第四節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用（掌握）
一、適用范圍
市場(chǎng)法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。
而在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用：
1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；
2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；
3.很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；
4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；
5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。
二、基本思路
市場(chǎng)法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。
三、計(jì)算公式
市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是：
P=P'×A×B×C （5-11）
公式中：
P--被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值；
P′--可比交易實(shí)例價(jià)值；
A--交易情況修正系數(shù)；
B--交易日期修正系數(shù)；
C--房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)；
如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：
P=P'×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù) （5-14）
注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個(gè)因子都可以獨(dú)立地?cái)U(kuò)展出來(lái)進(jìn)行單獨(dú)修正。
四、操作步驟
（一）收集交易資料
（二）確定可比交易案例
（三）因素修正
1.交易情況修正
（1）需要修正的情形
①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易；
②交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買最為典型；
③買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低；
④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方；
⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
不滿足公開市場(chǎng)條件的情況的都屬于要修正的情況。
（2）修正系數(shù)的計(jì)算公式
交易情況修正后的正常價(jià)格
=可比實(shí)例價(jià)格×（正常情況指數(shù)/可比實(shí)例情況指數(shù)）
=P’×100/100（1±X%） （5-15）
注意：這和教材48頁(yè)的交易情況修正是一樣的。
2.交易日期修正
房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)表示。利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行期日修正的公式如下：
交易基準(zhǔn)日交易實(shí)例價(jià)格
=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)×可比實(shí)例價(jià)格 （5-16）
提示：①書上例題【5-5】，說(shuō)每月上漲1%，實(shí)質(zhì)上指的是每月環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)；
②交易日期修正還是看前面講過(guò)的物價(jià)指數(shù)法的有關(guān)內(nèi)容（教材43頁(yè)）；
③關(guān)注教材48頁(yè)交易日期修正的說(shuō)法，物價(jià)變化“平均每月上漲1%”。
[例5-5]現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實(shí)例，成交價(jià)格為6000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設(shè)2006年1月至2007年7月，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月上漲1%，2007年7月至2008年1月，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月下降0.2%，則對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后2008年1月的房地產(chǎn)價(jià)格為：
[答案]P=6000×（1+1%）12×（1-0.2%）6
=6000×1.127×0.988
=6681（元/平方米）
3.容積率修正
容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。
容積率修正可采用下式計(jì)算：
經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格
=可比實(shí)例價(jià)格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù)）（5-17）
注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比。
[例5-6]某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見表5-2。
表5-2 容積率修正系數(shù)表
容積率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5
修正系數(shù) 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1
如果確定比較案例宗地地價(jià)每平方米為 800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計(jì)算如下：
[答案]經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格
=800×容積率因素修正系數(shù)
=800×1.6/1.9
=673.7（元/平方米）
4.土地使用年期修正。
土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：
式中：
K--將可比實(shí)例年期修正到被估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù)；
r--資本化率；
m--被估對(duì)象的使用年期；
n--可比實(shí)例的使用年期。
土地使用年期修正后地價(jià)=比較實(shí)例價(jià)格×K
這里的K的原理：和教材48頁(yè)土地使用年期修正是同一個(gè)原理。
[5-7]若選擇的比較案例成交地價(jià)為每平方米1000元，對(duì)應(yīng)土地使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則年期修正如下：
[答案]土地使用年期修正后的地價(jià)
一、適用范圍
市場(chǎng)法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。
而在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用：
1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；
2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；
3.很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；
4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；
5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。
二、基本思路
市場(chǎng)法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。
三、計(jì)算公式
市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是：
P=P'×A×B×C （5-11）
公式中：
P--被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值；
P′--可比交易實(shí)例價(jià)值；
A--交易情況修正系數(shù)；
B--交易日期修正系數(shù)；
C--房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)；
如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：
P=P'×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù) （5-14）
注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個(gè)因子都可以獨(dú)立地?cái)U(kuò)展出來(lái)進(jìn)行單獨(dú)修正。
四、操作步驟
（一）收集交易資料
（二）確定可比交易案例
（三）因素修正
1.交易情況修正
（1）需要修正的情形
①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易；
②交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買最為典型；
③買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低；
④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方；
⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
不滿足公開市場(chǎng)條件的情況的都屬于要修正的情況。
（2）修正系數(shù)的計(jì)算公式
交易情況修正后的正常價(jià)格
=可比實(shí)例價(jià)格×（正常情況指數(shù)/可比實(shí)例情況指數(shù)）
=P’×100/100（1±X%） （5-15）
注意：這和教材48頁(yè)的交易情況修正是一樣的。
2.交易日期修正
房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)表示。利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行期日修正的公式如下：
交易基準(zhǔn)日交易實(shí)例價(jià)格
=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)×可比實(shí)例價(jià)格 （5-16）
提示：①書上例題【5-5】，說(shuō)每月上漲1%，實(shí)質(zhì)上指的是每月環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)；
②交易日期修正還是看前面講過(guò)的物價(jià)指數(shù)法的有關(guān)內(nèi)容（教材43頁(yè)）；
③關(guān)注教材48頁(yè)交易日期修正的說(shuō)法，物價(jià)變化“平均每月上漲1%”。
[例5-5]現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實(shí)例，成交價(jià)格為6000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設(shè)2006年1月至2007年7月，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月上漲1%，2007年7月至2008年1月，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月下降0.2%，則對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后2008年1月的房地產(chǎn)價(jià)格為：
[答案]P=6000×（1+1%）12×（1-0.2%）6
=6000×1.127×0.988
=6681（元/平方米）
3.容積率修正
容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。
容積率修正可采用下式計(jì)算：
經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格
=可比實(shí)例價(jià)格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù)）（5-17）
注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比。
[例5-6]某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見表5-2。
表5-2 容積率修正系數(shù)表
容積率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5
修正系數(shù) 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1
如果確定比較案例宗地地價(jià)每平方米為 800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計(jì)算如下：
[答案]經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格
=800×容積率因素修正系數(shù)
=800×1.6/1.9
=673.7（元/平方米）
4.土地使用年期修正。
土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：
式中：
K--將可比實(shí)例年期修正到被估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù)；
r--資本化率；
m--被估對(duì)象的使用年期；
n--可比實(shí)例的使用年期。
土地使用年期修正后地價(jià)=比較實(shí)例價(jià)格×K
這里的K的原理：和教材48頁(yè)土地使用年期修正是同一個(gè)原理。
[5-7]若選擇的比較案例成交地價(jià)為每平方米1000元，對(duì)應(yīng)土地使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則年期修正如下：
[答案]土地使用年期修正后的地價(jià)