問：商住樓的土地增值稅怎么算？是先計算合并增值額，普通住宅與非普通住宅的增值額是按面積分割還是按收入分割？如果合并增值額為負數(shù)時，普通住宅就不用交稅了，那么非普通住宅部分是否也就不用交稅了？還是要把收入、成本、稅費分割后單獨計算增值額？
答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第六條計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房有建筑物的評估價格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）明確規(guī)定：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定：納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。
國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的通知（國稅發(fā)[2007]132號）第十三條稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對下列事項充分關(guān)注：（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
第四十條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。2．如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；
根據(jù)上述規(guī)定，對開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別核算收入及扣除項目，計算增值額按適用稅率計算繳納土地增值稅。而不能合并計算增值額。
答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第六條計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房有建筑物的評估價格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）明確規(guī)定：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定：納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。
國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的通知（國稅發(fā)[2007]132號）第十三條稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對下列事項充分關(guān)注：（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
第四十條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。2．如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；
根據(jù)上述規(guī)定，對開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別核算收入及扣除項目，計算增值額按適用稅率計算繳納土地增值稅。而不能合并計算增值額。