（4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）
①定義
價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
②物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的各種表述方法：
Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)：
是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。例如某類(lèi)設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過(guò)程如下，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類(lèi)設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。表4-1（教材102頁(yè)）。
年 份
該類(lèi)設(shè)備實(shí)際均價(jià)
定基物價(jià)指數(shù)=當(dāng)年實(shí)際物價(jià)/基年物價(jià)
定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=（當(dāng)年實(shí)際物價(jià)-基年物價(jià)）/基年物價(jià)
1999（基年）
50
100%
2000
51.5
103%=51.5/50*100%
3%=（51.5-50）/50*100%
2001
53
106%=53/50*100%
6%=（53-50）/50*100%
2002
54
108%=54/50*100%
8%=（54-50）/50*100%
2003
55
110%=55/50*100%
10%=（55-50）/50*100%
2004
56
112%=56/50*100%
12%=（56-50）/50*100%
2005
57.5
115%=57.5/50*100%
15%=（57.5-50）/50*100%
Ⅱ、定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系
某年的定基價(jià)格指數(shù)=1+該年的定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)
Ⅲ、物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系
比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格指數(shù)=112/106=105.66%
Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系
物價(jià)指數(shù)=1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)
比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=112/106-1=5.66%
Ⅵ、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（記做a1,a2……,an教材40頁(yè)公式2-6-2，61頁(yè)）
本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的部分與上年定基物價(jià)指數(shù)的商。
環(huán)比物價(jià)指數(shù)=1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)
年 份
定基物價(jià)指數(shù)（%）
環(huán)比物價(jià)指數(shù)（%）
環(huán)比變動(dòng)物價(jià)指數(shù)
1999
100
2000
103
103=103/100
3%=（103-100）/100
2001
106
102.9=106/103
2.91%=（106-103）/103
2002
108
101.9=108/106
1.89%=（108-106）/106
2003
110
101.9=110/108
1.85%=（110-108）/108
2004
112
101.8=112/110
1.82%=（112-110）/110
2005
115
102.7=115/112
2.68%=（115-112）/112
③價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式
④適用條件
評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)
舉例：大家看教材41頁(yè)的幾個(gè)例題
【例2-5】被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類(lèi)房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米，運(yùn)用公式（2-6-1）則評(píng)估對(duì)象于2006年6月30日的價(jià)值接近于：
【例2-6】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年1-5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根據(jù)公式（2-7-2）評(píng)估對(duì)象于2006年5月的評(píng)估價(jià)值最接近于：
『正確答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（萬(wàn)元）
（5）成新率價(jià)格調(diào)整法。
①原理：
參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
6.直接比較法使用頻率高的方法
（1）市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法---- 一個(gè)以上可比因素不一致
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值 （2-9）
=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù) （2-10）
[例2-7]
（1）估價(jià)對(duì)象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。
（3）評(píng)估過(guò)程。
①選擇評(píng)估方法。該種類(lèi)型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
②搜集有關(guān)的評(píng)估資料。
A.搜集待估土地資料。
B.搜集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見(jiàn)教材表2-1。
③進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析交易實(shí)例A、D為正常買(mǎi)賣(mài)，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例C較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低3%。
則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：
交易實(shí)例A：0%；交易實(shí)例B：2%；交易實(shí)例C：3%；交易實(shí)例D：0%。
（2）價(jià)值比率法
①成本市價(jià)法
基本原理
以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的價(jià)值的方法。
計(jì)算公式
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）（2-11）
特別注意：公式中的計(jì)算基數(shù)是被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本，如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應(yīng)該扣除.
