3.收益期限（n）
（1）根據(jù)持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來的預(yù)期收益
（2）關(guān)于無形資產(chǎn)的收益年限，掌握下面內(nèi)容
①按照我國專利法的規(guī)定，發(fā)明專利的保護期限為20年，實用新型與外觀設(shè)計的保護期限為10年，均自申請日開始計算。
②搞懂無形資產(chǎn)評估第4節(jié)專利資產(chǎn)評估最后我補充的例題【2007年考題】
③確定無形資產(chǎn)有效期限的理論依據(jù)
無形資產(chǎn)收益期限或稱有效期限，指無形資產(chǎn)發(fā)揮作用，并具有超額獲利能力的時間。
無形資產(chǎn)具有獲得超額收益能力的時間才是真正的無形資產(chǎn)有效期限。
④資產(chǎn)評估實踐中，預(yù)計和確定無形資產(chǎn)的有效期限，可依照下列方法進行：
Ⅰ、法律或合同、企業(yè)申請書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。
Ⅱ、法律無規(guī)定有效期，企業(yè)合同或企業(yè)申請書中規(guī)定有受益年限的，可按照受益年限確定。
Ⅲ、法律和企業(yè)合同或申請書均未規(guī)定有效期限和受益年限的，按預(yù)計受益期限確定。預(yù)計受益期限可以采用統(tǒng)計分析或與同類資產(chǎn)比較得出。
（3）企業(yè)價值評估中評估價值類型、收益額類型以及折現(xiàn)率的匹配
企業(yè)價值
對應(yīng)的收益額
折現(xiàn)率
種類
公式
折現(xiàn)率種類
計算方法
股東全部權(quán)益價值
凈資產(chǎn)價值或所有者權(quán)益價值
凈利潤或凈現(xiàn)金流量（股權(quán)自由現(xiàn)金流量）
權(quán)益資金的折現(xiàn)率
資本資產(chǎn)定價模型公式10-10
企業(yè)投資資本價值
這種分類不是344頁《指導(dǎo)意見》中的分類
所有者權(quán)益+長期負(fù)債
凈利潤或凈現(xiàn)金流量+扣稅后的長期負(fù)債利息【長期負(fù)債利息*（1-所得稅稅率））
權(quán)益資金和長期負(fù)債資金的綜合折現(xiàn)率
加權(quán)平均資本成本模型公式10-12
企業(yè)整體價值
所有者權(quán)益價值和付息債務(wù)之和
凈利潤或凈現(xiàn)金流量+扣稅后全部利息【全部利息*（1-所得稅稅率）】
權(quán)益資金和全部負(fù)債資金的綜合折現(xiàn)率
加權(quán)平均資本成本模型公式10-11
部分股東權(quán)益價值
先計算出來股東全部權(quán)益價值，然后按照股權(quán)比例進行折算。不過如果股權(quán)比例在各個年度不同的話，需要在各個年度使用相應(yīng)的股權(quán)比例進行計算
㈣ 收益法應(yīng)用的形式【以下幾個公式除考大題，每年至少也有3-4分的計算性選擇題，KP52-55】
1、各年收益不相等的情況
評估值=ΣRt/（1+r）t （2-13）
2、各年收益相等的情況
5、純收益按等比級數(shù)變化（教材54頁）：教材公式記憶技巧介紹
6、如果各年收益相等、折現(xiàn)率是0，則
P=A×n
7、已知若干年后資產(chǎn)價格，公式2-27
【教材例10-1】待估企業(yè)預(yù)計未來5年的預(yù)期收益額為100萬元、120萬元、110萬元、130萬元、120萬元，假定本金化率為10%，試用年金法估測待估企業(yè)價值
⑴先計算未來5年的預(yù)期收益額的現(xiàn)值
=100×0.9091+120×0.8264+110×0.7513+130×0.6830+120×0.6209=437
⑵計算五年預(yù)期收益額的等額年金值
A×（P/A，10%，5）=437
A=437÷3.7907＝115.3萬元
⑶計算待估企業(yè)價值
Ｐ＝Ａ／10%＝115.3／10%=1153（萬元）
㈤收益法在不同評估對象中應(yīng)用的特別形式
1、企業(yè)整體評估與商譽的關(guān)系（教材296-299頁）
方法一：割差法
企業(yè)整體資產(chǎn)評估價值=企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)評估價值之和+商譽
方法二：超額收益法
超額收益=企業(yè)凈收益-按可確指資產(chǎn)及行業(yè)平均收益率計算的行業(yè)平均收益
然后將各年的超額收益折現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)評估的收益法（教材170-171頁）
（1）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值
房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 ?。?-5）
房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用
房地產(chǎn)總費用=管理費+維護費+保險費+稅金【不含折舊】
（2）由土地收益評估土地價值—--適用于空地出租
土地價值=土地凈收益/土地資本化率 ?。?-6）
土地凈收益=土地總收益-土地總費用
土地總費用=管理費+維護費+稅金等
（3）由房地產(chǎn)收益評估土地價值
方法一（房地產(chǎn)價值扣減法）
土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值 （5-7）
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價－年貶值額×已使用年數(shù)
當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限中取短，則年貶值額
＝（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限
