第三節(jié)、收益法在房地產(chǎn)評估中的應用
一、基本思路：房地產(chǎn)價值=凈收益/資本化率
凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。注意是客觀凈收益，接近于會計中現(xiàn)金凈流量的概念。
二、適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價值評估。
三、凈收益=總收益-總費用。注：收益和費用指的是客觀收益和客觀費用，非評估對象的實際收益。也就是要剔除評估對象的個別因素。
確定收益時：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較;需預測市場走勢;需考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。
四、資本化率：
1、實質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風險呈正比例關系。
2、求取資本化率的方法：
①凈收益與售價比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價值=凈收益/資本化率，通過在房地產(chǎn)市場中類似的交易實例，把成交價格作為房地產(chǎn)價值，然后結(jié)合凈收益，計算出資本化率。
② 安全利率加風險調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長期借款利率或國債利率;風險調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學統(tǒng)計的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強。
③ 各種投資收益率排序插入法
注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關系。教材P181;公式是根據(jù)5-1推出來的(房地產(chǎn)價值=凈收益/資本化率)。
五、計算公式
(一)評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值
房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 (5-5)
房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用
房地產(chǎn)總費用=管理費+維護費+保險費+稅金
(二)單獨評估土地的價值
1.由土地收益評估土地價值——適用于空地出租
土地價值=土地凈收益/土地資本化率 (5-6)
土地凈收益=土地總收益-土地總費用
土地總費用=管理費+維護費+稅金
一、基本思路：房地產(chǎn)價值=凈收益/資本化率
凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。注意是客觀凈收益，接近于會計中現(xiàn)金凈流量的概念。
二、適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價值評估。
三、凈收益=總收益-總費用。注：收益和費用指的是客觀收益和客觀費用，非評估對象的實際收益。也就是要剔除評估對象的個別因素。
確定收益時：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較;需預測市場走勢;需考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。
四、資本化率：
1、實質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風險呈正比例關系。
2、求取資本化率的方法：
①凈收益與售價比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價值=凈收益/資本化率，通過在房地產(chǎn)市場中類似的交易實例，把成交價格作為房地產(chǎn)價值，然后結(jié)合凈收益，計算出資本化率。
② 安全利率加風險調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長期借款利率或國債利率;風險調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學統(tǒng)計的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強。
③ 各種投資收益率排序插入法
注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關系。教材P181;公式是根據(jù)5-1推出來的(房地產(chǎn)價值=凈收益/資本化率)。
五、計算公式
(一)評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值
房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 (5-5)
房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用
房地產(chǎn)總費用=管理費+維護費+保險費+稅金
(二)單獨評估土地的價值
1.由土地收益評估土地價值——適用于空地出租
土地價值=土地凈收益/土地資本化率 (5-6)
土地凈收益=土地總收益-土地總費用
土地總費用=管理費+維護費+稅金