《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺，對結(jié)束我國物業(yè)管理無統(tǒng)一立法局面，規(guī)范物業(yè)管理有著十分重要意義，使得一片混亂、缺乏秩序的物業(yè)管理有了基本的法律制度框架。然而，《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施幾年來，因物業(yè)管理糾紛引發(fā)的群體性社會沖突事件亦頻見報(bào)端，成為社會投訴的熱點(diǎn)。
由于信息不對稱，業(yè)主往往將本應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的物業(yè)質(zhì)量責(zé)任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)，加劇了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。因此，一個(gè)明智的、規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)十分重視對物業(yè)的承接驗(yàn)收，這是以后具體實(shí)施物業(yè)管理的起點(diǎn)和基礎(chǔ)，明確原有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的狀況及存在的瑕疵，是區(qū)分物業(yè)管理企業(yè)與移交主體責(zé)任的分界點(diǎn)。
何謂物業(yè)的承接驗(yàn)收？物業(yè)的承接驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)為實(shí)施物業(yè)管理，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的查驗(yàn)和有關(guān)物業(yè)資料的移交。物業(yè)管理概括起來不外乎兩項(xiàng)內(nèi)容，即對物的管理和對人的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)對物的管理前提必須是在原有物業(yè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，其主要職責(zé)是對現(xiàn)有小區(qū)物業(yè)的維護(hù)，確保物業(yè)正常使用。
物業(yè)的承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收、物業(yè)買受人接受物業(yè)是各不相同的。承接驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)為實(shí)施物業(yè)管理承接驗(yàn)收物業(yè)；竣工驗(yàn)收是指建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行的竣工驗(yàn)收；物業(yè)買受人接受物業(yè)是指建設(shè)單位將竣工驗(yàn)收合格的商品房交付給物業(yè)買受人，物業(yè)買受人承接物業(yè)的行為。三者主要區(qū)別在于：一是體現(xiàn)的合同關(guān)系不同?？⒐を?yàn)收體現(xiàn)的是建設(shè)單位與施工單位之間建設(shè)工程合同關(guān)系，物業(yè)買受人承接物業(yè)體現(xiàn)的是物業(yè)買賣合同關(guān)系，承接驗(yàn)收則體現(xiàn)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的（前期）物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；二是接受主體不同?？⒐を?yàn)收的接受主體是建設(shè)單位，物業(yè)買賣合同中物業(yè)的接受主體為物業(yè)買受人（業(yè)主），承接驗(yàn)收的接受主體是物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會；三是查驗(yàn)范圍不同?？⒐を?yàn)收是對該建設(shè)工程的全面質(zhì)量查驗(yàn)，承接驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)對現(xiàn)有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)以及對物業(yè)資料的接收；物業(yè)買受人理論上有權(quán)根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定和合同約定對屬于自己的專有部分和共用部位、設(shè)施設(shè)備物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，但實(shí)際上由于物業(yè)買受人非專業(yè)人士，在接受物業(yè)時(shí)，通常接收物業(yè)的查驗(yàn)也只能流于形式。因此，查驗(yàn)對業(yè)主而言是一項(xiàng)被動的權(quán)利，多在物業(yè)發(fā)生質(zhì)量問題后，進(jìn)行質(zhì)量責(zé)任追究時(shí)，從維權(quán)角度發(fā)揮作用。
四是查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不同?？⒐を?yàn)收應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條、建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第5條規(guī)定。物業(yè)買受人接受物業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定外，還應(yīng)符合物業(yè)買賣合同的約定內(nèi)容。雖然該條款是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付物業(yè)作出的規(guī)定，對物業(yè)買受人而言，該條款部分內(nèi)容應(yīng)為其決定是否接受該物業(yè)的先決條件；承接驗(yàn)收對查驗(yàn)內(nèi)容法律沒有明確規(guī)定，但根據(jù)《建筑法》第61條第2款關(guān)于“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在這一底限基礎(chǔ)上，為便于今后順利實(shí)施物業(yè)管理，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，具體可參照1991年建設(shè)部發(fā)布的《房屋承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。
