資產(chǎn)評(píng)估師考前輔導(dǎo)：成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

1、成本法評(píng)估土地的基本公式：
    土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益
    其中，土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：一是國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補(bǔ)償費(fèi)用，這是對(duì)原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。
    2、成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)的費(fèi)用。新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。
    3、運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的基本思路。運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)值，應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。
    舊建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：(實(shí)質(zhì)為年限法確定成新率)
    建筑物價(jià)值=重置成本一年貶值額×已使用年限
    常用的計(jì)算貶值額方法是直線折舊法和成新折扣法。
    直線折舊法計(jì)算建筑物每年的貶值額為：
    式中：D——年貶值額;
    C——建筑物的重新建造成本;
    S——建筑物的凈殘值;
    N——建筑物的耐用年限;(注意不能大于土地的尚可使用年限)
    R——建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。