(二)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本要求(重點(diǎn)掌握)
1.不動(dòng)產(chǎn)登記的管轄。根據(jù)《物權(quán)法》第10條第1款的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
2.統(tǒng)一登記。我國(guó)《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！y(tǒng)一的登記制度應(yīng)該包括統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力。
3.不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)。根據(jù)《物權(quán)法》第22條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。
(三)不動(dòng)產(chǎn)登記的一般程序
1.當(dāng)事人申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記采取當(dāng)事人申請(qǐng)為主的方式。根據(jù)《物權(quán)法》第11條的規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。
2.登記機(jī)構(gòu)審查。登記機(jī)構(gòu)在審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(1)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;(2)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人;(3)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地察看。
另外，根據(jù)《物權(quán)法》第13條的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得有下 列行為：(1)要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;(2)以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;(3)超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
(四)特殊的登記制度
1.更正登記和異議登記。這兩種登記均為保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。
(1)更正登記。
更正登記是對(duì)錯(cuò)誤登記的改正登記。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?BR> (2)異議登記。
異議登記是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護(hù)。我國(guó)《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記?！?BR> 異議登記雖然可以對(duì)真正權(quán)利人提供保護(hù)，但這種保護(hù)應(yīng)當(dāng)是臨時(shí)性的，因?yàn)樗瑫r(shí)也給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易造成了不穩(wěn)定的狀態(tài)。為使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不穩(wěn)定狀態(tài)早日恢復(fù)正常，有必要對(duì)異議登記的有效期間作出限制?！段餀?quán)法》規(guī)定，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
如果申請(qǐng)人濫用異議登記制度，而給登記簿上的權(quán)利人的利益造成損害，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。《物權(quán)法》規(guī)定，異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
2.預(yù)告登記。預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型。一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是對(duì)現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，而預(yù)告登記所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，即進(jìn)行了預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗的效力。《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?BR> 預(yù)告登記的失效?！段餀?quán)法》第20條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！笨梢?jiàn)預(yù)告登記在兩種情況下失效，一是債權(quán)消滅;二是能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)登記而在3個(gè)月內(nèi)未辦理登記的。
(五)登記錯(cuò)誤的責(zé)任
根據(jù)《物權(quán)法》第21條的規(guī)定，當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。
二、動(dòng)產(chǎn)交付
《物權(quán)法》第23條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”可見(jiàn)我國(guó)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)原則上適用交付并移轉(zhuǎn)占有的規(guī)則。
(一)動(dòng)產(chǎn)交付的含義及意義
交付是移轉(zhuǎn)占有，是一方當(dāng)事人將自己對(duì)物的管領(lǐng)力移轉(zhuǎn)于另一方。除法律另有規(guī)定外，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。交付是物權(quán)公示原則的要求，決定著物權(quán)的變動(dòng)生效、權(quán)利正確性推定和善意保護(hù)。
(二)特殊的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)確定標(biāo)準(zhǔn)
很多國(guó)家和地區(qū)的立法上對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等具有較大價(jià)值動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)等同于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，要求這些動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)遵循登記的規(guī)則。而我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)這些動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)仍然采用交付的方式，僅將登記作為對(duì)抗善意第三人的要件，而不是物權(quán)變動(dòng)的條件?！段餀?quán)法》第24條規(guī)定，船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
(三)交付的特殊形態(tài)(重點(diǎn)掌握)
交付分為現(xiàn)實(shí)交付和觀念交付。所謂現(xiàn)實(shí)交付，是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的出讓人將動(dòng)產(chǎn)的占有實(shí)際地轉(zhuǎn)移給受讓人，由受讓人直接占有該動(dòng)產(chǎn)。所謂觀念交付，是指在特殊情況下，法律允許當(dāng)事人通過(guò)特別的約定，并不現(xiàn)實(shí)交付動(dòng)產(chǎn)，而采用一種變通的交付辦法來(lái)代替現(xiàn)實(shí)交付。觀念交付包括簡(jiǎn)易交付、指示交付和占有改定三種情形。
