南海區(qū)建設(shè)局回應(yīng)網(wǎng)友“拍磚”，擬建立規(guī)范物業(yè)管理長效機制
由于經(jīng)營成本不斷上漲，南海不少物管企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量壓力較大。南海建設(shè)部門希望通過制定規(guī)章制度確保物業(yè)管理走向規(guī)范。
前日，南海區(qū)建設(shè)局召開新聞通氣會，率先回應(yīng)“我為南海科學(xué)發(fā)展建言獻策”網(wǎng)絡(luò)論壇網(wǎng)友“拍磚”，認為解決社區(qū)物業(yè)管理問題關(guān)鍵在于提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，政府要建立規(guī)范物業(yè)管理長效機制。
在開展全國深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動的試點工作中，南海區(qū)委解放思想，廣開言路，本月3日開通了“我為南?？茖W(xué)發(fā)展建言獻策”網(wǎng)絡(luò)論壇（www.foshan88.com/bbs/），吸引了近2000名網(wǎng)友“拍磚”。其中不乏城管執(zhí)法、經(jīng)濟發(fā)展、節(jié)能減排治污、教育、青年創(chuàng)業(yè)和物業(yè)管理等社會熱點問題。近日，南海區(qū)委專門收集了其中10個意見、建議，交由相關(guān)職能部門按照“邊學(xué)習(xí)、邊查找、邊整改”的要求對有關(guān)問題進行答復(fù)和處理，南海區(qū)建設(shè)局第一個作出了回應(yīng)。
問題：
小區(qū)物業(yè)管理陷入惡性循環(huán)
網(wǎng)友“about1983”在論壇上說，南海區(qū)的小區(qū)物業(yè)管理陷入惡性循環(huán)，一方面，物業(yè)管理服務(wù)收費多年來沒有漲價，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本不斷上漲，經(jīng)營困難，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)不得不通過降低服務(wù)質(zhì)量來降低經(jīng)營成本，獲取利潤；另一方面，服務(wù)質(zhì)量降低又導(dǎo)致業(yè)主更加不愿意繳納和增加物業(yè)管理服務(wù)費用。因此，該網(wǎng)友希望政府重視小區(qū)管理，解決該民生熱點問題。
“這位網(wǎng)友提出的問題是目前普遍存在的問題，勞動力成本上升和物價上漲，與物業(yè)管理服務(wù)收費不能升價形成了一對矛盾。在物業(yè)管理服務(wù)收費多年不提高的情況下，難以要求物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，也難免發(fā)生個別物業(yè)管理公司虧本后撤場的現(xiàn)象。”南海區(qū)建設(shè)局市場科副科長肖筱剛說，南海也有以桂城萬科金御華府為代表的一些居住小區(qū)做得較好，南海區(qū)建設(shè)局到目前還沒有接到關(guān)于該居住小區(qū)的投訴。但該居住小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)收費標準是每月每平方米2.4元，是目前南海區(qū)內(nèi)居住小區(qū)中物業(yè)管理服務(wù)收費的，與收費最低的桂城俊雅花園只收每月每平方米0.45元形成巨大落差。
解決辦法：
各方聯(lián)動制定規(guī)章制度
“到底如何在物業(yè)管理服務(wù)水平和物業(yè)管理服務(wù)收費之間找到一個平衡點呢？”南海區(qū)建設(shè)局副局長許偉強認為，解決問題的關(guān)鍵是提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主一旦同時接受服務(wù)質(zhì)量及其相應(yīng)的價值，問題就能迎刃而解。這就要求政府建立起規(guī)范物業(yè)管理的長效機制。
據(jù)介紹，南海區(qū)建設(shè)局已起草《佛山市南海區(qū)物業(yè)管理實施辦法》（征求意見稿）和《佛山市南海區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（修改稿），并通過南海區(qū)建設(shè)局網(wǎng)站（http://cic.nanhai.gov.cn/）向社會廣大市民征求意見。市民可以在本月30日前將意見反饋回南海區(qū)建設(shè)局市場科?！盀橐?guī)范這一行業(yè),除了制定相關(guān)地方政策外,下階段將要開展的全區(qū)物業(yè)管理專項整治，要有效*物業(yè)管理難題,不僅是建設(shè)局一個主管部門的事情，更有賴各方聯(lián)動，乃至區(qū)與鎮(zhèn)街聯(lián)動?！痹S偉強說，現(xiàn)在行政執(zhí)法部門準備實行執(zhí)法進社區(qū)，這是個很好的聯(lián)動做法，也是南海區(qū)物業(yè)管理的一個好開始。希望公安、工商、物價等部門多支持配合，共同去想辦法解決問題。
