑥宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：指與宗地直接相關(guān)的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設(shè)施等
⑦宗地臨街狀況：宗地是否臨街，前后均臨街或街角地等，對宗地地價都有很大影響
⑧城市規(guī)劃限制：作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等
⑨土地使用年限：決定了可以使用該土地并獲取收益的時間，從而直接影響地價
2、地價影響因素的作用規(guī)律
(1)一般因素從宏觀上對土地價格的總體水平產(chǎn)生影響。
(2)區(qū)域因素對地區(qū)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。同一區(qū)域因素對不同用途土地價格有不同的影響。
(3)個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的主要原因。
3、不同用途地價影響因素的特點(diǎn)
一般來講，商業(yè)用地特別注意繁華程度、營業(yè)環(huán)境和收益狀況；居住用地特別注重治安狀況、環(huán)境優(yōu)美；工業(yè)用地特別注重交通運(yùn)輸和水、電等條件。