當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限中取短，則年貶值額
＝建筑物重置成本/土地使用權(quán)尚余年限
注意：①上述關(guān)于年編制額的公式的基本原理是65頁2-36
②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時候開始計算）中取短：
年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計算應(yīng)該使用土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值
當(dāng)土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）大于建筑物的耐用年，采用耐用年限計算年貶值額，而且需要考慮殘值。
補充：物權(quán)法規(guī)定，對于住宅用地到期后自動續(xù)期，此處所說的‘自動續(xù)期’是有前提的，那就是‘住宅建設(shè)用地使用權(quán)’，也就是說你所購買的房子的土地使用性質(zhì)是居住用地，只有這樣的住宅產(chǎn)品用地使用權(quán)屆滿后，可以自動續(xù)期。而其它非住宅性質(zhì)用地上的產(chǎn)品，不論是商業(yè)，還是住宅，其屆滿后的自動續(xù)期，則將要依照法律規(guī)定辦理。
方法二（建筑物收益扣除法）
土地價值=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）/土地資本化率 ?。?-8）
建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率
（4）單獨評估建筑物的價值
建筑物價值=（房地產(chǎn)純收益-土地純收益）/建筑物資本化率?。?-10）
特別注意：
⑴ 特別注意：這里公式（5-5）（5-6）（5-8）（5-10），計算的都是無限年限的價值，而實際評估中基本上都是有限年限（n）的土地使用權(quán)價值等，應(yīng)該將上面的公式（5-5）（5-6）（5-8）（5-10）中的加下劃線的相應(yīng)的除以各自資本化率，改為（P/A,r,n）、（P/A,r1,n）、（P/A,r1,n）、（P/A,r2,n）
⑵房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費
3、土地評估的假設(shè)開發(fā)法（亦稱剩余法，教材192-198）
（1）基本思路：
評估待估土地價格時，將待估土地上的開發(fā)后的房地產(chǎn)預(yù)期價值，扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及合理開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的方法。
（2）適用范圍
①待開發(fā)土地的估價：
開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值減去建筑費、專業(yè)費等
②將生地開發(fā)成熟地的土地估價
開發(fā)完成的熟地價減去土地開發(fā)費
③待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這是的建筑費還包含拆遷費用
（3）基本公式為：
地價＝樓價－（建筑費＋專業(yè)費＋利息＋利潤＋稅費）－租售費用……①
（建筑費＋專業(yè)費＋利息＋利潤＋稅費）：實質(zhì)上相當(dāng)于房屋的建筑成本
式中，①樓價即土地開發(fā)建設(shè)后的價值，一般用市場法或者收益法（確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益、將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價）獲得
②建筑費用為土地開發(fā)的具體產(chǎn)品的耗費成本，可根據(jù)評估時同類建筑物工程預(yù)決算及相關(guān)數(shù)據(jù)求得；
③專業(yè)費用是指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用，該費用通?？梢园唇ㄖM的一定比例計算，即
專業(yè)費=建筑費×i ?。╥為一定的百分率）……………③
④利息是指全部預(yù)付資本的資金成本，全部預(yù)付資本包括地價。但是建筑費和專業(yè)費可能分年度投入，利息計算公式為：
建筑開發(fā)費和專業(yè)費期初一次性投入（n是建造期的長度）
利息=（地價+建筑費+專業(yè)費）×[（1+r）n-1]…………………④1
建筑開發(fā)費和專業(yè)費均勻投入：其建造期為開發(fā)期的一半
利息=地價×[（1+r）n-1]+ （建筑費+專業(yè)費）×[（1+r）n/2-1]..④2
建筑開發(fā)費和專業(yè)費分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間
利息=地價×[（1+r）2-1]+（建筑費+專業(yè)費）×30%×[（1+r）1.5-1] +（建筑費+專業(yè)費） ×70%×[（1+r）0.5-1]……………④3
特別注意：建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計算利息
⑤利潤是指全部預(yù)付資本的機會成本，假設(shè)正常利潤率為P’，則
利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）×P’……………………………⑤
⑥稅費通過地價與稅率t的乘積計算，即
稅費=地價×t………………………………………⑥
⑦ 租售費用通常可以根據(jù)經(jīng)驗預(yù)測確定。
將公式③④⑤⑥代入公式①中，得一等式，可以從中解出地價
⑷假設(shè)開發(fā)法案例（今年考的可能性大）