■《佛山市南海區(qū)物業(yè)管理實施辦法》（征求意見稿）四大亮點
亮點一 ：
多部門聯(lián)手管理
按該《辦法》，南海區(qū)主管部門、鎮(zhèn)政府（街道辦）和居（村）委會應(yīng)分別確定一名領(lǐng)導(dǎo)分管物業(yè)管理工作。物業(yè)管理工作納入年度考核體系。另外，該《辦法》擬定小區(qū)內(nèi)臨時停車位的劃定，除了經(jīng)過業(yè)主大會的同意外，還應(yīng)經(jīng)過公安交通消防部門和規(guī)劃部門的審批。
[部門解讀]
近兩年來，由南海區(qū)物業(yè)管理主管部門、區(qū)維穩(wěn)辦、鎮(zhèn)政府（街道辦）、公安派出所、居（村）委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，取得了較好效果。因此，打破傳統(tǒng)的物業(yè)管理只由房產(chǎn)管理部門負責的慣例，新辦法擬建立物價、公安交通消防、規(guī)劃、工商、環(huán)保和行政執(zhí)法等部門一起進小區(qū)管理的制度。
亮點二：
居委會參與籌備業(yè)主大會
按該《辦法》， 物業(yè)管理小區(qū)符合召開首
次業(yè)主大會會議條件的，經(jīng)建設(shè)單位或業(yè)主代表申請，鎮(zhèn)政府（街道辦）和居（村）委會共同指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組?；I備組由7~13名成員組成，其中鎮(zhèn)政府（街道辦）物業(yè)管理部門和居（村）委會、建設(shè)單位代表各1名、業(yè)主代表4~10名，籌備組的組長由居（村）委會的工作人員擔任。
[部門解讀]
該《辦法》探索規(guī)定了建立居委會、房管所參與首次業(yè)主大會籌備的制度，解決群眾反映的業(yè)委會成立難問題。并通過將物業(yè)管理職能下放到各鎮(zhèn)（街），形成了鎮(zhèn)（街）直接指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)的物業(yè)管理，居委會直接協(xié)助物業(yè)管理的機制，利于對物業(yè)管理問題快速反映處理。
亮點三：
前期物業(yè)服務(wù)收費有標準
該《辦法》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)收費按照招投標確定的標準收取。前期物業(yè)服務(wù)期滿2年后，遇物價上漲等因素確實需要在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當公告調(diào)價的理由和經(jīng)審計的財務(wù)報告，經(jīng)物價部門批準后執(zhí)行，同時報南海區(qū)主管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會沒有選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原合同延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。
[部門解讀]
指導(dǎo)價格有利于企業(yè)實現(xiàn)“質(zhì)優(yōu)價優(yōu)”，確保前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。而規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同到期的，新的物業(yè)服務(wù)合同生效前，原來的合同繼續(xù)有效，有利于防止出現(xiàn)管理真空，在一定程度上能避免小區(qū)新舊物業(yè)管理銜接上的種種問題。
亮點四：
有房未售按比例預(yù)留相應(yīng)車位
該《辦法》規(guī)定，住宅物業(yè)仍有部分未售出的，應(yīng)按比例預(yù)留相應(yīng)數(shù)量的車位。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的臨時停車位，其停放服務(wù)收費標準，在政府指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會征求二分之一以上的業(yè)主同意后確定。業(yè)主委員會未成立的，收費標準應(yīng)當按照價格行政管理部門的規(guī)定執(zhí)行。
[部門解讀]
按《物權(quán)法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要?？紤]到一方面業(yè)主不急于購買車位，另一方面開發(fā)企業(yè)又急于銷售車位的實際情況，此舉有利于平衡二者的利益。同時，小區(qū)臨時停車位的劃定除了要業(yè)主大會的同意，免去了業(yè)主們因停車位而起的諸多糾紛。
