人民法院日前公布關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋。解釋將于6月1日起施行。
“交鑰匙”就算交付使用
解釋第11條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的
“交鑰匙”就算交付使用。黃松有表示，所謂房屋的交付使用，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房戶占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。當(dāng)然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。
惡意違約欺詐開發(fā)商將付出沉重代價(jià)
解釋第8條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買房戶可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人。
司法解釋第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
到期不給*買房戶可申請賠償損失
解釋規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，買房戶在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
黃松有同時(shí)表示，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，導(dǎo)致買房戶無法辦理房屋所有權(quán)登記，人民法院應(yīng)支持買房戶解除合同和賠償損失的請求。
房屋質(zhì)量有問題開發(fā)商要按期修復(fù)
解釋規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。同時(shí)，如果交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買房戶可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
黃松有說，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院也應(yīng)該支持。
“縮水”3%以內(nèi)合同難以解除
黃松有說，根據(jù)這一司法解釋，商品房買賣中，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。
除此外，司法解釋還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買房戶按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買房戶；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。
買賣合同無效可請求解除“按揭”貸款
商品房擔(dān)保貸款，也就是人們通常所說的商品房“按揭”。黃松有介紹說，司法解釋明確了當(dāng)事人行使商品房買賣合同解除權(quán)的條件。對當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，明確約定以擔(dān)保貸款方式付款的，如因當(dāng)事人一方的原因或者不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，買房戶不能簽訂擔(dān)保貸款合同而導(dǎo)致買賣合同無法繼續(xù)履行的情況，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人解除合同。在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請求解除商品房擔(dān)保貸款合同。
此外，司法解釋規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買房戶。
銷售廣告可以成買賣合同內(nèi)容
司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
黃松有表示，經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，不適用司法解釋。
“交鑰匙”就算交付使用
解釋第11條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的
“交鑰匙”就算交付使用。黃松有表示，所謂房屋的交付使用，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房戶占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。當(dāng)然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。
惡意違約欺詐開發(fā)商將付出沉重代價(jià)
解釋第8條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買房戶可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人。
司法解釋第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
到期不給*買房戶可申請賠償損失
解釋規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，買房戶在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
黃松有同時(shí)表示，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，導(dǎo)致買房戶無法辦理房屋所有權(quán)登記，人民法院應(yīng)支持買房戶解除合同和賠償損失的請求。
房屋質(zhì)量有問題開發(fā)商要按期修復(fù)
解釋規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。同時(shí)，如果交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買房戶可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
黃松有說，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院也應(yīng)該支持。
“縮水”3%以內(nèi)合同難以解除
黃松有說，根據(jù)這一司法解釋，商品房買賣中，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。
除此外，司法解釋還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買房戶按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買房戶；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。
買賣合同無效可請求解除“按揭”貸款
商品房擔(dān)保貸款，也就是人們通常所說的商品房“按揭”。黃松有介紹說，司法解釋明確了當(dāng)事人行使商品房買賣合同解除權(quán)的條件。對當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，明確約定以擔(dān)保貸款方式付款的，如因當(dāng)事人一方的原因或者不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，買房戶不能簽訂擔(dān)保貸款合同而導(dǎo)致買賣合同無法繼續(xù)履行的情況，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人解除合同。在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請求解除商品房擔(dān)保貸款合同。
此外，司法解釋規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買房戶。
銷售廣告可以成買賣合同內(nèi)容
司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
黃松有表示，經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，不適用司法解釋。