1.簡(jiǎn)易交付。簡(jiǎn)易交付是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓之前，動(dòng)產(chǎn)的受讓人已依法占有動(dòng)產(chǎn)，在形成物權(quán)變動(dòng)的合意時(shí)，立刻發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，交付視為已完成?！段餀?quán)法》第25條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力?！贝颂帯胺尚袨樯r(shí)”是指當(dāng)事人之間關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的合同生效時(shí)。
2.指示交付。指示交付是指當(dāng)事人在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果該動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)由第三人占有，負(fù)有交付義務(wù)的人可以將其對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給新的權(quán)利人，來(lái)代替物的實(shí)際交付。指示交付的目的是為了保障第三人對(duì)標(biāo)的物的占有的延長(zhǎng)，從而進(jìn)一步發(fā)揮物的使用效益?！段餀?quán)法》第26條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付?！?BR> 3.占有改定。占有改定也稱繼續(xù)占有，是指在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果轉(zhuǎn)讓人希望繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人雙方可以訂立合同，特別約定由轉(zhuǎn)讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)，而受讓人因此取得對(duì)標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實(shí)際交付?！段餀?quán)法》第27條規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力?！?BR> 四、非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)
(一)具體類型
依據(jù)《物權(quán)法》第2.8條、第29條和第30條的規(guī)定，非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的具體情形分別為：
1.因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
2.因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。
3.因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
(二)非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)適用的規(guī)則
根據(jù)《物權(quán)法》第31條的規(guī)定，非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，一般不需要公示(不動(dòng)產(chǎn)登記或動(dòng)產(chǎn)交付)即可取得，但是，非依法律行為而享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。這項(xiàng)規(guī)定，限制的是非依法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人的處分權(quán)，因?yàn)槠淙〉貌粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)沒(méi)有公示，難以為社會(huì)所知，物權(quán)取得人的處分權(quán)任意行使的話，容易妨害物權(quán)相對(duì)人的利益。
1.不動(dòng)產(chǎn)登記的管轄。根據(jù)《物權(quán)法》第10條第1款的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
2.統(tǒng)一登記。我國(guó)《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！y(tǒng)一的登記制度應(yīng)該包括統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力。
3.不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)。根據(jù)《物權(quán)法》第22條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。
(三)不動(dòng)產(chǎn)登記的一般程序
1.當(dāng)事人申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記采取當(dāng)事人申請(qǐng)為主的方式。根據(jù)《物權(quán)法》第11條的規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。
2.登記機(jī)構(gòu)審查。登記機(jī)構(gòu)在審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(1)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;(2)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人;(3)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地察看。
另外，根據(jù)《物權(quán)法》第13條的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得有下 列行為：(1)要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;(2)以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;(3)超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
(四)特殊的登記制度
1.更正登記和異議登記。這兩種登記均為保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。
(1)更正登記。
更正登記是對(duì)錯(cuò)誤登記的改正登記。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?BR> (2)異議登記。
異議登記是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護(hù)。我國(guó)《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記?！?BR> 異議登記雖然可以對(duì)真正權(quán)利人提供保護(hù)，但這種保護(hù)應(yīng)當(dāng)是臨時(shí)性的，因?yàn)樗瑫r(shí)也給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易造成了不穩(wěn)定的狀態(tài)。為使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不穩(wěn)定狀態(tài)早日恢復(fù)正常，有必要對(duì)異議登記的有效期間作出限制?！段餀?quán)法》規(guī)定，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
如果申請(qǐng)人濫用異議登記制度，而給登記簿上的權(quán)利人的利益造成損害，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。《物權(quán)法》規(guī)定，異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
