1．不動產(chǎn)物權(quán)的變動（設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅），應(yīng)當(dāng)依法登記；未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記（《物權(quán)法》第9條）。
2．不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定（《物權(quán)法》第10條）。
3．當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明材料以及不動產(chǎn)界址、面積等必要材料（《物權(quán)法》第11條）。
農(nóng)村宅基地等的“四至”，就是講的“界址”。
4．登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（1）查驗申請人提交的證明材料和其他必要材料。
（2）就有關(guān)登記事項詢問申請人。
（3）如實、及時登記有關(guān)事項。
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實地查看（《物權(quán)法》第12條）?！皩嵉夭榭础睂儆趯嵸|(zhì)審查。
5．登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
（1）要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估。
（2）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記。
（3）超出登記職責(zé)范圍的其他行為（《物權(quán)法》第13條）。
禁止上述行為，目的是防止加重申請登記人的負(fù)擔(dān)。
6．不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力（《物權(quán)法》第14條）。
是“記載生效”，不是“發(fā)證生效”。
7．當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力（《物權(quán)法》第15條）。此條是關(guān)于原因行為與物權(quán)變動相分離的規(guī)定（效力分離原則），非常重要，是理解《物權(quán)法》的一個樞紐。
8.不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理（《物權(quán)法》第16條）。
這是不動產(chǎn)公示原則效力的體現(xiàn)。
9.不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)（《物權(quán)法》第17條）。 登記簿，優(yōu)于產(chǎn)權(quán)證。
10.權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供（《物權(quán)法》第18條）。 “權(quán)利人”，如產(chǎn)權(quán)證書載明的人；“利害關(guān)系人”，如要從權(quán)利人那兒買房的人等。
11.權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償（《物權(quán)法》第19條）。
（1）申請更正登記的，有兩類人。權(quán)利人是不動產(chǎn)登記簿記載的人；申請異議登記的人是利害關(guān)系人。
（2）更正登記，一是權(quán)利人書面同意；二是有證據(jù)證明登記確有錯誤。二者有其一即可。
（3）異議登記是一種臨時登記。
（4）變更登記、異議登記不僅包括房屋，還包括其他不動產(chǎn)。
（5）異議登記可構(gòu)成平等主體之間的侵權(quán)。比如，甲無理申請異議登記，使權(quán)利人乙喪失了某項現(xiàn)實的利益，乙有權(quán)請求賠償。
（6）異議登記暫時排除了不動產(chǎn)登記的公示效力，也排除了第三人就該不動產(chǎn)善意取得的可能。就在異議登記期間（包含訴訟期間）簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同而言，為效力待定。
（7）在訴訟期間，異議登記一直有效。
（8）15天的規(guī)定要記憶。
12.當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效（《物權(quán)法》第20條）。預(yù)告登記有自動失效制度。
13.一個不動產(chǎn)上有兩個以上物權(quán)的，一個物權(quán)變更或者拋棄，不影響其他物權(quán)的效力。
14.當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的責(zé)任人追償（《物權(quán)法》第21條）。
15.不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定（《物權(quán)法》第22條）。 可分解為三個“不得”。
8—14 甲方賣給乙方一套房屋。雙方在9月1日簽訂了合同。在9月20日辦理了過戶登記（物權(quán)登記）。
——雙方的債權(quán)合同在9月1日生效，物權(quán)（房屋所有權(quán)）在9月20日登記后轉(zhuǎn)給乙方。
8—15 3月1日，甲與乙簽訂不動產(chǎn)抵押合同，3月5日辦理了抵押權(quán)設(shè)立登記。合同于何時成立，抵押權(quán)何時設(shè)立？
——依據(jù)《物權(quán)法》第15條，不動產(chǎn)抵押合同（負(fù)擔(dān)行為，債權(quán)合同）于3月1日成立生效。不動產(chǎn)抵押權(quán)于3月5日登記后設(shè)立。
8—16（2007/三/6）乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付1/3價款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。下列哪一選項是正確的？
A.合同尚未生效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價款并承擔(dān)締約過失責(zé)任