值得注意的是，由于在該三個(gè)法律關(guān)系中，標(biāo)的物雖然范圍上有所不同，但基本指向同一物業(yè)，在實(shí)踐中，人們?nèi)菀讓⑷咧袡?quán)利義務(wù)混為一談。如業(yè)主提出物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量問題時(shí)，一些建設(shè)單位認(rèn)為該部分在移交給物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，已經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)承接驗(yàn)收，拒絕承擔(dān)維修責(zé)任。這實(shí)際上混淆了建設(shè)單位在不同法律關(guān)系中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。承接驗(yàn)收只能約束簽訂合同的雙方（建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)），不得對抗第三人，也就是說，當(dāng)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)雙方或一方與業(yè)主發(fā)生物業(yè)質(zhì)量糾紛時(shí)，建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)不得以承接驗(yàn)收合格作為對抗業(yè)主的依據(jù)。業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，業(yè)主有權(quán)基于物業(yè)買賣合同關(guān)系，追究建設(shè)單位違約責(zé)任。
物業(yè)的承接驗(yàn)收內(nèi)容：物業(yè)移交的主體、時(shí)間的不同，承接驗(yàn)收的內(nèi)容有所不同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第28條、第29條規(guī)定了前期物業(yè)管理期間，物業(yè)管理企業(yè)承接驗(yàn)收物業(yè)法定義務(wù)和權(quán)利，內(nèi)容較為完整。因此，本文著重介紹該階段的物業(yè)承接驗(yàn)收，而其他情形的如舊的小區(qū)承接驗(yàn)收，由于物業(yè)資料不健全，客觀上無法按照《條例》第29條規(guī)定移交有關(guān)資料。因此，其他的物業(yè)承接驗(yàn)收可以以前期物業(yè)管理階段的承接驗(yàn)收內(nèi)容為基礎(chǔ)，酌情在合同中增減移交事項(xiàng)。前期物業(yè)管理階段，物業(yè)管理企業(yè)的承接驗(yàn)收包括兩個(gè)方面：
（一）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，有著十分重要意義：
一是有助于摸清情況，了解物業(yè)的性能和特點(diǎn)，便于物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況，采取適當(dāng)方式維護(hù)物業(yè)，確保物業(yè)具備正常使用功能。這在前期物業(yè)服務(wù)階段尤為重要，因?yàn)?，前期物業(yè)管理是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理的開端，通過認(rèn)真的查驗(yàn)，對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況的全面掌握，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)缺陷和隱患，敦促建設(shè)單位及時(shí)維修、補(bǔ)救，為后續(xù)物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。
二是有利于分清責(zé)任，減少物業(yè)管理糾紛。在實(shí)踐中，有一些屬于建設(shè)單位子公司的物業(yè)管理企業(yè)或急于承攬業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。
這些企業(yè)對物業(yè)不進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的查驗(yàn)，或者只是流于形式地進(jìn)行查驗(yàn)，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，一些業(yè)主認(rèn)為是物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)不力，物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為是建設(shè)單位移交的物業(yè)存在質(zhì)量缺陷，與建設(shè)單位互相推諉責(zé)任，不少物業(yè)管理企業(yè)為此承擔(dān)本應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)的物業(yè)維修責(zé)任。因此，在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)管理企業(yè)一定要認(rèn)真做好與建設(shè)單位的交接查驗(yàn)工作。
（二）物業(yè)資料的移交
物業(yè)資料屬于物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)性資料，做好物業(yè)資料的移交，有助于物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)，尤其是針對隱蔽性工程如地下管網(wǎng)，只有掌握了相關(guān)位置分布資料，物業(yè)管理企業(yè)才能及時(shí)找出問題，迅速處理突發(fā)性事件。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料有： 1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4.物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員。