2.預(yù)告登記。預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型。一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是對(duì)現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，而預(yù)告登記所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，即進(jìn)行了預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗的效力。《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?BR> 預(yù)告登記的失效?！段餀?quán)法》第20條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！笨梢?jiàn)預(yù)告登記在兩種情況下失效，一是債權(quán)消滅;二是能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)登記而在3個(gè)月內(nèi)未辦理登記的。
(五)登記錯(cuò)誤的責(zé)任
根據(jù)《物權(quán)法》第21條的規(guī)定，當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。
二、動(dòng)產(chǎn)交付
《物權(quán)法》第23條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”可見(jiàn)我國(guó)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)原則上適用交付并移轉(zhuǎn)占有的規(guī)則。
(一)動(dòng)產(chǎn)交付的含義及意義
交付是移轉(zhuǎn)占有，是一方當(dāng)事人將自己對(duì)物的管領(lǐng)力移轉(zhuǎn)于另一方。除法律另有規(guī)定外，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。交付是物權(quán)公示原則的要求，決定著物權(quán)的變動(dòng)生效、權(quán)利正確性推定和善意保護(hù)。
(二)特殊的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)確定標(biāo)準(zhǔn)
很多國(guó)家和地區(qū)的立法上對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等具有較大價(jià)值動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)等同于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，要求這些動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)遵循登記的規(guī)則。而我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)這些動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)仍然采用交付的方式，僅將登記作為對(duì)抗善意第三人的要件，而不是物權(quán)變動(dòng)的條件?！段餀?quán)法》第24條規(guī)定，船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
(三)交付的特殊形態(tài)(重點(diǎn)掌握)
交付分為現(xiàn)實(shí)交付和觀念交付。所謂現(xiàn)實(shí)交付，是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的出讓人將動(dòng)產(chǎn)的占有實(shí)際地轉(zhuǎn)移給受讓人，由受讓人直接占有該動(dòng)產(chǎn)。所謂觀念交付，是指在特殊情況下，法律允許當(dāng)事人通過(guò)特別的約定，并不現(xiàn)實(shí)交付動(dòng)產(chǎn)，而采用一種變通的交付辦法來(lái)代替現(xiàn)實(shí)交付。觀念交付包括簡(jiǎn)易交付、指示交付和占有改定三種情形。
1.簡(jiǎn)易交付。簡(jiǎn)易交付是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓之前，動(dòng)產(chǎn)的受讓人已依法占有動(dòng)產(chǎn)，在形成物權(quán)變動(dòng)的合意時(shí)，立刻發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，交付視為已完成?！段餀?quán)法》第25條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力?！贝颂帯胺尚袨樯r(shí)”是指當(dāng)事人之間關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的合同生效時(shí)。
2.指示交付。指示交付是指當(dāng)事人在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果該動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)由第三人占有，負(fù)有交付義務(wù)的人可以將其對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給新的權(quán)利人，來(lái)代替物的實(shí)際交付。指示交付的目的是為了保障第三人對(duì)標(biāo)的物的占有的延長(zhǎng)，從而進(jìn)一步發(fā)揮物的使用效益?！段餀?quán)法》第26條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付?！?BR> 3.占有改定。占有改定也稱繼續(xù)占有，是指在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果轉(zhuǎn)讓人希望繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人雙方可以訂立合同，特別約定由轉(zhuǎn)讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)，而受讓人因此取得對(duì)標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實(shí)際交付?！段餀?quán)法》第27條規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力?！?BR> 四、非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)
(一)具體類型
依據(jù)《物權(quán)法》第2.8條、第29條和第30條的規(guī)定，非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的具體情形分別為：
1.因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
2.因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。
3.因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
(二)非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)適用的規(guī)則
根據(jù)《物權(quán)法》第31條的規(guī)定，非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，一般不需要公示(不動(dòng)產(chǎn)登記或動(dòng)產(chǎn)交付)即可取得，但是，非依法律行為而享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。這項(xiàng)規(guī)定，限制的是非依法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人的處分權(quán)，因?yàn)槠淙〉貌粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)沒(méi)有公示，難以為社會(huì)所知，物權(quán)取得人的處分權(quán)任意行使的話，容易妨害物權(quán)相對(duì)人的利益。