B.合同無效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價款
C.合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同
D.合同有效，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同、甲賠償乙的損失
——答案:C。（1）依據(jù)《物權(quán)法》第15條，排除A。（2）《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”本案合同，不具有以上規(guī)定中的無效情形，故排除B。（3）綜合以上的分析，本案的合同有效。對有效合同而言，解除權(quán)在被違約人（債權(quán)人），違約人（債務(wù)人）無解除權(quán)（參見《合同法》第94條），故排除D。（4）依據(jù)《合同法》第110條，被違約人（債權(quán)人）有權(quán)要求強(qiáng)制實際履行。結(jié)合以上分析，應(yīng)當(dāng)選C。
8—17 學(xué)生提問：什么是預(yù)告登記？特點是什么？
——預(yù)告登記，是為保全將來取得不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而進(jìn)行的登記。
特點是：
（1）預(yù)告登記所登記的，不是現(xiàn)實物權(quán)登記，而是為了將來取得不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)的登記，使請求權(quán)具有了物權(quán)的效力（“預(yù)告”二字，從此而來）。未經(jīng)登記的請求權(quán)只有債權(quán)的效力。其他不動產(chǎn)登記都是現(xiàn)實物權(quán)的登記。
（2）預(yù)告登記是為了限制出賣人或者出讓人的處分權(quán)。比如，開發(fā)公司賣給張某一套期房，在取得房屋所有權(quán)之前，就辦理了登記，這個登記就是預(yù)告登記。張某的請求權(quán)因預(yù)告登記取得了物權(quán)的排他效力，具有了對世性。開發(fā)公司將房屋賣給第三人、抵押給第三人等違反預(yù)告登記的行為不能發(fā)生物權(quán)變動的效果。
8—18關(guān)于預(yù)告登記，表述正確的是哪些？
A.當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記
B.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力
C.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效
D.預(yù)告登記使債權(quán)具有了物權(quán)的效力
答案：ABCD。
8—19 例如：一座房屋被抵押，該房屋有主人的所有權(quán)、債權(quán)人的抵押權(quán)（抵押權(quán)人必為債權(quán)人），當(dāng)房屋所有權(quán)人發(fā)生變化時（如因繼承發(fā)生變化），則抵押權(quán)不受影響。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記（《物權(quán)法》第9條）。
2．不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定（《物權(quán)法》第10條）。
3．當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明材料以及不動產(chǎn)界址、面積等必要材料（《物權(quán)法》第11條）。
農(nóng)村宅基地等的“四至”，就是講的“界址”。
4．登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（1）查驗申請人提交的證明材料和其他必要材料。
（2）就有關(guān)登記事項詢問申請人。
（3）如實、及時登記有關(guān)事項。
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實地查看（《物權(quán)法》第12條）?！皩嵉夭榭础睂儆趯嵸|(zhì)審查。
5．登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
（1）要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估。
（2）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記。
（3）超出登記職責(zé)范圍的其他行為（《物權(quán)法》第13條）。
禁止上述行為，目的是防止加重申請登記人的負(fù)擔(dān)。
6．不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力（《物權(quán)法》第14條）。
是“記載生效”，不是“發(fā)證生效”。
7．當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力（《物權(quán)法》第15條）。此條是關(guān)于原因行為與物權(quán)變動相分離的規(guī)定（效力分離原則），非常重要，是理解《物權(quán)法》的一個樞紐。
8.不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理（《物權(quán)法》第16條）。
這是不動產(chǎn)公示原則效力的體現(xiàn)。
9.不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)（《物權(quán)法》第17條）。 登記簿，優(yōu)于產(chǎn)權(quán)證。
10.權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供（《物權(quán)法》第18條）。 “權(quán)利人”，如產(chǎn)權(quán)證書載明的人；“利害關(guān)系人”，如要從權(quán)利人那兒買房的人等。