由于經(jīng)營成本不斷上漲，南海不少物管企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量壓力較大。南海建設(shè)部門希望通過制定規(guī)章制度確保物業(yè)管理走向規(guī)范。
前日，南海區(qū)建設(shè)局召開新聞通氣會，率先回應(yīng)“我為南海科學(xué)發(fā)展建言獻策”網(wǎng)絡(luò)論壇網(wǎng)友“拍磚”，認為解決社區(qū)物業(yè)管理問題關(guān)鍵在于提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，政府要建立規(guī)范物業(yè)管理長效機制。
在開展全國深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動的試點工作中，南海區(qū)委解放思想，廣開言路，本月3日開通了“我為南?？茖W(xué)發(fā)展建言獻策”網(wǎng)絡(luò)論壇（www.foshan88.com/bbs/），吸引了近2000名網(wǎng)友“拍磚”。其中不乏城管執(zhí)法、經(jīng)濟發(fā)展、節(jié)能減排治污、教育、青年創(chuàng)業(yè)和物業(yè)管理等社會熱點問題。近日，南海區(qū)委專門收集了其中10個意見、建議，交由相關(guān)職能部門按照“邊學(xué)習(xí)、邊查找、邊整改”的要求對有關(guān)問題進行答復(fù)和處理，南海區(qū)建設(shè)局第一個作出了回應(yīng)。
問題：
小區(qū)物業(yè)管理陷入惡性循環(huán)
網(wǎng)友“about1983”在論壇上說，南海區(qū)的小區(qū)物業(yè)管理陷入惡性循環(huán)，一方面，物業(yè)管理服務(wù)收費多年來沒有漲價，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本不斷上漲，經(jīng)營困難，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)不得不通過降低服務(wù)質(zhì)量來降低經(jīng)營成本，獲取利潤；另一方面，服務(wù)質(zhì)量降低又導(dǎo)致業(yè)主更加不愿意繳納和增加物業(yè)管理服務(wù)費用。因此，該網(wǎng)友希望政府重視小區(qū)管理，解決該民生熱點問題。
“這位網(wǎng)友提出的問題是目前普遍存在的問題，勞動力成本上升和物價上漲，與物業(yè)管理服務(wù)收費不能升價形成了一對矛盾。在物業(yè)管理服務(wù)收費多年不提高的情況下，難以要求物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，也難免發(fā)生個別物業(yè)管理公司虧本后撤場的現(xiàn)象。”南海區(qū)建設(shè)局市場科副科長肖筱剛說，南海也有以桂城萬科金御華府為代表的一些居住小區(qū)做得較好，南海區(qū)建設(shè)局到目前還沒有接到關(guān)于該居住小區(qū)的投訴。但該居住小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)收費標準是每月每平方米2.4元，是目前南海區(qū)內(nèi)居住小區(qū)中物業(yè)管理服務(wù)收費的，與收費最低的桂城俊雅花園只收每月每平方米0.45元形成巨大落差。
解決辦法：
各方聯(lián)動制定規(guī)章制度
“到底如何在物業(yè)管理服務(wù)水平和物業(yè)管理服務(wù)收費之間找到一個平衡點呢？”南海區(qū)建設(shè)局副局長許偉強認為，解決問題的關(guān)鍵是提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主一旦同時接受服務(wù)質(zhì)量及其相應(yīng)的價值，問題就能迎刃而解。這就要求政府建立起規(guī)范物業(yè)管理的長效機制。
據(jù)介紹，南海區(qū)建設(shè)局已起草《佛山市南海區(qū)物業(yè)管理實施辦法》（征求意見稿）和《佛山市南海區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（修改稿），并通過南海區(qū)建設(shè)局網(wǎng)站（http://cic.nanhai.gov.cn/）向社會廣大市民征求意見。市民可以在本月30日前將意見反饋回南海區(qū)建設(shè)局市場科?！盀橐?guī)范這一行業(yè),除了制定相關(guān)地方政策外,下階段將要開展的全區(qū)物業(yè)管理專項整治，要有效*物業(yè)管理難題,不僅是建設(shè)局一個主管部門的事情，更有賴各方聯(lián)動，乃至區(qū)與鎮(zhèn)街聯(lián)動?！痹S偉強說，現(xiàn)在行政執(zhí)法部門準備實行執(zhí)法進社區(qū)，這是個很好的聯(lián)動做法，也是南海區(qū)物業(yè)管理的一個好開始。希望公安、工商、物價等部門多支持配合，共同去想辦法解決問題。