物業(yè)承接驗(yàn)收中的法律責(zé)任對建設(shè)單位不移交有關(guān)資料給物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不移交有關(guān)資料給業(yè)主委員會的行為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。在實(shí)踐中，由于建設(shè)單位移交資料不完整，前期物業(yè)管理企業(yè)未及時(shí)向建設(shè)單位主張資料移交，造成相關(guān)物業(yè)資料不全，業(yè)主無法全面了解整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域共用部位、附屬設(shè)施設(shè)備狀況，給物業(yè)管理帶來很大的困難。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對此設(shè)置了相應(yīng)法律責(zé)任。第59條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)這類違法行為承擔(dān)的法律責(zé)任形式主要有：
（一）責(zé)令限期改正。對于建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)這類違法行為，首先由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，將承接物業(yè)的有關(guān)資料移交給物業(yè)管理企業(yè)。在實(shí)踐中，由于前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)為建設(shè)單位選聘，有的甚至是建設(shè)單位出資成立的物業(yè)管理企業(yè)。因此，即使建設(shè)單位未依法移交有關(guān)資料，物業(yè)管理企業(yè)并不積極向建設(shè)單位主張移交資料的權(quán)利，致使業(yè)主權(quán)利受到侵害，而此時(shí)由于業(yè)主委員會還未成立，單個(gè)業(yè)主是否能代表已經(jīng)入住和潛在的業(yè)主，主張資料移交，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對此未作相應(yīng)規(guī)定，成為物業(yè)管理法律上的一個(gè)空白點(diǎn)。
（二）通報(bào)和罰款。建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)未在房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定的時(shí)間內(nèi)移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予通報(bào)，同時(shí)，對建設(shè)單位處1萬元以上10萬元以下的罰款。這里的“通報(bào)”并非行政處罰，是指房地產(chǎn)行政主管部門在一定范圍內(nèi)對行政相對人違反行政管理秩序的行為給予“批評”，予以公示的行政監(jiān)督手段。
總之，物業(yè)承接驗(yàn)收，涉及建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)前期主動介入,做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作,明確物業(yè)瑕疵責(zé)任,對避免物業(yè)管理中因物業(yè)質(zhì)量問題導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛起著至關(guān)重要的作用
由于信息不對稱，業(yè)主往往將本應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的物業(yè)質(zhì)量責(zé)任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)，加劇了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。因此，一個(gè)明智的、規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)十分重視對物業(yè)的承接驗(yàn)收，這是以后具體實(shí)施物業(yè)管理的起點(diǎn)和基礎(chǔ)，明確原有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的狀況及存在的瑕疵，是區(qū)分物業(yè)管理企業(yè)與移交主體責(zé)任的分界點(diǎn)。
何謂物業(yè)的承接驗(yàn)收？物業(yè)的承接驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)為實(shí)施物業(yè)管理，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的查驗(yàn)和有關(guān)物業(yè)資料的移交。物業(yè)管理概括起來不外乎兩項(xiàng)內(nèi)容，即對物的管理和對人的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)對物的管理前提必須是在原有物業(yè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，其主要職責(zé)是對現(xiàn)有小區(qū)物業(yè)的維護(hù)，確保物業(yè)正常使用。
物業(yè)的承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收、物業(yè)買受人接受物業(yè)是各不相同的。承接驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)為實(shí)施物業(yè)管理承接驗(yàn)收物業(yè)；竣工驗(yàn)收是指建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行的竣工驗(yàn)收；物業(yè)買受人接受物業(yè)是指建設(shè)單位將竣工驗(yàn)收合格的商品房交付給物業(yè)買受人，物業(yè)買受人承接物業(yè)的行為。三者主要區(qū)別在于：一是體現(xiàn)的合同關(guān)系不同?？⒐を?yàn)收體現(xiàn)的是建設(shè)單位與施工單位之間建設(shè)工程合同關(guān)系，物業(yè)買受人承接物業(yè)體現(xiàn)的是物業(yè)買賣合同關(guān)系，承接驗(yàn)收則體現(xiàn)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的（前期）物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；二是接受主體不同?？