第五章 房地產(chǎn)評估
考試預(yù)測：15-20分，肯定考大題【10、12或者18分】，考點(diǎn)重要程度依次為假設(shè)開發(fā)法、租賃的收益法、路線價(jià)法、成本法。
第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述
一、土地的特性
（二）土地的特性（掌握）
土地的經(jīng)濟(jì)特性。
（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性
土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。
（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性
土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。
（3）土地效益的級差性。
土地質(zhì)量的差異性→不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同→經(jīng)濟(jì)效益上具有級差性。
（4）土地利用的多方向性
一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的用途。
二、土地使用權(quán)
㈠土地所有權(quán)的歸屬
1、城市土地的所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有
2、國有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。
㈡土地使用權(quán)出讓（土地使用權(quán)首次交易）
3、國務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓年限（必須掌握）
⑴居住用地 70 年；
⑵工業(yè)用地 50 年；
⑶教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；
⑷商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；
⑸綜合或者其他用地 50 年。
4、土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回
土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期末獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。
四、房地產(chǎn)評估的原則 （掌握）
在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則等，還應(yīng)該遵循以下原則
（一）使用原則
（二）合法原則
考試預(yù)測：15-20分，肯定考大題【10、12或者18分】，考點(diǎn)重要程度依次為假設(shè)開發(fā)法、租賃的收益法、路線價(jià)法、成本法。
第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述
一、土地的特性
（二）土地的特性（掌握）
土地的經(jīng)濟(jì)特性。
（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性
土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。
（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性
土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。
（3）土地效益的級差性。
土地質(zhì)量的差異性→不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同→經(jīng)濟(jì)效益上具有級差性。
（4）土地利用的多方向性
一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的用途。
二、土地使用權(quán)
㈠土地所有權(quán)的歸屬
1、城市土地的所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有
2、國有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。
㈡土地使用權(quán)出讓（土地使用權(quán)首次交易）
3、國務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓年限（必須掌握）
⑴居住用地 70 年；
⑵工業(yè)用地 50 年；
⑶教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；
⑷商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；
⑸綜合或者其他用地 50 年。
4、土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回
土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期末獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。
四、房地產(chǎn)評估的原則 （掌握）
在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則等，還應(yīng)該遵循以下原則
（一）使用原則
（二）合法原則