11.權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償（《物權(quán)法》第19條）。
（1）申請更正登記的，有兩類人。權(quán)利人是不動產(chǎn)登記簿記載的人；申請異議登記的人是利害關(guān)系人。
（2）更正登記，一是權(quán)利人書面同意；二是有證據(jù)證明登記確有錯誤。二者有其一即可。
（3）異議登記是一種臨時登記。
（4）變更登記、異議登記不僅包括房屋，還包括其他不動產(chǎn)。
（5）異議登記可構(gòu)成平等主體之間的侵權(quán)。比如，甲無理申請異議登記，使權(quán)利人乙喪失了某項現(xiàn)實的利益，乙有權(quán)請求賠償。
（6）異議登記暫時排除了不動產(chǎn)登記的公示效力，也排除了第三人就該不動產(chǎn)善意取得的可能。就在異議登記期間（包含訴訟期間）簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同而言，為效力待定。
（7）在訴訟期間，異議登記一直有效。
（8）15天的規(guī)定要記憶。
12.當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效（《物權(quán)法》第20條）。預(yù)告登記有自動失效制度。
13.一個不動產(chǎn)上有兩個以上物權(quán)的，一個物權(quán)變更或者拋棄，不影響其他物權(quán)的效力。
14.當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的責(zé)任人追償（《物權(quán)法》第21條）。
15.不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定（《物權(quán)法》第22條）。 可分解為三個“不得”。
8—14 甲方賣給乙方一套房屋。雙方在9月1日簽訂了合同。在9月20日辦理了過戶登記（物權(quán)登記）。
——雙方的債權(quán)合同在9月1日生效，物權(quán)（房屋所有權(quán)）在9月20日登記后轉(zhuǎn)給乙方。
8—15 3月1日，甲與乙簽訂不動產(chǎn)抵押合同，3月5日辦理了抵押權(quán)設(shè)立登記。合同于何時成立，抵押權(quán)何時設(shè)立？
——依據(jù)《物權(quán)法》第15條，不動產(chǎn)抵押合同（負(fù)擔(dān)行為，債權(quán)合同）于3月1日成立生效。不動產(chǎn)抵押權(quán)于3月5日登記后設(shè)立。
8—16（2007/三/6）乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付1/3價款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。下列哪一選項是正確的？
A.合同尚未生效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價款并承擔(dān)締約過失責(zé)任
B.合同無效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價款
C.合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同
D.合同有效，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同、甲賠償乙的損失
——答案:C。（1）依據(jù)《物權(quán)法》第15條，排除A。（2）《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”本案合同，不具有以上規(guī)定中的無效情形，故排除B。（3）綜合以上的分析，本案的合同有效。對有效合同而言，解除權(quán)在被違約人（債權(quán)人），違約人（債務(wù)人）無解除權(quán)（參見《合同法》第94條），故排除D。（4）依據(jù)《合同法》第110條，被違約人（債權(quán)人）有權(quán)要求強(qiáng)制實際履行。結(jié)合以上分析，應(yīng)當(dāng)選C。
8—17 學(xué)生提問：什么是預(yù)告登記？特點是什么？
——預(yù)告登記，是為保全將來取得不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而進(jìn)行的登記。
特點是：
（1）預(yù)告登記所登記的，不是現(xiàn)實物權(quán)登記，而是為了將來取得不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)的登記，使請求權(quán)具有了物權(quán)的效力（“預(yù)告”二字，從此而來）。未經(jīng)登記的請求權(quán)只有債權(quán)的效力。其他不動產(chǎn)登記都是現(xiàn)實物權(quán)的登記。
（2）預(yù)告登記是為了限制出賣人或者出讓人的處分權(quán)。比如，開發(fā)公司賣給張某一套期房，在取得房屋所有權(quán)之前，就辦理了登記，這個登記就是預(yù)告登記。張某的請求權(quán)因預(yù)告登記取得了物權(quán)的排他效力，具有了對世性。開發(fā)公司將房屋賣給第三人、抵押給第三人等違反預(yù)告登記的行為不能發(fā)生物權(quán)變動的效果。
8—18關(guān)于預(yù)告登記，表述正確的是哪些？
A.當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記
B.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力
C.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效
D.預(yù)告登記使債權(quán)具有了物權(quán)的效力
答案：ABCD。
8—19 例如：一座房屋被抵押，該房屋有主人的所有權(quán)、債權(quán)人的抵押權(quán)（抵押權(quán)人必為債權(quán)人），當(dāng)房屋所有權(quán)人發(fā)生變化時（如因繼承發(fā)生變化），則抵押權(quán)不受影響。