⒐を?yàn)收的接受主體是建設(shè)單位，物業(yè)買賣合同中物業(yè)的接受主體為物業(yè)買受人（業(yè)主），承接驗(yàn)收的接受主體是物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會；三是查驗(yàn)范圍不同?？⒐を?yàn)收是對該建設(shè)工程的全面質(zhì)量查驗(yàn)，承接驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)對現(xiàn)有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)以及對物業(yè)資料的接收；物業(yè)買受人理論上有權(quán)根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定和合同約定對屬于自己的專有部分和共用部位、設(shè)施設(shè)備物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，但實(shí)際上由于物業(yè)買受人非專業(yè)人士，在接受物業(yè)時(shí)，通常接收物業(yè)的查驗(yàn)也只能流于形式。因此，查驗(yàn)對業(yè)主而言是一項(xiàng)被動的權(quán)利，多在物業(yè)發(fā)生質(zhì)量問題后，進(jìn)行質(zhì)量責(zé)任追究時(shí)，從維權(quán)角度發(fā)揮作用。
四是查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不同?？⒐を?yàn)收應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條、建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第5條規(guī)定。物業(yè)買受人接受物業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定外，還應(yīng)符合物業(yè)買賣合同的約定內(nèi)容。雖然該條款是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付物業(yè)作出的規(guī)定，對物業(yè)買受人而言，該條款部分內(nèi)容應(yīng)為其決定是否接受該物業(yè)的先決條件；承接驗(yàn)收對查驗(yàn)內(nèi)容法律沒有明確規(guī)定，但根據(jù)《建筑法》第61條第2款關(guān)于“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在這一底限基礎(chǔ)上，為便于今后順利實(shí)施物業(yè)管理，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，具體可參照1991年建設(shè)部發(fā)布的《房屋承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。
值得注意的是，由于在該三個(gè)法律關(guān)系中，標(biāo)的物雖然范圍上有所不同，但基本指向同一物業(yè)，在實(shí)踐中，人們?nèi)菀讓⑷咧袡?quán)利義務(wù)混為一談。如業(yè)主提出物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量問題時(shí)，一些建設(shè)單位認(rèn)為該部分在移交給物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，已經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)承接驗(yàn)收，拒絕承擔(dān)維修責(zé)任。這實(shí)際上混淆了建設(shè)單位在不同法律關(guān)系中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。承接驗(yàn)收只能約束簽訂合同的雙方（建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)），不得對抗第三人，也就是說，當(dāng)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)雙方或一方與業(yè)主發(fā)生物業(yè)質(zhì)量糾紛時(shí)，建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)不得以承接驗(yàn)收合格作為對抗業(yè)主的依據(jù)。業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，業(yè)主有權(quán)基于物業(yè)買賣合同關(guān)系，追究建設(shè)單位違約責(zé)任。
物業(yè)的承接驗(yàn)收內(nèi)容：物業(yè)移交的主體、時(shí)間的不同，承接驗(yàn)收的內(nèi)容有所不同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第28條、第29條規(guī)定了前期物業(yè)管理期間，物業(yè)管理企業(yè)承接驗(yàn)收物業(yè)法定義務(wù)和權(quán)利，內(nèi)容較為完整。因此，本文著重介紹該階段的物業(yè)承接驗(yàn)收，而其他情形的如舊的小區(qū)承接驗(yàn)收，由于物業(yè)資料不健全，客觀上無法按照《條例》第29條規(guī)定移交有關(guān)資料。因此，其他的物業(yè)承接驗(yàn)收可以以前期物業(yè)管理階段的承接驗(yàn)收內(nèi)容為基礎(chǔ)，酌情在合同中增減移交事項(xiàng)。前期物業(yè)管理階段，物業(yè)管理企業(yè)的承接驗(yàn)收包括兩個(gè)方面：
（一）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，有著十分重要意義：
