收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（掌握）
一、適用范圍
收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等
不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估。
二、基本思路
㈠收益為無限年期的房地產(chǎn)價值
計算公式為：
房地產(chǎn)價值=純凈益/資本化率 （5-1）
這種理論的抽象，包含著三個假設(shè)前提：
（1）凈收益每年不變；
（2）資本化率固定；
（3）收益為無限年期。
提示：參見教材56頁的公式2-14，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式。
㈡收益為有限年期的房地產(chǎn)價值
計算公式為：
這是一個在估價實務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計算公式，r為資本化率，成立條件為：
（1）凈收益每年不變；
（2）資本化率固定且大于零；
（3）收益年期有限為n。
提示：參見教材56頁的公式2-15，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式。
㈢以上思路的具體運(yùn)用
運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價值，首先通過總收益減總費(fèi)用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a(chǎn)的價值。
三、凈收益
（一）凈收益的含義
1.定義（接近于財務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念）
凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。
2.在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。
⑴實際凈收益
①指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益
例如：
ⅰ.當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；
ⅱ.當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于利用狀態(tài)，收益偏低；
ⅲ.收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；
ⅳ.土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值。
②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估
⑵客觀凈收益
①含義
房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期。這個收益稱為客觀純收益。
由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。
②只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。
3.凈收益的計算公式
凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用
（二）客觀總收益（接近于會計中收入的概念）
1.含義
總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。
2.確定客觀總收益時候要注意以下問題
⑴求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。
⑵在計算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于利用狀態(tài)下的結(jié)果。利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于利用方向和利用程度。在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。
⑶有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當(dāng)披露租約情況
【例題1.綜合題】（08年度考試題）被評估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運(yùn)營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，合同同時規(guī)定，如果房地產(chǎn)Ａ的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準(zhǔn)日（2008年5月31日）市場上同類商業(yè)用房的正常租金（與評估對象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后的前3年的市場租金水平將在評估基準(zhǔn)日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評估基準(zhǔn)日3年后的市場租金水平基本維持在評估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。
要求：
評估房地產(chǎn)A的轉(zhuǎn)讓價值（寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù)）。
[答案]（1）收益總年限=40（法定年限）-2-2=36年
（2）現(xiàn)有合同是否應(yīng)該違約
目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應(yīng)該執(zhí)行合同。
如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為
2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元
2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元
2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元
這些違約多獲得的收益現(xiàn)值之和為
21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元
違約的收益小于違約賠償金5萬，所以不能夠違約。
（3）現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值
基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計算，因為違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。
收益現(xiàn)值＝（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）^2
150*1000/（1+10%）^3=346 581.52（元）
（4）合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為
客觀收益年限＝40-2-5＝33年
基準(zhǔn)日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）^3*1000=154 545.15（元）
收益現(xiàn)值=154 545.15*【[1-1/（1+10%）^33]/10%】/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）
（5） 轉(zhuǎn)讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）
3.在確定收益值時，可以按照以下思路進(jìn)行
（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；
（2）需對市場走勢作準(zhǔn)確的預(yù)測；
（3）必須考慮收益的風(fēng)險性和可實現(xiàn)性。
（三）客觀總費(fèi)用（接近于財務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念）
1.定義
總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項（付現(xiàn)）支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。
2.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。
3.房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險費(fèi)、稅金等。
一、適用范圍
收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等
不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估。
二、基本思路
㈠收益為無限年期的房地產(chǎn)價值
計算公式為：
房地產(chǎn)價值=純凈益/資本化率 （5-1）
這種理論的抽象，包含著三個假設(shè)前提：
（1）凈收益每年不變；
（2）資本化率固定；
（3）收益為無限年期。
提示：參見教材56頁的公式2-14，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式。
㈡收益為有限年期的房地產(chǎn)價值
計算公式為：
這是一個在估價實務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計算公式，r為資本化率，成立條件為：
（1）凈收益每年不變；
（2）資本化率固定且大于零；
（3）收益年期有限為n。
提示：參見教材56頁的公式2-15，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式。
㈢以上思路的具體運(yùn)用
運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價值，首先通過總收益減總費(fèi)用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a(chǎn)的價值。
三、凈收益
（一）凈收益的含義
1.定義（接近于財務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念）
凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。
2.在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。
⑴實際凈收益
①指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益
例如：
ⅰ.當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；
ⅱ.當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于利用狀態(tài)，收益偏低；
ⅲ.收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；
ⅳ.土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值。
②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估
⑵客觀凈收益
①含義
房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期。這個收益稱為客觀純收益。
由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。
②只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。
3.凈收益的計算公式
凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用
（二）客觀總收益（接近于會計中收入的概念）
1.含義
總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。
2.確定客觀總收益時候要注意以下問題
⑴求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。
⑵在計算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于利用狀態(tài)下的結(jié)果。利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于利用方向和利用程度。在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。
⑶有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當(dāng)披露租約情況
【例題1.綜合題】（08年度考試題）被評估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運(yùn)營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，合同同時規(guī)定，如果房地產(chǎn)Ａ的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準(zhǔn)日（2008年5月31日）市場上同類商業(yè)用房的正常租金（與評估對象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后的前3年的市場租金水平將在評估基準(zhǔn)日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評估基準(zhǔn)日3年后的市場租金水平基本維持在評估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。
要求：
評估房地產(chǎn)A的轉(zhuǎn)讓價值（寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù)）。
[答案]（1）收益總年限=40（法定年限）-2-2=36年
（2）現(xiàn)有合同是否應(yīng)該違約
目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應(yīng)該執(zhí)行合同。
如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為
2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元
2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元
2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元
這些違約多獲得的收益現(xiàn)值之和為
21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元
違約的收益小于違約賠償金5萬，所以不能夠違約。
（3）現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值
基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計算，因為違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。
收益現(xiàn)值＝（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）^2
150*1000/（1+10%）^3=346 581.52（元）
（4）合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為
客觀收益年限＝40-2-5＝33年
基準(zhǔn)日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）^3*1000=154 545.15（元）
收益現(xiàn)值=154 545.15*【[1-1/（1+10%）^33]/10%】/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）
（5） 轉(zhuǎn)讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）
3.在確定收益值時，可以按照以下思路進(jìn)行
（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；
（2）需對市場走勢作準(zhǔn)確的預(yù)測；
（3）必須考慮收益的風(fēng)險性和可實現(xiàn)性。
（三）客觀總費(fèi)用（接近于財務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念）
1.定義
總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項（付現(xiàn)）支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。
2.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。
3.房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險費(fèi)、稅金等。