■《佛山市南海區(qū)物業(yè)管理實施辦法》（征求意見稿）四大亮點
亮點一 ：
多部門聯(lián)手管理
按該《辦法》，南海區(qū)主管部門、鎮(zhèn)政府（街道辦）和居（村）委會應(yīng)分別確定一名領(lǐng)導(dǎo)分管物業(yè)管理工作。物業(yè)管理工作納入年度考核體系。另外，該《辦法》擬定小區(qū)內(nèi)臨時停車位的劃定，除了經(jīng)過業(yè)主大會的同意外，還應(yīng)經(jīng)過公安交通消防部門和規(guī)劃部門的審批。
[部門解讀]
近兩年來，由南海區(qū)物業(yè)管理主管部門、區(qū)維穩(wěn)辦、鎮(zhèn)政府（街道辦）、公安派出所、居（村）委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，取得了較好效果。因此，打破傳統(tǒng)的物業(yè)管理只由房產(chǎn)管理部門負責的慣例，新辦法擬建立物價、公安交通消防、規(guī)劃、工商、環(huán)保和行政執(zhí)法等部門一起進小區(qū)管理的制度。
亮點二：
居委會參與籌備業(yè)主大會
按該《辦法》， 物業(yè)管理小區(qū)符合召開首
次業(yè)主大會會議條件的，經(jīng)建設(shè)單位或業(yè)主代表申請，鎮(zhèn)政府（街道辦）和居（村）委會共同指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組?；I備組由7~13名成員組成，其中鎮(zhèn)政府（街道辦）物業(yè)管理部門和居（村）委會、建設(shè)單位代表各1名、業(yè)主代表4~10名，籌備組的組長由居（村）委會的工作人員擔任。
[部門解讀]
該《辦法》探索規(guī)定了建立居委會、房管所參與首次業(yè)主大會籌備的制度，解決群眾反映的業(yè)委會成立難問題。并通過將物業(yè)管理職能下放到各鎮(zhèn)（街），形成了鎮(zhèn)（街）直接指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)的物業(yè)管理，居委會直接協(xié)助物業(yè)管理的機制，利于對物業(yè)管理問題快速反映處理。
亮點三：
前期物業(yè)服務(wù)收費有標準
該《辦法》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)收費按照招投標確定的標準收取。前期物業(yè)服務(wù)期滿2年后，遇物價上漲等因素確實需要在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當公告調(diào)價的理由和經(jīng)審計的財務(wù)報告，經(jīng)物價部門批準后執(zhí)行，同時報南海區(qū)主管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會沒有選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原合同延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。
[部門解讀]
指導(dǎo)價格有利于企業(yè)實現(xiàn)“質(zhì)優(yōu)價優(yōu)”，確保前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。而規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同到期的，新的物業(yè)服務(wù)合同生效前，原來的合同繼續(xù)有效，有利于防止出現(xiàn)管理真空，在一定程度上能避免小區(qū)新舊物業(yè)管理銜接上的種種問題。
亮點四：
有房未售按比例預(yù)留相應(yīng)車位
該《辦法》規(guī)定，住宅物業(yè)仍有部分未售出的，應(yīng)按比例預(yù)留相應(yīng)數(shù)量的車位。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的臨時停車位，其停放服務(wù)收費標準，在政府指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會征求二分之一以上的業(yè)主同意后確定。業(yè)主委員會未成立的，收費標準應(yīng)當按照價格行政管理部門的規(guī)定執(zhí)行。
[部門解讀]
按《物權(quán)法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要?？紤]到一方面業(yè)主不急于購買車位，另一方面開發(fā)企業(yè)又急于銷售車位的實際情況，此舉有利于平衡二者的利益。同時，小區(qū)臨時停車位的劃定除了要業(yè)主大會的同意，免去了業(yè)主們因停車位而起的諸多糾紛。