一是有助于摸清情況，了解物業(yè)的性能和特點(diǎn)，便于物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況，采取適當(dāng)方式維護(hù)物業(yè)，確保物業(yè)具備正常使用功能。這在前期物業(yè)服務(wù)階段尤為重要，因?yàn)?，前期物業(yè)管理是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理的開端，通過認(rèn)真的查驗(yàn)，對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況的全面掌握，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)缺陷和隱患，敦促建設(shè)單位及時(shí)維修、補(bǔ)救，為后續(xù)物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。
二是有利于分清責(zé)任，減少物業(yè)管理糾紛。在實(shí)踐中，有一些屬于建設(shè)單位子公司的物業(yè)管理企業(yè)或急于承攬業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。
這些企業(yè)對物業(yè)不進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的查驗(yàn)，或者只是流于形式地進(jìn)行查驗(yàn)，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，一些業(yè)主認(rèn)為是物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)不力，物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為是建設(shè)單位移交的物業(yè)存在質(zhì)量缺陷，與建設(shè)單位互相推諉責(zé)任，不少物業(yè)管理企業(yè)為此承擔(dān)本應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)的物業(yè)維修責(zé)任。因此，在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)管理企業(yè)一定要認(rèn)真做好與建設(shè)單位的交接查驗(yàn)工作。
（二）物業(yè)資料的移交
物業(yè)資料屬于物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)性資料，做好物業(yè)資料的移交，有助于物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)，尤其是針對隱蔽性工程如地下管網(wǎng)，只有掌握了相關(guān)位置分布資料，物業(yè)管理企業(yè)才能及時(shí)找出問題，迅速處理突發(fā)性事件。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料有： 1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4.物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員。
物業(yè)承接驗(yàn)收中的法律責(zé)任對建設(shè)單位不移交有關(guān)資料給物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不移交有關(guān)資料給業(yè)主委員會的行為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。在實(shí)踐中，由于建設(shè)單位移交資料不完整，前期物業(yè)管理企業(yè)未及時(shí)向建設(shè)單位主張資料移交，造成相關(guān)物業(yè)資料不全，業(yè)主無法全面了解整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域共用部位、附屬設(shè)施設(shè)備狀況，給物業(yè)管理帶來很大的困難。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對此設(shè)置了相應(yīng)法律責(zé)任。第59條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)這類違法行為承擔(dān)的法律責(zé)任形式主要有：
（一）責(zé)令限期改正。對于建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)這類違法行為，首先由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，將承接物業(yè)的有關(guān)資料移交給物業(yè)管理企業(yè)。在實(shí)踐中，由于前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)為建設(shè)單位選聘，有的甚至是建設(shè)單位出資成立的物業(yè)管理企業(yè)。因此，即使建設(shè)單位未依法移交有關(guān)資料，物業(yè)管理企業(yè)并不積極向建設(shè)單位主張移交資料的權(quán)利，致使業(yè)主權(quán)利受到侵害，而此時(shí)由于業(yè)主委員會還未成立，單個(gè)業(yè)主是否能代表已經(jīng)入住和潛在的業(yè)主，主張資料移交，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對此未作相應(yīng)規(guī)定，成為物業(yè)管理法律上的一個(gè)空白點(diǎn)。
（二）通報(bào)和罰款。建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)未在房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定的時(shí)間內(nèi)移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予通報(bào)，同時(shí)，對建設(shè)單位處1萬元以上10萬元以下的罰款。這里的“通報(bào)”并非行政處罰，是指房地產(chǎn)行政主管部門在一定范圍內(nèi)對行政相對人違反行政管理秩序的行為給予“批評”，予以公示的行政監(jiān)督手段。
總之，物業(yè)承接驗(yàn)收，涉及建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)前期主動介入,做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作,明確物業(yè)瑕疵責(zé)任,對避免物業(yè)管理中因物業(yè)質(zhì)量問題導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛起著至關(guān)重要的作用