（1）根據(jù)持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來的預(yù)期收益
（2）關(guān)于無形資產(chǎn)的收益年限，掌握下面內(nèi)容
①按照我國專利法的規(guī)定，發(fā)明專利的保護期限為20年，實用新型與外觀設(shè)計的保護期限為10年，均自申請日開始計算。
②搞懂無形資產(chǎn)評估第4節(jié)專利資產(chǎn)評估最后我補充的例題【2007年考題】
③確定無形資產(chǎn)有效期限的理論依據(jù)
無形資產(chǎn)收益期限或稱有效期限，指無形資產(chǎn)發(fā)揮作用，并具有超額獲利能力的時間。
無形資產(chǎn)具有獲得超額收益能力的時間才是真正的無形資產(chǎn)有效期限。
④資產(chǎn)評估實踐中，預(yù)計和確定無形資產(chǎn)的有效期限，可依照下列方法進行：
Ⅰ、法律或合同、企業(yè)申請書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。
Ⅱ、法律無規(guī)定有效期，企業(yè)合同或企業(yè)申請書中規(guī)定有受益年限的，可按照受益年限確定。
Ⅲ、法律和企業(yè)合同或申請書均未規(guī)定有效期限和受益年限的，按預(yù)計受益期限確定。預(yù)計受益期限可以采用統(tǒng)計分析或與同類資產(chǎn)比較得出。
（3）企業(yè)價值評估中評估價值類型、收益額類型以及折現(xiàn)率的匹配
企業(yè)價值
對應(yīng)的收益額
折現(xiàn)率
種類
公式
折現(xiàn)率種類
計算方法
股東全部權(quán)益價值
凈資產(chǎn)價值或所有者權(quán)益價值
凈利潤或凈現(xiàn)金流量（股權(quán)自由現(xiàn)金流量）
權(quán)益資金的折現(xiàn)率
資本資產(chǎn)定價模型公式10-10
企業(yè)投資資本價值
這種分類不是344頁《指導(dǎo)意見》中的分類
所有者權(quán)益+長期負(fù)債
凈利潤或凈現(xiàn)金流量+扣稅后的長期負(fù)債利息【長期負(fù)債利息*（1-所得稅稅率））
權(quán)益資金和長期負(fù)債資金的綜合折現(xiàn)率
加權(quán)平均資本成本模型公式10-12
企業(yè)整體價值
所有者權(quán)益價值和付息債務(wù)之和
凈利潤或凈現(xiàn)金流量+扣稅后全部利息【全部利息*（1-所得稅稅率）】
權(quán)益資金和全部負(fù)債資金的綜合折現(xiàn)率
加權(quán)平均資本成本模型公式10-11
部分股東權(quán)益價值
先計算出來股東全部權(quán)益價值，然后按照股權(quán)比例進行折算。不過如果股權(quán)比例在各個年度不同的話，需要在各個年度使用相應(yīng)的股權(quán)比例進行計算
㈣ 收益法應(yīng)用的形式【以下幾個公式除考大題，每年至少也有3-4分的計算性選擇題，KP52-55】
1、各年收益不相等的情況
評估值=ΣRt/（1+r）t （2-13）
2、各年收益相等的情況
5、純收益按等比級數(shù)變化（教材54頁）：教材公式記憶技巧介紹
6、如果各年收益相等、折現(xiàn)率是0，則
P=A×n
7、已知若干年后資產(chǎn)價格，公式2-27
【教材例10-1】待估企業(yè)預(yù)計未來5年的預(yù)期收益額為100萬元、120萬元、110萬元、130萬元、120萬元，假定本金化率為10%，試用年金法估測待估企業(yè)價值
⑴先計算未來5年的預(yù)期收益額的現(xiàn)值
=100×0.9091+120×0.8264+110×0.7513+130×0.6830+120×0.6209=437
⑵計算五年預(yù)期收益額的等額年金值
A×（P/A，10%，5）=437
A=437÷3.7907＝115.3萬元
⑶計算待估企業(yè)價值
Ｐ＝Ａ／10%＝115.3／10%=1153（萬元）
㈤收益法在不同評估對象中應(yīng)用的特別形式
1、企業(yè)整體評估與商譽的關(guān)系（教材296-299頁）
方法一：割差法
企業(yè)整體資產(chǎn)評估價值=企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)評估價值之和+商譽
方法二：超額收益法
超額收益=企業(yè)凈收益-按可確指資產(chǎn)及行業(yè)平均收益率計算的行業(yè)平均收益
然后將各年的超額收益折現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)評估的收益法（教材170-171頁）
（1）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值
房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 ?。?-5）
房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用
房地產(chǎn)總費用=管理費+維護費+保險費+稅金【不含折舊】
（2）由土地收益評估土地價值—--適用于空地出租
土地價值=土地凈收益/土地資本化率 ?。?-6）
土地凈收益=土地總收益-土地總費用
土地總費用=管理費+維護費+稅金等
（3）由房地產(chǎn)收益評估土地價值
方法一（房地產(chǎn)價值扣減法）
土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值 （5-7）
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價－年貶值額×已使用年數(shù)
當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限中取短，則年貶值額
＝（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限