②市盈率倍數(shù)法
基本原理
以參照物（企業(yè)）的價(jià)值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)（如收益額）相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
主要適用對(duì)象
企業(yè)價(jià)值評(píng)估
計(jì)算公式
所以：被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額=（參照物的）市盈率*（被評(píng)估對(duì)象的）凈利潤(rùn) （2-12）
（二）間接比較法
1.原理
（1）利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為標(biāo)準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值
（2）利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。
2.適用條件：
不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似
①定義
價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
②物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的各種表述方法：
Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)：
是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。例如某類(lèi)設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過(guò)程如下，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類(lèi)設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。表4-1（教材102頁(yè)）。
年 份
該類(lèi)設(shè)備實(shí)際均價(jià)
定基物價(jià)指數(shù)=當(dāng)年實(shí)際物價(jià)/基年物價(jià)
定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=（當(dāng)年實(shí)際物價(jià)-基年物價(jià)）/基年物價(jià)
1999（基年）
50
100%
2000
51.5
103%=51.5/50*100%
3%=（51.5-50）/50*100%
2001
53
106%=53/50*100%
6%=（53-50）/50*100%
2002
54
108%=54/50*100%
8%=（54-50）/50*100%
2003
55
110%=55/50*100%
10%=（55-50）/50*100%
2004
56
112%=56/50*100%
12%=（56-50）/50*100%
2005
57.5
115%=57.5/50*100%
15%=（57.5-50）/50*100%
Ⅱ、定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系
某年的定基價(jià)格指數(shù)=1+該年的定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)
Ⅲ、物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系
比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格指數(shù)=112/106=105.66%
Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系
物價(jià)指數(shù)=1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)
比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=112/106-1=5.66%
Ⅵ、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（記做a1,a2……,an教材40頁(yè)公式2-6-2，61頁(yè)）
本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的部分與上年定基物價(jià)指數(shù)的商。
環(huán)比物價(jià)指數(shù)=1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)
年 份
定基物價(jià)指數(shù)（%）
環(huán)比物價(jià)指數(shù)（%）
環(huán)比變動(dòng)物價(jià)指數(shù)
1999
100
2000
103
103=103/100
3%=（103-100）/100
2001
106
102.9=106/103
2.91%=（106-103）/103
2002
108
101.9=108/106
1.89%=（108-106）/106
2003
110
101.9=110/108
1.85%=（110-108）/108
2004
112
101.8=112/110
1.82%=（112-110）/110
2005
115
102.7=115/112
2.68%=（115-112）/112
③價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式
④適用條件
評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)
舉例：大家看教材41頁(yè)的幾個(gè)例題
【例2-5】被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類(lèi)房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米，運(yùn)用公式（2-6-1）則評(píng)估對(duì)象于2006年6月30日的價(jià)值接近于：
【例2-6】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年1-5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根據(jù)公式（2-7-2）評(píng)估對(duì)象于2006年5月的評(píng)估價(jià)值最接近于：
『正確答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（萬(wàn)元）
（5）成新率價(jià)格調(diào)整法。
①原理：
參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
6.直接比較法使用頻率高的方法
（1）市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法---- 一個(gè)以上可比因素不一致
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值 （2-9）
=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù) （2-10）
[例2-7]
（1）估價(jià)對(duì)象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。
（3）評(píng)估過(guò)程。
①選擇評(píng)估方法。該種類(lèi)型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
②搜集有關(guān)的評(píng)估資料。
A.搜集待估土地資料。
B.搜集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見(jiàn)教材表2-1。
③進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析交易實(shí)例A、D為正常買(mǎi)賣(mài)，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例C較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低3%。
則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：
交易實(shí)例A：0%；交易實(shí)例B：2%；交易實(shí)例C：3%；交易實(shí)例D：0%。
（2）價(jià)值比率法
①成本市價(jià)法
基本原理
以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的價(jià)值的方法。
計(jì)算公式
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）（2-11）
特別注意：公式中的計(jì)算基數(shù)是被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本，如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應(yīng)該扣除.
②市盈率倍數(shù)法
基本原理
以參照物（企業(yè)）的價(jià)值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)（如收益額）相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
主要適用對(duì)象
企業(yè)價(jià)值評(píng)估
計(jì)算公式
所以：被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額=（參照物的）市盈率*（被評(píng)估對(duì)象的）凈利潤(rùn) （2-12）
（二）間接比較法
1.原理
（1）利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為標(biāo)準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值
（2）利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。
2.適用條件：
不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似