當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限中取短，則年貶值額
＝建筑物重置成本/土地使用權(quán)尚余年限
注意：①上述關(guān)于年編制額的公式的基本原理是65頁2-36
②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時候開始計算）中取短：
年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計算應(yīng)該使用土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值
當(dāng)土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）大于建筑物的耐用年，采用耐用年限計算年貶值額，而且需要考慮殘值。
補充：物權(quán)法規(guī)定，對于住宅用地到期后自動續(xù)期，此處所說的‘自動續(xù)期’是有前提的，那就是‘住宅建設(shè)用地使用權(quán)’，也就是說你所購買的房子的土地使用性質(zhì)是居住用地，只有這樣的住宅產(chǎn)品用地使用權(quán)屆滿后，可以自動續(xù)期。而其它非住宅性質(zhì)用地上的產(chǎn)品，不論是商業(yè)，還是住宅，其屆滿后的自動續(xù)期，則將要依照法律規(guī)定辦理。
方法二（建筑物收益扣除法）
土地價值=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）/土地資本化率 ?。?-8）
建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率
（4）單獨評估建筑物的價值
建筑物價值=（房地產(chǎn)純收益-土地純收益）/建筑物資本化率?。?-10）
特別注意：
⑴ 特別注意：這里公式（5-5）（5-6）（5-8）（5-10），計算的都是無限年限的價值，而實際評估中基本上都是有限年限（n）的土地使用權(quán)價值等，應(yīng)該將上面的公式（5-5）（5-6）（5-8）（5-10）中的加下劃線的相應(yīng)的除以各自資本化率，改為（P/A,r,n）、（P/A,r1,n）、（P/A,r1,n）、（P/A,r2,n）
⑵房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費
3、土地評估的假設(shè)開發(fā)法（亦稱剩余法，教材192-198）
（1）基本思路：
評估待估土地價格時，將待估土地上的開發(fā)后的房地產(chǎn)預(yù)期價值，扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及合理開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的方法。
（2）適用范圍
①待開發(fā)土地的估價：
開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值減去建筑費、專業(yè)費等
②將生地開發(fā)成熟地的土地估價
開發(fā)完成的熟地價減去土地開發(fā)費
③待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這是的建筑費還包含拆遷費用
（3）基本公式為：
地價＝樓價－（建筑費＋專業(yè)費＋利息＋利潤＋稅費）－租售費用……①
（建筑費＋專業(yè)費＋利息＋利潤＋稅費）：實質(zhì)上相當(dāng)于房屋的建筑成本
式中，①樓價即土地開發(fā)建設(shè)后的價值，一般用市場法或者收益法（確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益、將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價）獲得
②建筑費用為土地開發(fā)的具體產(chǎn)品的耗費成本，可根據(jù)評估時同類建筑物工程預(yù)決算及相關(guān)數(shù)據(jù)求得；
③專業(yè)費用是指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用，該費用通?？梢园唇ㄖM的一定比例計算，即
專業(yè)費=建筑費×i ?。╥為一定的百分率）……………③
④利息是指全部預(yù)付資本的資金成本，全部預(yù)付資本包括地價。但是建筑費和專業(yè)費可能分年度投入，利息計算公式為：
建筑開發(fā)費和專業(yè)費期初一次性投入（n是建造期的長度）
利息=（地價+建筑費+專業(yè)費）×[（1+r）n-1]…………………④1
建筑開發(fā)費和專業(yè)費均勻投入：其建造期為開發(fā)期的一半
利息=地價×[（1+r）n-1]+ （建筑費+專業(yè)費）×[（1+r）n/2-1]..④2
建筑開發(fā)費和專業(yè)費分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間
利息=地價×[（1+r）2-1]+（建筑費+專業(yè)費）×30%×[（1+r）1.5-1] +（建筑費+專業(yè)費） ×70%×[（1+r）0.5-1]……………④3
特別注意：建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計算利息
⑤利潤是指全部預(yù)付資本的機會成本，假設(shè)正常利潤率為P’，則
利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）×P’……………………………⑤
⑥稅費通過地價與稅率t的乘積計算，即
稅費=地價×t………………………………………⑥
⑦ 租售費用通常可以根據(jù)經(jīng)驗預(yù)測確定。
將公式③④⑤⑥代入公式①中，得一等式，可以從中解出地價
⑷假設(shè)開發(fā)法案例（今年考的可能性大）